Договор управления мкд с юридическим лицом собственником нежилого помещения

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Формы управления многоквартирным домом

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:

  • непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
  • ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проголосовать большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Договоры при непосредственном управлении МКД

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
  • постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

  1. Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  2. УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  3. Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

  • существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
  • жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Коротко о главном

Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:

  • собственники помещений в МКД;
  • ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

  • по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
  • по выбору застройщика
  • по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке. Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников. Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%».

Как организовать товарищество собственников нежилых помещений?

У нас офисное здание — деловой центр. Как собственники нежилых помещений, мы платим управляющей компании за техническое обслуживание очень много. Хотелось бы организовать по аналогии с ТСЖ товарищество собственников нежилых помещений взамен действующей УК.

Распространяются ли нормы жилищного кодекса на нежилые помещения? Каков порядок проведения собраний для офисных зданий?

Если отвечать коротко, то организовать товарищество собственников нежилых помещений вы можете. В законе нет названия для такой формы организации владельцев, хотя в народе ее называют ТСН. Но это и не важно: любые долевые собственники недвижимости, в том числе собственники нежилых помещений, вправе совместно принимать решения, как управлять своей собственностью.

Напрямую в законе ничего не сказано о том, какие есть способы управления нежилыми помещениями и общим имуществом в нежилом здании. Нет ничего и о том, можно ли управлять таким зданием через объединение собственников. Однако Верховный суд РФ в пункте 41 своего постановления № 25 отмечает, что в таких случаях нужно руководствоваться нормами законодательства, которые регулируют сходные отношения, то есть гражданским и жилищным кодексами. К сожалению, это не устраняет все пробелы, особенно те, которые регулируют порядок пользования общим имуществом.

Управление нежилыми помещениями

Любой собственник недвижимости вправе пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Жилищно-коммунальное обслуживание нежилых помещений — составная часть права пользования. Но каждый собственник помимо прав несет еще и обязанности. В том числе он должен содержать свое имущество. Это касается и долевой собственности: каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей платить налоги, сборы и другие платежи по содержанию общего имущества, а также издержки, чтобы его сохранить.

Собственникам нежилых помещений в нежилом здании, как и собственникам квартир в многоквартирном доме, принадлежит право собственности не только на само помещение, но и на общее имущество: общественные пространства, технологическое оборудование, сети, крыши, стены и так далее.

Если у здания один собственник, он единолично выбирает компанию, которая будет обслуживать его дом. Или он может обслуживать его сам, за исключением поставок ресурсов: воды, электричества, тепла, канализации, обслуживания и прочего. Поставки в любом случае осуществляют специализированные организации, которые имеют на это право.

Проблемы возникают, когда у здания много собственников. Особенно если есть доминирующий — мажоритарный — собственник, которому принадлежит больше 50% площади здания, а остальная часть разделена между множеством мелких собственников.

Доли в праве общей собственности на общее имущество при этом определяются пропорционально площади помещений, которые находятся в собственности. Это позволяет по аналогии с жилыми помещениями проводить общее собрание собственников нежилых помещений, чтобы принимать совместные решения.

Как победить выгорание

Что относится к общему имуществу

Высший арбитражный суд считает, что к общему имуществу следует относить помещения, которые обслуживают более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, которое находится за пределами или внутри помещений и обслуживает более одного помещения.

У Конституционного суда другой подход. По его мнению, четкого перечня общего имущества нет, и в каждом случае он определяется индивидуально. Для этого суды должны понять, отвечает имущество признакам общего или нет. При этом должны соблюдаться два основных признака общего имущества, причем одновременно:

  1. Имущество используют, чтобы обслуживать более чем одно помещение.
  2. У него нет самостоятельного назначения.

Например, в трехэтажном нежилом здании один этаж полностью принадлежит одному собственнику, а два других — множеству собственников. Даже в этом случае коридоры, холлы, технические помещения, вентиляционные камеры и прочие общие пространства этажа, у которого один собственник, будут общими для тех, кто находится на других этажах. Дело в том, что даже если все помещения на отдельном этаже принадлежат одному собственнику, то общие помещения на этом этаже входят в общее имущество всех собственников.

Читайте также  Договор комиссии на реализацию товара бухучет

Именно из-за таких вещей часто возникают споры между собственниками. Собственники помещений на других этажах не хотят платить за условный обогрев коридоров целого этажа, где у них вообще ничего нет и они ничем не пользуются.

При этом если в отношении нежилых помещений в жилых зданиях суды чаще пользуются мнением Конституционного суда, то в арбитражных судах в отношении нежилых зданий чаще ссылаются на мнение Верховного суда. То есть законодатель пока не выработал никакого четкого подхода и единого мнения. И это порой порождает множество проблем.

Общее собрание собственников нежилых помещений

Есть вопросы, которые по закону должно решать общее собрание собственников помещений. Это все, что связано с эксплуатацией общего имущества в здании, утверждением управляющей компании и стоимостью содержания общего имущества. Порядок проведения таких собраний точно такой же, как для жилых помещений. Мы уже писали, как правильно уведомить собственников и провести такое собрание. В определенной степени вам будет проще, ведь собственников не несколько сотен человек и вы все друг друга знаете.

Проблема возникает, если есть мажоритарный собственник, который может принимать решения практически единолично. В отличие от жилого дома, где собственников много, а перекос в пропорции площадей незначительный, в нежилых зданиях одному собственнику может принадлежать и 50, и 60, и все 90% площади. И это ставит собственников малых площадей полностью в зависимое положение.

Собственник вправе обжаловать решение общего собрания, если его приняли с нарушением требований закона, а он голосовал против или не участвовал в голосовании. Однако в законе есть указание, что суд может оставить обжалуемое решение в силе, если голос собственника не мог повлиять на результаты собрания, нарушения несущественные и принятое решение не повлекло за собой убытки этого собственника.

Таким образом, у мажоритарного собственника большое пространство для маневров практически в единоличном принятии решений, которые будут обязательны для всех собственников. Механизма противодействия этому в законе нет, а злоупотребление правом почти недоказуемо.

Например, мажоритарный собственник может единолично выбрать управляющую компанию, которая будет подконтрольна ему. Она утвердит необоснованно высокие тарифы на обслуживание и будет вынуждать остальных собственников продать мажоритарному собственнику помещения ниже рыночной стоимости. Доказать злоупотребление правом в судебном порядке в таком случае практически невозможно, и собственники вынуждены или продать помещения на невыгодных условиях, или платить за обслуживание выше рынка.

Именно так произошло в Москве. Мажоритарный собственник, у которого было подавляющее преимущество в квадратных метрах, провел общее собрание, утвердил управляющую компанию и тарифы на обслуживание сильно выше рыночных. Остальные собственники были не согласны и пытались платить меньше. Тогда обслуживающая организация обратилась в суд с иском о взыскании задолженности.

Собственники меньших площадей пытались доказать, что решение собрания собственников нарушает их права и тарифы установлены несправедливые. В итоге они проиграли: суд посчитал, что номинально требование о большинстве голосов на собрании о способе управления соблюдалось. И само по себе это не нарушает права других собственников. А решение отдельно собственники не обжаловали.

Постановление Арбитражного суда Московской области от 21.02.2018 по делу № А40-76700/2017 PDF, 229 КБ

Можно ли самостоятельно обслуживать здание

В целом можно самостоятельно обслуживать здание, отказавшись от услуг УК. На общем собрании собственников вы можете решить, что расторгаете договоры с УК и образуете, например, товарищество собственников нежилых помещений. Товарищество от имени собственников, которые вступят в него, может как самостоятельно управлять и обслуживать здание, так и заключить договор с другой УК, которая предложит более выгодные тарифы.

В этой части вы можете действовать так же, как собственники жилья. Никаких препятствий нет, если сумеете договориться между собой, а это, видимо, для вас проблема, потому что вы уже платите УК по тарифам, которые вас не устраивают.

Другая проблема: не все могут согласиться вступить в товарищество, и тогда могут возникнуть сложности с заключением договоров на поставки ресурсов: воды, электричества, тепла и прочего. Входные сети обычно одни на всех, и разделить ресурсы между собственниками довольно тяжело, а иногда и технологически невозможно.

Что в итоге

Собрание собственников нежилых помещений организовать можно. Чтобы его провести, можно взять за основу правила, которые действуют в отношении жилых помещений.

Общее собрание может как сменить управляющую компанию, так и договориться обслуживать помещение своими силами. Но будут вопросы, как заключить договоры с энергоснабжающими организациями: не всегда технически возможно обслуживать каждого собственника отдельно. Иногда можно только все здание целиком.

Если в здании есть доминирующий мажоритарный собственник, который владеет большой площадью, он может блокировать решения. Разрешить эту ситуацию практически невозможно.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Договор управления мкд с юридическим лицом собственником нежилого помещения

На практике зачастую возникают сложности во взаимоотношениях управляющих организаций и собственников или арендаторов нежилых помещений в МКД. Поэтому в сегодняшней статье мы поговорим об обязанности собственников нежилых помещений в МКД нести расходы по содержанию, общему и текущему ремонту общего имущества дома.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

Под размером платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД понимается ежемесячная оплата за работы и услуги по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников, которая устанавливается из расчёта 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Она устанавливается одинаковой для собственников жилых и нежилых помещений, если иное не предусмотрено договором управления МКД.

Собственник помещения (жилого или нежилого) в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему на праве собственности помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле на общедомовое имущество. Участие собственников в указанных расходах осуществляется посредством внесения ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения (п.1 ст.158 ЖК РФ).

Плата за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества аналогично оплате за услуги по управлению МКД включается в платёж за содержание и ремонт жилого помещения (пп.1 п.2 ст.154 ЖК РФ). Если УО управляет жилым домом, то собственники всех помещений, жилых и нежилых, должны ей платить (п.7 ст.155 ЖК РФ).

Нежелание собственников нежилых помещений в МКД платить за содержание и ремонт общего имущества

Итак, расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД возложены также и на собственников нежилых помещений. Но они обычно с неохотой заключают договоры управления МКД с управляющими организациями. Нередки случаи, когда собственники нежилых помещений попросту отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества в доме.

Как быть в таком случае управляющей организации? Во-первых, зачастую управляющие организации не осведомлены наверняка, являются ли пользователи нежилых помещений их собственниками или арендаторами. Это происходит из-за того, что такие собственники не участвовали ранее в расходах на содержание общего имущества в МКД и, следовательно, не состоят в договорных отношениях с УК.

Если УК знает всех своих собственников жилых и нежилых помещений, то они сталкиваются с другой проблемой. Юридические лица, являющиеся собственниками или арендаторами нежилых помещений (как правило, располагающихся на первых или цокольных этажах МКД), аргументируют свой отказ платить за содержание и ремонт общего имущества в МКД тем, что они:

  • не заключали договоров управления МКД с управляющей организацией;
  • в выборе УК не участвовали;
  • договоры управления МКД не утверждали;
  • сдают в аренду нежилое помещение и арендаторы сами несут расходы по текущему ремонту помещений и уборке прилегающей территории, а также сами платят за КУ;
  • не считают нужным платить за встроенное или встроенно-пристроенное нежилое помещение с отдельным входом, не связанное непосредственно с домом.

Обязанность собственника нежилого помещения в МКД платить за ЖУ

Однако не стоит забывать, что независимо от типа нежилого помещения, будь даже оно пристройкой, его собственнику принадлежит также доля в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД (п.1 ст.36 ЖК РФ). Также по закону на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст.210 ГК РФ).

Законодатель обязывает собственника нежилого помещения в МКД наряду с собственниками жилого помещения нести расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества пропорционально его доле в праве собственности на общедомовое имущество (п.2 ст.39 ЖК РФ, ст.249 ГК РФ). Это же положение подтверждается и пунктом 28 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.2006).

Резюмируя всё выше сказанное, можно сделать вывод, что собственник нежилого помещени я, расположенного в МКД, по закону обязан участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества, независимо от наличия у него затрат на КУ и содержание принадлежащего ему помещения на праве собственности (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2011 №07АП-11319/2010 по делу №А27-10487/2010).

Судебная практика

А теперь поговорим о том, как управляющим организациям призвать собственников нежилых помещений к ответственности и обязать платить за содержание и ремонт общего имущества в МКД. Как показывает практика, такие дела чаще всего решаются через суд. Рассмотрим судебные решения в пользу управляющих организаций.

Постановлениями Федеральных Арбитражных Судов Дальневосточного округа №Ф03-4305/2008 от 10.10.2008 и Западно-Сибирского округа №Ф04-1444/2008 (1567-А70-16) от 13.03.2008 определено, что вместе с правом собственности на помещение по закону у владельца также появляется обязанность по участию в расходах на содержание общего имущества. Причём, это не обязательно должно быть обусловлено заключением договора управления с УК, которой передан МКД.

На основании договоров управления, заключённых по решению ОСС , управляющая организация исполняет свои обязанности по содержанию и ремонту общего имущества, выполняя работы и оказывая услуги всем собственникам жилых и нежилых помещений МКД. Их потребление собственниками нежилых помещений происходит независимо от заключения договора управления с УК или подписания акта приёмки выполненных работ (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.03.2008 №А05-8777/2007).

Собственник нежилого помещения не может быть освобождён от обязанности несения бремени расходов на содержание общего имущества в МКД, если он не использует его полностью. Например, если владелец встроенно-пристроенного нежилого помещения не пользуется лифтом, он всё равно должен оплачивать его содержание и ремонт.

Иногда собственники нежилых помещений заблуждаются по поводу условий договора управления МКД, считая что они не распространяются на всех собственников помещений в доме. Но это не так. Условия договора управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников жилых и нежилых помещений в доме (п.4 ст.162 ЖК РФ).

Судебная практика подтверждает вывод, что собственник встроенного или встроенно-пристроенного помещения МКД несёт расходы по содержанию и ремонту общего имущества дома, к которому оно пристроено. В качестве доказательной базы можно использовать Постановление ФАС Уральского округа от 24.08.2012 №Ф09-7357/12 по делу №А71-16398/2011.

Также в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 по делу №А71-9485/2009-ГЗсказано, что собственник нежилого помещения в МКД по закону обязан участвовать в содержании общего имущества дома посредством ежемесячной платы независимо от расходов на содержание собственного помещения и коммунальные услуги.

Кроме того, Постановление ФАС СЗО от 14.05.2010 по делу №А56-56016 подтверждает факт, согласно которому наличие отдельного входа в нежилое помещение не является основанием для освобождения его собственника от расходов на содержание общего имущества дома.

Интересный момент по поводу одинакового размера платы для собственников жилых и нежилых помещений содержится в Постановлении ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 по делу №А71-9485/2009-ГЗ. В частности, там говорится, что “в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений”.

Есть ещё одно хорошее определение по этому поводу, которое следует из Письма Минрегиона РФ №6177-АД/14 от 06.03.2009 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме «:

«Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (ч.2 ст.154, ст.155-158 ЖК РФ).

При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные ч.14 ст.155 ЖК РФ, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности».

В качестве доказательства осуществления своей деятельности по управлению МКД управляющая организация может использовать акты приёмки выполненных работ. Но собственник, отказавшийся от заключения договора с УК, не захочет подписывать и эти акты.

Читайте также  Договор уступки доли в уставном капитале ооо образец

Поэтому при необходимости в суде УК придётся доказывать факт ведения деятельности по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, доля в котором принадлежит собственнику нежилого помещения. Доказательствами, как правило, выступают договоры с подрядчиками на вывоз мусора, обслуживание лифта, ремонт инженерных коммуникаций, в которых объектом служит конкретный МКД.

Ещё одно преимущество для управляющих организаций состоит в том, что при взыскании задолженности за содержание жилого помещения с собственников нежилых помещений УК не придётся подтверждать свои фактически понесённые расходы. Обратимся к выдержке изПостановления Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 по делу №А71-9485/2009-ГЗ:

«Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений”.

Таким образом, затраты юридического лица на содержание своего имущества не освобождают его как собственника нежилого помещения от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества наравне с собственниками жилых помещений, как того требует законодательство (ст.249 ГК РФ).

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 ( заполнение ГИС ЖКХ ). Мы всегда рады вам помочь!

Управление многоквартирным домом

Конституция РФ закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления.

Что есть управление многоквартирным домом?

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя этой области деятельности посвящен целый раздел. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:

Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.

Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

  • Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

осуществляет управленческую и организационную работу;

обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Непосредственное управление

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):

Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Рис. 1. Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме

Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности

Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ЖСК (рис. 2):

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, в договоре управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК).

Рис. 2. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ЖСК от имени всех собственников помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК

Управление управляющими организациями

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).

Рис. 3. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

Таким образом, существующее жилищное законодательство достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Наталья Габрусь,
Лекс-Консалтинг (Тюмень)
Консалтинговая группа «Лекс»
Опубликовано в журнале «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера», №6, июнь 2006 г.

Защита прав Арендатора в спорах с Управляющей компанией

В процессе своей деятельности юристы ГК «АВАЛЬ» сталкиваются с вопросами арендаторов нежилых помещений муниципального фонда относительно правомерности требований Управляющих организаций о заключении договора управления и оплате выставленных счетов за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

Не секрет, что если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то для его содержания необходимо не только постоянно оплачивать коммунальные ресурсы, но и нести расходы на общее имущество всего дома (лифты, лестницы, земельный участок).
Далеко не все собственники нежилых помещений в многоквартирном доме заинтересованы в содержании общего имущества дома, а потому всячески пытаются переложить эти траты на плечи арендаторов. Как правило, в договор аренды специально включают условия об обязанности арендатора содержать общее имущество и заключить договор с Управляющей организацией.
По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
С того момента как арендатор «заселяется» в нежилое помещение Управляющая организация начинает выставлять счета на оплату расходов по содержанию общего имущества, а так же требовать заключение с ней договора по управлению общим имуществом.
О том, насколько правомерны требования Управляющей организации и пойдет речь в данной статье.

Для раскрытия исследуемой темы необходимо ответить на два основных вопроса:

  1. Обязан ли арендатор заключать договор с Управляющей организацией?
  2. Обязан ли арендатор содержать общее имущество дома?

Для ответа на первый вопрос обратимся к действующему законодательству.
Из положений ст. 161 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления домом, а решение, принятое на общем собрании обязательно для всех собственников. Таким образом, если на общем собрании был выбран способ управления многоквартирным домом через ТСЖ или Управляющую компанию и утвержден договор, подлежащий заключению с каждым собственником помещений, то его заключение является обязанностью каждого собственника. В тех случаях, если способ управления не выбран, применяются положения п.4 и п.5 ст. 161 ЖК РФ, согласно которым орган местного самоуправления выбирает Управляющую организацию самостоятельно, на основании проведенного конкурса, заключение договора с которой так же обязательно для собственников. Порядку заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом посвящена ст. 162 ЖК РФ.
Из анализа ст.ст. 161, 162 ЖК РФ, следует, что еще до передачи помещения в аренду, с момента возникновения права собственности, собственник обязан заключить договор управления общим имуществом с Управляющей организацией. Иного жилищное законодательство не предусматривает.
Однако до 2011 года, если договором аренды на арендатора возлагалась обязанность по заключению договора с Управляющей организацией, суды признавали ее возложение правомерным (см. Постановление ФАС Уральского округа от 02.07.2009 N Ф09-4548/09-С5 и Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2010 N Ф03-6337/2010).
Но 12.04.2011 г. Президиум ВАС РФ принял прецедентное Постановление N 16646/10, имеющее общеобязательный характер, в котором разъяснил:
«Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора».

Позже, изложенную позицию ВАС РФ подтвердил Постановлением от 17.04.2012 г. № 15222/11:
«…собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом».

Подход, заложенный ВАС РФ, в корне перевернул судебную практику. Из приведенных выше разъяснений, следует, что договор на управление должен заключать собственник нежилого помещения, а не его арендатор. Такое правило действует, даже если договор аренды содержит условие об обязанности арендатора заключить договор управления, а значит, подобные условия в договоре аренды не могут порождать отношений между арендатором и Управляющей организацией.

Читайте также  Проценты минимальные и максимальные в в договоре займа 2018

По второму вопросу арбитры так же долго не могли придти к единой позиции, с одной стороны, в силу п.2 ст.616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по содержанию арендованного имущества, с другой — не раскрывается, что именного входит в понятие содержания.
Опираясь именно на ст. 616 ГК РФ, в совокупности с обязанностью арендатора нести расходы на содержание общего имущества дома закрепленную договором аренды, Управляющие организации обращаются в суд с требованиями взыскания задолженности с арендаторов.
До принятия указанных ранее постановлений ВАС РФ большинство судов удовлетворяло требования к арендатору, поскольку считали, что содержание имущества включает в себя непосредственное содержание самого объекта недвижимости и содержание общего имущества дома. При этом отсутствие договора между арендатором и Управляющей организацией значения не имело.
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2010 по делу № А71-20681/2009
«Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.
…арендатору по договору аренды помещений, расположенных многоквартирном доме, переходят на время действия договора права владения и пользования этими помещениями, то бремя содержания общего имущества, пропорционально занимаемому им помещению, возлагается на арендатора.»
(оставлено без изменений Постановлением ФАС Уральского округа от 05.10.2010)

После официальных разъяснений ВАС РФ 2011 г. практика изменилась на противоположную.
Так анализ судебных актов Арбитражного суда Свердловской области и ФАС Уральского округа за 2011 г. – 2012 г. показал, что обязанность арендатора по содержанию арендованного имущества, предусмотренная ст. 616 ГК РФ, распространяется исключительно в границах арендованного имущества и заканчивается там, где начинается общее имущество дома. Другими словами, по смыслу указанной нормы на арендатора не возлагается обязанность по содержанию общего имущества, даже если это предусмотрено договором аренды.

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.08.2012 по делу А60-21609/2012
«Правила пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в многоквартирном доме…»
(аналогичный вывод содержится в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2011 по делу N А60-45306/2010)

Постановление ФАС Уральского округа от 18.11.2010 N Ф09-9630/10-С6 по делу N А07-1555/2010
«Ссылка заявителя на положения п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принята во внимание, так как указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества многоквартирного дома».

На наш взгляд, ограничительное толкование п.2. ст. 616 ГК РФ, которым руководствуются суды сейчас, является правильным и полностью отвечает смыслу, который в нее пытался вложить законодатель с учетом норм Жилищного кодекса.

Из приведенной арбитражной практики можно сделать важный вывод: Управляющая организация не вправе требовать от арендатора помещений платы за содержание общего имущества дома. Но данный вывод касается только тех ситуаций, если между арендатором и Управляющей организацией отсутствует заключенный договор управления, т.к. приведенные выше Постановления ВАС РФ не разъясняют, как решать ситуацию, если арендатор по тем или иным причинам заключил договор управления с Управляющей организацией.
Если договор с Управляющей организацией уже заключен, то суды руководствуются принципами о надлежащем выполнении принятых на себя обязательств и свободе договора ст. ст. 309, 310, 421 ГК РФ, т.е. заключил договор – плати.
Но есть исключения из такого подхода, в частности ФАС Восточно-Сибирского округа развил подход, заложенный в Постановлениях ВАС РФ 2011 года.
ФАС Восточно-Сибирского округа пришел к важному выводу о том, что даже если арендатор добровольно заключил с Управляющей организацией договор управления, которым принял на себя обязательство участвовать в несении расходов на содержание общего имущества, взыскать с него соответствующие суммы нельзя, т.к. обязанность собственника по осуществлению этих расходов установлена императивно. Следовательно, даже при наличии договора с арендатором иск Управляющей организации к арендатору будет отклонен (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.08.2011 по делу N А33-13528/2010).
С теоретической точки зрения, подход, высказанный ФАС Восточно-Сибирского округа является правильным еще и потому, что договор между Управляющей организацией и арендатором будет являться недействительным в силу противоречия ЖК РФ, поскольку договор управления заключенный с арендатором по своему предмету совпадает с договором управления, подлежащего заключению с собственником. А так как положения ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ являются императивными то, такой договор может быть заключен только с собственником помещения. Что касается свободы договора свободы договора, то в данном случае свобода договора ограничена особым субъектом отношений по заключению договора Управления.
Недействительный договор не может порождать права и обязанности, а значит, и вносить плату по такому договору арендатор не обязан.

Выводы по рассмотренным вопросам:

Как мы видим, вопросы, которым была посвящена эта статья, вызывают много трудностей в правоприменительной практике. Постановления Президиумов ВАС РФ разрешают далеко не все ситуации. Из рассмотренного можно выявить несколько основных позиций, которых следует придерживаться в случае судебного спора:

  1. На арендатора не может быть возложена обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом;
  2. Обязанность по содержанию общего имущества помещений в многоквартирном доме лежит на собственнике помещения, а не на арендаторе.
  3. Расходы на содержание общего имущества перед Управляющей компанией арендатор нести не должен, даже если такая обязанность закреплена договором аренды.
  4. Если договор управления уже заключен между арендатором и Управляющей организацией, то многое будет зависеть от правоприменительной практики региона, на уровне ВАС РФ этот вопрос еще не решен.

С уважением,
Юрисконсульт ООО ГК «АВАЛЬ» Бастов Алексей Игоревич
8-904-98-38-394

Специалисты ГК «АВАЛЬ» оказывают услуги представительства в суде по разным категориям споров.

Актуальность информации уточняйте у специалистов ГК АВАЛЬ по телефону (343) 222-10-20

Основные принципы заключения договора управления нежилыми помещениями с управляющей компанией

Зачастую владельцы нежилых помещений во многоквартирных домах сталкиваются с проблемой урегулирования отношений с организацией, занимающейся управлением всего здания. Для разрешения конфликтов применяется подписание соглашения обеими сторонами.

В данной статье рассмотрим тонкости и нюансы процедуры — обязательные пункты договора, срок действия документа и условия его расторжения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Для чего необходим?

Договор управления нежилым имуществом – это письменно оформленное официальное соглашение, заключаемое с целью урегулирования отношений между собственником и организацией, предоставляющей коммунальные ресурсы.

Владелец вправе создать оферту (проект), в котором указаны условия начисления и оплаты за свои услуги. В свою очередь ресурсоснабжающая компания должна одобрить или оспорить какие либо пункты и вынести свое решение.

Цель составления

Заинтересованным лицом в подготовке проекта соглашения является собственник помещения.

Имущество, находящееся на территории МКД, с 1 января 2017 года признано не включенным в состав общедомового, даже если подключено к сетям коммуникаций (Постановление Правительства №354).

Целью соглашения является предотвращение спорных ситуаций между собственником и УО или ТСЖ. В противном случае владелец нежилого помещения оплачивает все услуги наравне с собственниками жилья, участвуя в содержании и обеспечении общедомового имущества.

Все пункты услуг, которыми пользуется гражданин в нежилом помещении, нужно указать в этом документе и согласовать с управляющей организацией дома.

Особенности соглашений с управляющей компанией

Согласно Постановлению №354, собственники должны остановить свой выбор на одной из следующих из организаций:

  • С УО, которая направляет сведения в РСО (ресурсоснабжающая организация).
  • Напрямую с РСО, согласовывая договор с УО.

В первом случае владелец направляет на рассмотрение договор в РСО, а та в свою очередь оповещает о соглашении управляющую компанию. С момента начала действия договоренности, гражданин становится клиентом организации, предоставляющей коммунальные услуги. Другие сборы УО для него не распространяются.

Вторым вариантом является согласование документа с УО. В таком случае организация управления МКД направляет данные в РСО о наличии нежилых помещений в собственности. Далее УО оповещает владельцев об обязанности заключения договора с РСО.

Обслуживание через ТСЖ

Организацией и обеспечением в МКД часто занимается ТСЖ. Для разрешения всех вопросов с данной формой правления требуется также согласовать определенный проект управления.

В нежилых помещения могут находится значимые коммуникационные сооружения, доступ к которым важен для всего дома. Собственнику необходимо согласовать с ТСЖ разрешение на проведение техобслуживания на его территории.

По действующим поправкам к Постановлению Правительства №354, владельцы нежилых помещений обязаны заключать договоры напрямую с ресурсоснабжаюшей организацией.

Структура

Документ состоит из нескольких частей:

  1. Общие положения, в которых указаны основные понятия, включенные в соглашение.
  2. Предмет соглашения: характеристика сторон и предоставляемых ресурсов.
  3. Обязанности сторон.
  4. Права.
  5. Расчет цен коммунальных услуг.
  6. Стоимость и порядок оплаты.
  7. Ответственность УО (ТСЖ, РСО) и собственника.
  8. Сроки действия документа.
  9. Порядок расторжения и разрешения спорных ситуаций.
  10. Дополнительные условия.
  11. Дополнения.
  12. Адреса и подписи сторон.
  13. Приложение, в котором указаны тарифы и цены за комуслуги.
  14. Подписи участников соглашения.

Заполняется документ письменно, в двух экземплярах, один из которых остается у собственника, а другой направляется управляющей организации МКД.

Какие пункты обязательны для заполнения?

Проект соглашения составляется по установленному образцу письменно в двух экземплярах.

Порядок оформления следующий:

  1. В самом начале документа прописью указываются:
    • ФИО собственника;
    • почтовый адрес нежилого помещения.
  2. В пункте 2 «Предмет соглашения» указывается общая площадь (в кв.м.).
  3. В шестом пункте устанавливается ориентировочная сумма ежемесячных выплат владельца по договору (сумма указывается именем числительным, а не цифрой, например: четыреста тридцать рублей).
  4. В восьмом прописывается дата начала и дата окончания действия договора (цифрами).
  5. В пункте 12 указываются юридические адреса участников и их подписи.
  6. В приложении указывается полный перечень предоставляемых услуг, примерное количество использованных ресурсов, тариф и ориентировочная цена.
  7. Подписи сторон конце договора обязательны. В противном случае данный документ не действителен.

Срок действия

Договор заключается на время использования собственником коммунальных услуг и прекращается при:

  • передаче прав на имущество другому владельцу;
  • расторжении действующего соглашения.

В документе обычно указывается период действия договора от 1 до 5 лет. Если по истечении указанного срока собственник продолжает исполнять все предписания, то договор просто продлевается ежегодно.

Условия расторжения

Прекращение действия соглашения по управлению нежилого имущества производится:

  • по договоренности обеих сторон;
  • в одностороннем порядке.

Собственник в праве менять организацию, предоставляющую коммунальные услуги один раз в год, оповещая о своем решении за один месяц до расторжения.

Изменения по договору могут привести к судебному разбирательству и одностороннему расторжению договора.

Новые правила заключения соглашения собственника нежилого помещенияс управляющей организацией позволяет решать вопросы ресурсоснабжения без конфликтов и судебных тяжб.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: