Инвестиционный договор купли продажи

Порядок заключения инвестиционного договора

Договор об инвестиционной деятельности — это соглашение сторон, по которому одна сторона (исполнитель) обязуется произвести строительные или иные работы, передать полученный результат, а другая сторона (инвестор) финансирует работы с целью получения дальнейшей выгоды.

Понятие и субъектный состав

Инвестиционная деятельность подразумевает под собой использование финансовых средств или имущества для вклада в развитие проекта с целью последующего получения прибыли. Сферы, в которые вкладываются ресурсы инвестора, могут быть разнообразными и затрагивать область строительства, реконструкцию объектов, приобретение техники, восстановление и покупку производственного оборудования.

Субъектный состав договора отличается многообразием: договор инвестиций может включать в себя следующие виды сторон:

  • юридические лица;
  • государственные и муниципальные предприятия;
  • физические лица;
  • иностранные юридические лица.

Регулируются правоотношения по инвестированию:

  • Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
  • Гражданским кодексом РФ;
  • Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ.

Несмотря на такое количество правовых актов, законодательством не закреплено точного определения, что такое инвестиционный договор, поэтому на практике используются и понятия контракта и соглашения.

Прямое законодательное ограничение по заключению сделок между отдельными субъектами отсутствует. Возможны правоотношения между любыми из перечисленных выше видов групп: так, к примеру, инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом может быть заключен с целью вклада физлица в строительство для получения в дальнейшем жилой площади в построенном доме. Заключение соглашений между госорганами и юридическими лицами может осуществляться с целью создания или реконструкции предприятий в рамках реализации федеральных программ.

Особенности инвестиционного договора

Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного соглашения затрудняет его разграничение с другими видами сделок. В сравнении с предварительными соглашениями купли-продажи, подряда, оказания услуг, займа, договор об инвестировании в бизнес имеет схожие черты. Что же отличает инвестиционные сделки от других?

Отличительными чертами рассматриваемого контракта являются:

  • целевое использование предоставленных средств (при заключении соглашения инвестор определяет область и пределы использования предоставленных ресурсов, информация об этом содержится в проекте);
  • особый режим налогообложения (имущество, получаемое в рамках таких сделок, не подлежит обложению НДС, такое положение установлено п. 4 ст. 39 НК РФ и подтверждается судебной практикой — см. постановление от 04.12.2006 по делу № А74-1479/2006-Ф02-6502/06-С1);
  • страхование используемых инвестором средств (если заключается договор об осуществлении инвестиционной деятельности с участием государственных и муниципальных органов, необходимо использование инструмента страхования. Основным документом, регулирующим правоотношения по страхованию инвестиций, является постановление правительства РФ от 22.11.2011 № 964);
  • использование в субъектном составе множественности связей (инвестор заключает договор с инвестиционной компанией, которая нанимает подрядчика для строительства объекта. После того как объект введен в эксплуатацию, он будет находиться в пользовании компании, за что она станет выплачивать денежные средства инвестору).

Порядок заключения

Заключению сделки по инвестированию предшествует ряд специфических действий. Из-за особой цели — получения доходов в будущем с использованием материальных или финансовых средств — порядок заключения инвестиционного контракта представляет собой следующую последовательность действий:

  1. Составление инвестиционного проекта. Документ содержит проектную документацию; обоснованность действий, на которые расходуются средства; графики выполнения работ и внесения материальных ресурсов; описание правил распределения будущей прибыли после введения проекта в действие — бизнес-план.
  2. Согласование контракта. На этой стадии стороны определяют предмет соглашения; подрядчиков; пределы ответственности; условия предоставления отчетов и пределы использования средств инвестора.
  3. Подписание документов. Завершающий этап, на котором визируется договор с инвестором, достигнутые договоренности обретают юридическую силу, и начинается исчисление сроков по реализации проекта.

Структура соглашения

Документ, подписываемый сторонами, составляется в двух экземплярах. Рассмотрим структуру договора на примере инвестиционной сделки по строительству. В документе необходимо указать следующие разделы:

  1. Предмет сделки. Указывается, на что инвестор выделяет средства, при каком результате цель считается достигнутой; заключение инвестиционных договоров по строительству требует точного определения предмета, для этого указываются следующие данные: площадь, адрес, этажность, целевое назначение.
  2. Характеристика объекта строительства: наличие обременений; кадастровые номера земельных участков, где осуществляется застройка; стоимость; категория.
  3. Имущественные права на результаты проекта. Устанавливается вид права для инвестора: аренда или собственность; размер доли.
  4. Обязательства сторон. Определяются взаимные обязанности по внесению платы, подготовке проектов, срокам осуществления работ и внесению платежей, обязанность страхования объекта.
  5. Финансовые условия. Указывается объем вложений для реализации проекта; устанавливаются виды инвестирования: денежные средства, имущество, права.
  6. Ответственность: договор инвестирования это может, но не обязан предусматривать, и в случае его отсутствия будут применяться общие положения законодательства: к примеру, ст. 17 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ.
  7. Заключительные положения. Указывается количество подписанных документов; срок действия контракта; порядок передачи прав.
  8. Реквизиты и подписи сторон. Прописываются индивидуально определяющие данные: ИНН, ОГРН, адрес, наименование участников сделки; указывается Ф.И.О. подписывающего лица и ставится подпись.

Инвестиционный договор

Определение инвестиционного договора не имеет четкой трактовки в юридических документах Российской Федерации. Поэтому для того, чтобы действовать в рамках законодательства и минимизировать риски от инвестиций стоит воспользоваться другими концептуальными понятиями.

Важно! Инвестиционная деятельность определяется как вложение средств или активов для получения прибыли. Официальным документом, который регулирует такие отношения, является договор купли-продажи.

Примером такого договора может быть, например, вложение голландской холдинговой компании в китайскую экономику, когда заключается двухсторонний инвестиционный контракт между Голландией и Китаем.

Во избежание возможных недоразумений между сторонами соглашения, инвестиционный договор должен соответствовать следующим основным условиям:

  1. В документе нужно указать объекты инвестирования, в качестве которых выступают фонды и оборотные средства, как впервые создаваемые, так и модернизируемые. Поскольку объекты только предстоит создать, указывается их предполагаемая площадь, адрес;
  2. Необходим раздел с прочими условиями, где обычно указывается порядок передачи создаваемой собственности;
  3. Главное основанием заключения договора — инвестиционный проект;
  4. Отношения по договору имеют долгосрочный характер;
  5. Наличие коммерческого интереса, то есть оговаривается вознаграждение исполнителя инвестором;
  6. Следует отразить целевое использование имущества или средств, которые передал вкладчик;
  7. Должен быть выделен предмет договора, у каждой из сторон его суть различна. Для инвестора она заключается во вложении средств. Для другой стороны – в строительстве объекта или организации производства, после окончания работ – в передаче инвестору. Предмет договора относится к существенным условиям. Достижение соглашения не возможно без согласия по ним обеих сторон. Итак, к существенным условиям относят:
  • предмет;
  • цена контракта является неизменной в период всего действия, указывается в виде фиксированной суммы или конечной прибыли;
  • сроки соглашения в виде конкретной даты.

К многочисленным видам соглашений с участием инвестора принадлежат договора:

  • Купли-продажи;
  • Мены;
  • Ренты;
  • Финансовой аренды;
  • Займа;
  • Страхования;
  • Простого товарищества;
  • Строительного подряда.

Как составить договор инвестирования строительства

Что же такое договор инвестирования на строительство? Инвестор осуществляет вложение средств в целях получения, завершенного строительством, объекта недвижимости.

Внимание! Нормами права РФ не предусмотрено понятия инвестиционного договора. Однако свобода заключения сделки предполагает, что стороны имеют право заключать не предусмотренное законом соглашение.

В таком документе выделяют элементы стандартных договоров, а к взаимоотношениям сторон применяют правила, относящиеся к отдельным элементам. Именно такой подход и применяют для толкования договоров инвестирования в строительстве.

При составлении соглашений с участием инвестора в строительстве стоит учитывать следующие особенности их заключения:

  1. Наличие предмета договора в виде объекта строительства. Даются его подробные характеристики.
  2. В строительном инвестиционном договоре присутствуют три стороны: заказчик, застройщик и инвестор. Наилучшим вариантом будет объединение этих сторон в одном лице. Тогда вкладчик может возмещать НДС ежеквартально. Без проведения такого объединения инвестор возмещает налог только после сдачи объекта.
  3. В ходе строительства все расходы собираются на отдельном счете. Чтобы получить возврат сумм НДС, нужно в договоре разделить строительство на этапы, где один этап составляет месяц. В конце квартала в налоговую инспекцию подается пакет документов. С одобрения налоговой службы можно принимать налог к зачету.
  4. Стоит включить в договор пункт о начале процесса инвестирования только после предоставления исполнителем разрешительных документов на строительство. При наличии просроченных разрешений инвестор должен настоять на их продлении. Дело в том, что при непродленном разрешении существует риск расторжения инвестиционного договора.
  5. Прописать сроки аренды земельного участка, на котором по условиям соглашения будет вестись строительство. Ведь если такой участок находится в государственной собственности по договору аренды, а он на момент окончания истек, у инвестора не возникнет права на объект, готовое строение будет подлежать сносу.
  6. Для получения контроля над денежными средствами инвестору стоит заключить договор генерального подряда.
  7. Указываются точные сроки сдачи объекта.
  8. Прописывается ответственность сторон.
  9. Порядок передачи вложений от инвестора и переход права собственности к инвестору должен быть четко оговорен и проходить по схеме:
  • Исполнитель (застройщик) регистрирует объект и вводит в эксплуатацию;
  • Исполнитель уведомляет вкладчика о готовности к передаче объекта, согласуется дата, затем, если инвестор со всем согласен, оформляется акт приема-передачи.

Внимание! Если не включить в договор пункт об ответственности заказчика, то выполнение работ рискует превратиться в долгострой.

Договор инвестирования в бизнес

Вложение в бизнес выгодно обеим сторонам. Инвестор оговаривает получение прибыли на выгодных для него условиях. Получатель средств получает возможность работать на договорных условиях без участия банковских кредитных учреждений, предоставляющих кредиты под высокие проценты.

Инвестиции в развитие бизнеса имеют свои преимущества и недостатки. К плюсам таких вложений можно отнести:

  • Возможность для вкладчика влиять на дальнейшее развитие организации, в которую были вложены средства;
  • Доходность при таких инвестициях ничем не ограничена;
  • С помощью инвестиций можно выбрать сферу приложения, в которой хорошо ориентируется вкладчик;
  • Относительная простота инвестиционной деятельности.

Однако существуют и минусы такой деятельности:

  • Инвестиции в бизнес относятся к высокорисковым операциям;
  • Вероятность разногласий, если инвесторов несколько;
  • Вложение дополнительных средств на определенных этапах;
  • Поступление прибыли через длительный промежуток времени.

Последнее время получило развитие вложение средств в стартапы или новые проекты. Отличительной особенностью стартапа является то, что на начальном этапе существует только идея некоего проекта. Осуществить задуманное разработчик проекта не может из-за отсутствия средств, поэтому вынужден обратиться к инвестору.

Вложение в стартапы связано с высочайшим риском, так как невозможно просчитать с точностью, получит ли признание проект. С другой стороны, если все сложится удачно, вкладчик может получить огромный доход, во много раз превышающий вложения.

Внимание! Для ознакомления с идеей заказчика заказчик должен предоставить бизнес-план, с подробным описанием всех новаций. Если инвестор заинтересуется проектом, участникам стартапа стоит зарегистрировать ОО, чтобы выступать в сделке в качестве юридического лица. После достижения соглашения между субъектами, подписывается договор инвестирования.

Для минимизации рисков, большое значение имеет правильное составления договора инвестирования в бизнес, куда, кроме стандартных пунктов, должны входить следующие положения:

  • Нужно подробно описать, что включает проект, или с какой целью необходимы вливания для развития бизнеса;
  • Указывается схема распределения средств между инвестором и заказчиком;
  • Подтверждается доступ инвестора к отчетности;
  • Стоит выделить отдельным пунктом, как будут вноситься вложения: частями или одной суммой;
  • Оговариваются сроки возврата инвестиций и получения прибыли.

Инвестиционный договор между юридическими лицами

Договор инвестирования с физическими лицами представляет собой, по сути, соглашение о совместной деятельности. На основании этого документа участники сделки принимают решение о вложении средств и разделе прибыли.

В дополнение к нашей статье, предлагаем вам ознакомиться с видео на тему «Инвестиционного договора в строительстве и при реконструкции»:

Как составить инвестиционный договор — специфика и правила оформления

Как составить инвестиционный договор — вопрос, который встает перед инвесторами и бизнесменами, которые нуждаются в инвестициях в свой проект. Чтобы документ имел юридическую силу и смог защитить интересы участников сделки, важно правильно его составить. Как это сделать — разберем в статье.

Кому и зачем нужен договор инвестирования в бизнес

Инвестиционный договор как вид гражданско-правовых обязательств участников сделки выгоден всем участникам сделки. Он заключается между предпринимателем, который нуждается в дополнительном капитале и будет пользоваться инвестициями, и инвестором — стороной, которая по условиям документа принимает на себя обязательства передать заказчику денежные средства и права на владение иными ценностями. Это может быть как его личная собственность, так и ресурсы, привлеченные от третьих лиц.

Основная цель договора об инвестициях— получение прибыли всеми заинтересованными участниками. Так, заказчик получает недостающие деньги для проекта. В итоге он может запустить свой проект и получить прибыль.

Инвестор также получает свою выгоду от сделки. Он вкладывает в перспективный проект свободные средства в обмен на долю прибыли. Такой вид заработка считается пассивным доходом. Это эффективный способ заработка для тех, кто имеет финансовые ресурсы, но не готов создавать собственный бизнес.

Читайте также  Образец агентского договора вознаграждение агента в процентах

Прежде чем скрепить документ подписями, стороны внимательно изучают его содержание, обсуждают и устраняют все спорные моменты, согласовывают каждый пункт. С момента подписания договора он имеет юридическую силу. Помните, что условия соглашения должны устраивать обе стороны и удовлетворять взаимные интересы.

Основные правила, как составить договор с инвестором
Тот, кто планирует закрепить финансовые отношения с инвестором, должен знать основы оформления договора:

  • проконсультируйтесь у профильного юриста, насколько концепция и формат бизнеса соответствуют нормам закона;
  • проанализируйте внутренний рынок, где будете работать. выясните, насколько востребовано то, чем будете заниматься. Изучите работу конкурентов, найдите преимущества, которые помогут их обойти. Определите свою группу клиентов;
  • изучите основные статьи расходов — составьте перечень оборудования, узнайте, во сколько обойдется его приобретение. Продумайте сырьевой ресурс, найдите тех, с кем готовы заключить договор о поставках;
  • составьте финансовый план — обозначьте стартовые инвестиции. Обоснуйте основные статьи расходов. Продумайте, сколько потребуется средств вкладывать в ежемесячно, чтобы проект функционировал бесперебойно;
  • выясните, как обстоят дела с инвестициями в вашем регионе. Изучите актуальные предложения и выберите подходящего инвестора.

Продумывайте бизнес-проект с учетом базовых правил:

  • требуется юридическое сопровождение сделки. Консультации и работа профессионала стоят недешево. Специалисты высшей квалификации часто оценивают свой труд в 10% от суммы сделки — сумму указывают в инвестиционном договоре. Не экономьте на этой статье — ваши ошибки обойдутся в разы дороже услуг юриста. Совет! Выбирайте специалиста, который хорошо ориентируется именно в вашем виде деятельности. На всех этапах сотрудничества контролируйте его работу. Если бизнес-проект масштабный, подумайте о том, чтобы зачислить юриста в штат;
  • тщательно продумайте все моменты сделки — они станут основными пунктами договора. Сосредоточьтесь на способе инвестирования, порядке проведения процедуры. Выделите основные этапы контроля в процессе ведения бизнеса. Все данные вашего экономического резюме должны быть достоверны. Обеспечьте прозрачность сделки — партнер должен иметь возможность при возникновении сомнений проверить и получить доказательства, что все сведения являются актуальными. Договор об инвестировании с юридической точки зрения — это результат коллективной работы предпринимателя, инвестора и юриста. Как показывает практика, каждый третий документ составлен с нарушениями базовых правил, по шаблонной форме;
  • продумайте все этапы сделки, вплоть до мелочей — каждый пункт плана должен быть обоснован. Обязательно указать временные рамки и прописать, когда финансовые обязательства сторон будут завершены. Особое внимание уделяйте разделу форс-мажорных обстоятельств. Максимально отразите возможные риски, негативные факторы. Укажите способы их предотвращения и устранения;
  • изучите доступные схемы финансирования и выберите оптимальный вариант, выгодный всем. Стартовые инвестиции, которые вкладывают в бизнес, могут включать заемный капитал и накопления предпринимателя. Идеальным соотношениям является схема, когда заемный капитал вчетверо больше, чем средства, которые вкладывает в проект его владелец.

Предпринимателю инвестиционный договор обойдется недешево. Основными статьями расходов станут:

  • юридическое сопровождение — 8-10% от суммы сделки;
  • работа финансиста — 2-3%;
  • организационные моменты — 10%;
  • непредвиденные траты — 1%.

Факт приема-передачи капитала фиксируют документально. При этом средства могут поступить как в развитие бизнеса, так и в собственность предпринимателя.

Сумма передается доступными способами:

  • в полном объеме — по факту подписания соглашения;
  • долями — сроки передачи прописывают в документе.

Заказчик получает право распоряжаться капиталом по своему усмотрению до момента, указанного в договоре. По его истечению инвестору выплачивается процент от сделки и возвратная сумма.

Инвестиции могут возвращать следующими способами:

  • фиксированная сумма — ее указывают в соглашении. В такой ситуации она не привязана к периоду действия бумаги. Выплаты поступают инвестору согласно графика поступления платежей. Если возникает необходимость изменить сроки и размер выплат, стороны составляют и подписывают дополнительное соглашение. Оно является неотъемлемой частью основного договора об инвестициях и меняет содержание первоисточника в пунктах, которых отражены в доп. соглашении;
  • оговоренная доля дохода — способ применяют там, где сложно дать точный прогноз на прибыль. Чтобы рассчитать ставки, во внимание принимают усредненный показатель доходности проекта. На него начисляют процент.

Второй вариант не так интересен инвесторам, как фиксированная выплата. Как правило, они стараются составить договор таким образом, чтобы в нем была указана конкретная сумма, которую обязан выплатить заказчик. Это связано с потенциальными рисками банкротства или низкой рентабельности проекта.

Образец договора с инвестором

Соглашение об инвестировании заключают как с юридическими, так и с физическими лицами.

Стандартный образец документа включает следующие разделы:

  1. Определение документа и понятия — указывают название договора и сторон-участников сделки;
  2. Предмет соглашения — поясняют суть процедуры;
  3. Принцип взаиморасчетов — прописывают порядок и сроки внесения платежей, погашения всего долга и начисление процентов. Указывают форму расчетов — фиксированная или долевая;
  4. Права и обязательства — поясняют, что обязуется исполнить инвестор, и каковы действия заказчика. Объясняют права каждой стороны в случае возникновения спорных ситуаций;
  5. Срок действия документа — определяют период, в течение которого будет реализован проект и время, когда обязательства участников по отношению к друг другу будут исчерпаны;
  6. Ответственность сторон — прописывают санкции за несоблюдение условий соглашения;
  7. Форс-мажор — определяют случаи, при возникновении которых санкции снимаются;
  8. Досрочное расторжение — приводится перечень ситуаций, при наступлении которых договор автоматически аннулируется;
    Реквизиты сторон;
  9. Подписи всех участников сделки.

Не рекомендуется брать типовые образцы договора из интернета. Даже если использовать их как шаблон, необходимо адаптировать под свой проект. Очень желательно доверить составление такого договора квалифицированному юристу.

Резюмируем сказанное — включите в соглашение следующие пункты:

  • наименование документа;
  • период, когда его подписали;
  • сведения об участниках сделки;
  • информация о проекте — сроки, стоимость;
  • финансовые и правовые обязательства всех участников процесса.

Что такое инвестиционное соглашение

Действующее законодательство РФ не дает четкого определения этому термину. С юридической точки зрения инвестиционное соглашение — это документ, который является доказательством партнерских отношений двух сторон-участников сделки — бизнесмена и инвестора. Договор определяет их права, финансовые и юридические обязательства.

В роли заказчика инвестиционного соглашения выступает субъект — физическое или юридическое лицо. Это может быть предприниматель — владелец частного бизнеса. Или руководитель крупного предприятия — он представляет его интересы и принимает себя полную ответственность за проведение сделки.
Взаимные обязательства сторон подтверждают их подписи.

Справка! В ряде ситуаций, кроме заказчика и инвестора, в бумаге фигурируют третьи лица — агенты и подрядчики. За свое сопровождение сделки они получают долю от суммы, указанной в договоре. Их работа заключается в привлечении новых источников вливания капитала.

Наличие инвестиционных агентов несет экономическую выгоду предпринимателю, так как в результате даст ему доход, в разы выше, чем оплата услуг агента.

Договор инвестирования — документ, защищает финансовые интересы заказчика и инвестора. Он составляется по определенным пунктам и минимизирует риски вкладчика и предпринимателя. Договор подписывается после обсуждения всех пунктов документа. Изменения вносятся через подписание двустороннего дополнительного соглашения с согласия всех участников процедуры.

Инвестиционный контракт по 44-ФЗ: что это и когда заключают

Инвестконтракт — это вид договора, на основании которого одна сторона финансирует проект другой с целью получения выгоды. С 2021 года изменится механизм заключения СПИК.

Скачать бланк соглашения об инвестировании между физлицами
Скачать бланк соглашения об инвестировании между физлицом и юрлицом
Скачать шаблон договора инвестирования между юрлицами
Скачать шаблон инвестиционного контракта на инновации в 2021 году
Скачать образец инвестиционного договора между юридическими лицами
Скачать образец инвестдоговора на развитие бизнеса в России в 2021 году
Скачать образец акт реализации инвестиционного договора

Природа договора инвестирования

В юридическом смысле это письменная сделка, на основании которой инвестор осуществляет финансирование бизнес-проекта, а получатель инвестиций реализует этот проект. Законодательно такой вид контракта, как инвестиционный, не закреплен, но широко применяется.

В Гражданском кодексе разъясняется, какие контракты относятся к инвестиционным, — смешанные, которые содержат элементы различных обязательств. Анализ судебной практики свидетельствует, что суды принимают такой контракт в качестве надлежащего доказательства заключения сделки, оперируют понятием «договор инвестирования», а в мотивировочной части решений ссылаются на статьи 420–423 ГК и применяют общие положения об обязательствах (ст. 307–419 ГК РФ).

Существенной проблемой является то, что законодатель не закрепил существенные условия контракта инвестирования, в результате появляются судебные иски о признании соглашений не заключенными. Анализируя сложившуюся практику, определим, что такое инвестиционный контракт:

  1. Стороной по договору выступают муниципальное образование, субъект Российской Федерации, Российская Федерация, физическое, юридическое лицо. Заключают и соглашение об инвестировании между физическим и юридическим лицами.
  2. Инвесторы (вкладчики) вкладывают собственные материальные ресурсы в реализуемый проект.
  3. Заказчик (получатель инвестиций) на определенных условиях и с целью получения прибыли реализует проект.
  4. В качестве сторон в контракт дополнительно включают подрядчиков, субподрядчиков, соинвесторов.
  5. Объект договора — развитие малого бизнеса (стартап), строительство, модернизация, реставрация, переоборудование, вновь создаваемые имущественные комплексы и предприятия.
  6. Инвестиции — вкладываемые в бизнес-проект инвестором материальные блага (деньги, недвижимое имущество, ценные бумаги), чтобы получить прибыль или достичь другой полезный эффект.

Используйте бесплатно инструкции от экспертов КонсультантПлюс, чтобы разобраться с налогообложением специнвестконтрактов в рамках госзакупок.

Чаще всего применяют муниципальный контракт инвестирования в строительстве. Заключаются договоры инвестиционного товарищества, беспроцентного инвестиционного займа. Обеспечение инвестиций зависит от рисков проекта и требований привлеченного инвестора, часто в качестве обеспечения возврата займа используется залог объектов интеллектуальной собственности (ноу-хау, изобретений, программ) и долей в ООО.

В целях оптимизации налогов соглашение об инвестировании должно содержать и положения, соответствующие требованиям налогового законодательства РФ.

Виды договоров инвестирования

Классифицируем договоры в зависимости от целей инвестирования и других условий соглашения, выделяемых сторонами как существенные.

От договоров, в которых с обеих сторон выступают частные лица, следует отличать государственные контракты, подписываемые на основании указанного Федерального закона. Такие контракты заключают в целях строительства или реконструкции государственных объектов капитального строительства или приобретения объектов недвижимого имущества в государственную собственность при реализации бизнес-проектов.

Компании заключают инвестиционный контракт по 44-ФЗ — Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Их отличительной чертой являются инвестиции в форме капитальных вложений.

Если нужны инвесторы под 44-ФЗ, привлекают капвложения и заключают специальный договор. Капитальные вложения — это те же инвестиции, но направленные исключительно в основной капитал (основные средства предприятия). Речь идет о проектно-изыскательских работах, модернизации уже действующих предприятий, обновлении машин, вводе современного технологичного оборудования, обновлении инструмента и инвентаря.

Специальные инвестиционные контракты (СПИК 1.0)

Относительно новым инструментом взаимодействия государства и частного бизнеса является специальный инвестиционный контракт (СПИК). Заключение СПИК носит разрешительный характер: порядок заключения инвестиционного контракта урегулирован в постановлении правительства РФ от 16.07.2015 № 708 «О специальных инвестиционных контрактах для отдельных отраслей промышленности» и в ФЗ от 31.12.2014 № 488 «О промышленной политике в Российской Федерации». Самостоятельное заключение СПИК субъектом Российской Федерации регулируется правовыми актами самого субъекта Российской Федерации.

Все заключенные СПИК включают в специальный реестр — базу данных, содержащую наиболее полную информацию об актуальном статусе контракта. Инвесторы отчитываются о соответствии реализации проекта планам-графикам и подтверждают обоснованность выполненных работ по инвестиционному контракту.

Читайте также  Образец исковое заявление о понуждении заключить договор аренды земельного участка

СПИК — это договор, по которому частная сторона в определенный срок обязана создать на территории России (в том числе на континентальном шельфе, в особой экономической зоне) новое производство промышленной продукции либо модернизировать действующее производство, либо освоить производство такой продукции, которая еще не имеет аналогов в России, а публичная сторона гарантирует стабильность налоговых и других условий в отношении целевой продукции и предоставляет частной стороне другие специальные меры стимулирования и государственной поддержки.

Внедрение и разработка современных технологий позволяет осуществлять производство инновационной продукции, способной конкурировать на мировом рынке. Перечень технологий, в которых заинтересовано государство, формируется и актуализируется правительством РФ.

Таким образом, выделяются сразу четыре отличительные черты СПИК:

  1. Специальный предмет контракта.
  2. Особый порядок заключения контракта.
  3. Одной стороной в контракте всегда является Российская Федерация (субъект Российской Федерации, муниципальное образование), второй стороной — частная компания.
  4. Инвестор в результате инвестиционной деятельности получает определенные преференции и поддержку со стороны государства (меры стимулирования). Такая конструкция позволяет модернизировать промышленность благодаря предоставлению льгот заинтересованным инвесторам, создавать рабочие места, повышать инвестиционную привлекательность конкретных отраслей промышленности.

Участниками СПИК предполагаются российские либо иностранные юридические лица или индивидуальные предприниматели, не находящиеся в процессе банкротства, не имеющие просроченной задолженности по обязательным платежам в бюджеты различных уровней и внебюджетные фонды. Участниками СПИК выступают и третьи лица, привлекаемые инвестором для реализации инвестиционного проекта (множественность лиц со стороны инвестора).

Сводный отчет о реализации инвестиционных контрактов ежегодно предоставляется в правительство РФ. Отчет является важным инструментом контроля за ходом выполнения работ по СПИК для заинтересованных органов, на его основании оформляется заключение о выполнении (невыполнении) инвесторами своих обязательств.

СПИК 2.0

В 2019 году подписан закон об обновлении механизма специальных инвестконтрактов — СПИК 2.0 (290-ФЗ от 02.08.2019). По новым правилам:

  • предметом специального инвестиционного контракта является внедрение или разработка и внедрение технологий из перечня современных технологий, утвержденного ПП РФ № 319 от 21.03.2020;
  • публичной стороной СПИК выступает РФ вместе с субъектом РФ и муниципальным образованием;
  • сроки заключения СПИК увеличили: контракт заключают не больше чем на 15 лет для реализации проектов с инвестированием до 50 миллиардов рублей (без НДС) и не больше чем на 20 лет с инвестициями свыше 50 миллиардов рублей (без НДС);
  • СПИК заключают по результатам открытых или закрытых конкурсов, кроме тех СПИК, которые подписывают по решению президента РФ или при подаче только одной заявки об участии в конкурсе;
  • меры государственной поддержки прекращаются с момента превышения, если инвестор финансирует госзаказы, и совокупный объем расходов и недополученных доходов бюджета превысил 50% от общего объема капитальных вложений, которые инвестор вложил в проект;
  • все сведения об инвестконтрактах включаются в реестр СПИК;
  • гарантии стабильности для инвестора заключаются в том, что с даты заключения СПИК и в течение срока его действия в отношении инвестора не применяются законодательные акты, которые вступили в силу после заключения инвестконтракта и которые вводят ограничения и запреты на реализацию прав, приобретенных или осуществляемых инвестором в целях выполнения СПИК.

Новый механизм вступает в силу в 2021 году. Ключевые отличия СПИК 2.0 от СПИК 1.0:

  1. Отмена порога инвестиций.
  2. Увеличение срока действия специнвестконтракта.
  3. Необходимость применения современных технологий.
  4. Одновременное участие Российской Федерации, субъекта и муниципального образования.
  5. Конкурсная основа и подача заявок через ГИСП.

Особенности заключения СПИК

Приведем инструкцию, как заключить инвестиционный подряд с госзаказчиком в 2021 году.

Шаг 1. На первом этапе инвестор оформляет пакет документов, в который входят:

  • заявление по установленной форме;
  • проект специнвестконтракта, пример: специальный инвестиционный контракт между муниципальным образованием и частным инвестором;
  • бизнес-план и финансовая модель проекта с указанием результативной цели инвестирования, основой проекта. В нем описываются доходная и расходная части, конечный результат, запланированные страховые взносы, налоги, сборы, пошлины;
  • подтверждение легальности происхождения вложений, подтверждение их размера;
  • информация о планируемой конечной продукции: планы-графики финансирования и реализации проекта.

Шаг 2. Пакет документов предоставляется на рассмотрение в Минпромторг (либо исполнительный орган власти субъекта), затем вместе с предварительным заключением специальный инвестиционный контракт Минпромторг передает в Межведомственную комиссию (МВК).

Шаг 3. Комиссия проводит анализ внесенного на рассмотрение проекта и принимает положительное либо отрицательное решение о возможности подписания договора. Срок рассмотрения проекта комиссией — 30 рабочих дней. Срок рассмотрения замечаний комиссии инвестором — 10 рабочих дней.

Порядок расторжения СПИК закреплен в соответствующем разделе. Расторжение по инициативе инвестора подразумевает, что в случае невыполнения своих обязательств его привлекают к материальной ответственности. Инвестор обязан возместить ущерб, нанесенный государству (субъекту).

Меры стимулирования для участников СПИК

Законодательством предусматриваются следующие гарантии, льготы и преференции:

  • льготные налоговые условия на весь срок СПИК;
  • облегченное приобретение статуса единственного поставщика для госзаказа;
  • льготы по уплате налогов;
  • различные субсидии;
  • упрощенное получение земельных участков для реализации инвестиционных проектов без проведения торгов;
  • ускоренное получение статуса российского производителя.

При этом меры государственной поддержки прекращаются, если расходы бюджетов всех уровней достигают 50% от осуществленных инвестиций, с даты такого превышения.

Использование СПИК как механизма развития экономики показало их эффективность, в связи с чем законодательная и исполнительная базы, регулирующие СПИК, постоянно совершенствуются.

Компании, получившие инвестиции, обязаны отчитываться об исполнении обязательств по СПИК. Отчеты направляются в Минпромторг. Ведомство актирует результаты в виде специального заключения. Вот так выглядит отчет по СПИК 1.0:

Как составить инвестиционный договор

Если вы хотите открыть свой бизнес и ищете инвестора, который вложит в него свои деньги, вам нужно составить инвестиционный договор.

Согласно статьи 8 федерального закона №39-ФЗ от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ред. 25.12.2018 г.) инвестиции во всех сферах коммерческой деятельности должны осуществляться на основании договора (соглашения).

Требования к содержанию инвестиционного договора и порядку его заключения изложены в 28 главе федерального закона №51 от 30.11.1994 г. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» (ред. 01.01.2019 г.).

Договор считается заключённым, когда между его сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Инвестиционный договор заключается при помощи направления оферты, т. е. предложения заключить договор, и принятия акцепта, т. е. согласия на его заключение.

Оферта должна содержать все существенные условия договора, её правовые последствия наступают с момента получения адресатом. Договор считается заключённым в момент получения акцепта. При чём ГК РФ признаёт оферту безотзывной, а акцепт можно отозвать.

Сторонами инвестиционного договора могут быть юридические лица, индивидуальные предприниматели и физические лица.

Видами инвестирования могут быть инвестиции в коммерческие проекты, в строительство объектов недвижимости и в реставрацию объектов.

В сложившейся практике коммерческой деятельности инвестиционный договор обычно содержит следующие разделы:

  • термины и определения, используемые в договоре;
  • предмет договора, т. е. конкретные действия всех сторон договора;
  • порядок расчётов между сторонами;
  • права и обязанности сторон;
  • сроки реализации договора;
  • порядок передачи инвестору результата инвестиционной деятельности;
  • ответственность сторон договора;
  • порядок рассмотрения споров, которые могут возникнуть в дальнейшем;
  • условия конфиденциальности;
  • условия освобождения от ответственности (форс-мажорные обстоятельства);
  • сроки действия договора;
  • порядок рассмотрения или расторжения договора;
  • заключительные положения;
  • юридические адреса, банковские реквизиты и подписи сторон с указанием даты.

Читайте также про беззатратные способы привлечь капитал для открытия бизнеса.

  1. Как составить инвестиционный договор
  2. Кому и зачем нужен договор инвестирования в бизнес
  3. Основные правила, как составить договор с инвестором
  4. Что такое инвестиционное соглашение

Как составить инвестиционный договор

Для получения инвестиций в собственный бизнес предпринимателям следует приложить очень много усилий. Любые финансовые вложения подразумевают полную, грамотно составленную и достоверную отчётность. Перед заключением инвестиционного договора необходимо предоставить проект планируемых работ и озвучить гарантии, которые позволят кредиторам быть уверенными в надёжности своих инвестиций. Заключению договора предшествует долгие и тщательно спланированные переговорные процессы.

Исходные данные необходимо представить в табличной форме, чётко обозначить цель, планируемые затраты, проанализировать рынок конкуренции, всевозможные риски и сделать прогноз по результатам деятельности в данном направлении, т. е. составить технико-экономическое обоснование инвестиций, о котором было очень подробно рассказано в предыдущей статье.

При составлении инвестиционного договора его стороны должны предоставить друг другу следующие взаимные гарантии:

  • все взаимные действия между предпринимателями и инвесторами должны быть зафиксированы документально;
  • предприниматель обязан вложить полученные от инвестора деньги в развитие оговоренного проекта, за нецелевое использование средств предусматривается уголовная гражданская и уголовная ответственность;
  • полученная прибыль от реализации инвестиционного проекта может выплачиваться инвестору частями;
  • инвестиции, необходимые для реализации проекта, также могут передаваться предпринимателю частями по факту выполненных работ;
  • залогом может служить непосредственно объект инвестиций или имущество юридического лица, индивидуального предпринимателя или физического лица.

Заказчику необходимо помнить, что к основным его обязанностям относится:

  • своевременное выполнение сроков инвестиционного проекта;
  • предоставление инвестору отчётности по расходованию финансовых средств;
  • формирование необходимых пакетов документов, подтверждающих финансовое развитие проекта;
  • осуществление контроля за ходом реализации проекта.

Кроме этого, в каждом конкретном инвестиционном проекте имеются индивидуальные особенности, которые также необходимо подтверждать.

В свою очередь, инвестор обязан:

  • в установленные договором сроки в полном объёме передавать финансовые средства заказчику;
  • принять выполненную по инвестиционному договору работу;
  • выплатить вознаграждение, установленное договором;
  • зарегистрировать право собственности на полученный результат инвестиций.

Кому и зачем нужен договор инвестирования в бизнес

Договор инвестирования с бизнес крайне необходим всем его сторонам – и предпринимателям и инвесторам, первым – как гарантия стабильного финансового обеспечения реализуемых проектов, вторым – как гарантия возврата вложенных денежных средств и получение дохода от инвестиций.

Данное соглашение на практике помогает осуществлять организационные коммерческие работы, наделяя стороны соглашения определёнными правами. В случае нарушения взятых на себя обязательств одной из его сторон инвестиционный договор будет служить гарантией для восстановления прав в судебном порядке.

В любом случае, сам факт наличия такого договора будет очень сильно дисциплинировать обе его стороны и мотивировать на выполнение взятых на себя обязательств. Данное соглашение поможет избежать множества недоразумений в повседневной хозяйственной и личной жизни.

Основные правила, как составить договор с инвестором

Перед тем, как составить инвестиционный договор предприниматель должен:

  • определить сферу деятельности сферу деятельности, в которой предполагается развитие будущей коммерческой деятельности;
  • проверить выбранную сферу деятельности на предмет соответствия действующему гражданскому и уголовному законодательству;
  • проанализировать рынок сбыта продукции, товаров и услуг, а также состояние конкуренции на нём;
  • провести предварительный подбор оборудования, сырья и материалов, а также определить его возможных поставщиков;
  • составить технико-экономическое предложение для обоснования инвестиций;
  • проанализировать рынок предоставления инвестиционных услуг и выбрать необходимого инвестора.

В процессе разработки инвестиционного проекта следует руководствоваться следующими правилами:

  1. Обеспечить юридическую поддержку и сопровождение сделки

Хотя услуги персонального юриста могут стоить очень дорого – до 10 % от стоимости инвестиционного договора в зависимости от его квалификации, практического опыта и наличия деловых связей – ими не стоит пренебрегать, так как цена ошибок при заключении договора является чрезвычайно высокой.

Необходимо выбрать именно того, который имеет опыт работы именно по профилю будущей деятельности предпринимателя. Даже если квалифицированный юрист подобран, и к нему имеется полное доверие, не следует терять самостоятельный контроль за развитием ситуации. Предприниматель должен самостоятельно понимать наиболее существенные условия сделки, в общих чертах понимать последствия принимаемых хозяйственных решений и постоянно быть в курсе происходящего.

При возникновении любых ситуаций, последствия которых являются неясными, необходимо оперативно консультироваться с персональным юристом.

  1. Продумать все детали сделки

Основными деталями сделки являются формы инвестиций и порядок их предоставления, ключевые показатели бизнес-процесса, которые отражены в технико-экономическом обосновании и точки контроля при реализации проекта. Все показатели проекта должны иметь достоверные источники происхождения, возможность оперативного доступа и проверки, должны быть при первой возможности доказуемы. Инвестиционный договор должен быть итогом совместного творчества как юристов, так и предпринимателей.

Читайте также  Нужно ли заключать новый трудовой договор при переводе работника на другую должность

В нём должны быть чётко определены все юридические и экономические механизмы его реализации, процедурные вопросы принятия решений, порядок взаимодействия между сторонами в ходе реализации бизнес-процесса, ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств, а также взаимные предоставленные гарантии. На практике часто приходится встречать инвестиционные договоры, которые носят лишь общий понятийный характер.

  1. Предусмотреть все детали сделки

Каждое из положений инвестиционного договора необходимо тщательно проверить на предмет его реализуемости на практике в случае возникновения конфликтных ситуаций. В этом случае необходим симбиоз здоровой практической логики и знания юридических приёмов. При начале реализации инвестиционного проекта необходимо иметь очень чёткое представление о том, каким образом он будет заканчиваться.

В договоре важно отразить все сценарии развития ситуации, возможные последствия и предусмотреть меры по предотвращению негативных последствий. Позитивным сценарием развития ситуации является взаимовыгодное получение прибыли от реализации инвестиционного проекта всеми его сторонами, дружеское расставание после его завершения с готовностью реализации новых проектов при первой появившейся возможности.

Однако, возможен и негативный вариант – существенное снижение размеров полученной прибыли в силу недобросовестного исполнения взятых на себя по договору обязанностей, вмешательства в процесс со стороны третьих лиц или возникновения обстоятельств непреодолимой силы.

  1. Выбрать рациональную схему финансирования

Структура первоначального капитала, вкладываемого предпринимателем в инвестиционный проект, должна представлять собой оптимальное сочетание размеров собственных средств предпринимателя и заёмных средств, предоставляемых инвестором в зависимости от конкретных обстоятельств заключения договора. В общем случае, оптимальной считается следующая схема – 20 % собственных средств и 80 % заёмных средств.

Обобщённая практика составления инвестиционных договоров показала, что при подготовке проекта договора к подписанию предпринимателю необходимо понести следующие расходы:

Статья расходов % от суммы инвестиционного договора
Услуги персонального юриста 10
Услуги финансового консультанта 3
Организационные и представительские услуги 12
Прочие услуги 2

Ниже приведём образец типового договора с инвестором, который на практике может сильно отличаться в зависимости от сферы, где планируется привлечение инвестиций и конкретных условий сделки.

Что такое инвестиционное соглашение

В предпринимательской практике часто вместо термина «инвестиционный договор» применяется термин «инвестиционное соглашение». Фактически они являются синонимами, но в официальной деловой и финансовой документации предпочтительнее использовать термин «договор».

Составить инвестиционный договор можно самостоятельно, но привлечение команды квалифицированных специалистов в юридической и финансовой сфере будет предпочтительнее. При этом возможно привлечение специализированной организации. Выбирайте прибыльный бизнес , привлекайте инвестиции и зарабатывайте.

Высший Арбитражный Суд РФ высказался о способах отчуждения будущей недвижимости

11 июля 2011 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – «ВАС») принял Постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Разъяснения ВАС РФ касаются заключения и исполнения предварительных договоров, осуществления инвестиций и отчуждения недвижимости на стадии строительства, но не применяются к спорам, связанным с созданием недвижимого имущества по Федеральному закону № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Постановление Пленума ВАС является обязательным для нижестоящих арбитражных судов.

В Постановлении ВАС дал следующие разъяснения:

1. Заключение договоров купли-продажи недвижимости до завершения строительства и регистрации права собственности на нее правомерно

Отсутствие у продавца в момент заключения договора купли-продажи права собственности на недвижимое имущество само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Такой договор рассматривается как договор кули-продажи будущей вещи. Для исполнения договора и перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен будет обладать правом собственности на него, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – «ЕГРП»).

Поскольку до окончания строительства у объекта отсутствует кадастровый номер, ВАС указал, что индивидуализация недвижимого объекта осуществляется путем указания иных сведений (местонахождение, ориентировочная площадь, характеристики в соответствии с проектной документацией и т.п.). Договор также должен предусматривать цену, установленную за единицу площади или иным образом.

Если в договоре недостаточно характеристик для индивидуализации объекта, но по завершении строительства между сторонами отсутствует спор и составлен акт приема-передачи конкретного объекта, то в регистрации перехода права собственности не может быть отказано.

Если имеется спор сторон о том, какой именно объект должен быть передан по договору, данный спор разрешается судом на основе положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

ВАС полагает возможным заключение договоров купли-продажи будущих земельных участков, не прошедших кадастровый учет, однако не указывает, каким образом следует индивидуализировать их в договоре. При этом в соответствии с действующим Земельным кодексом РФ единственным способом индивидуализации земельных участков является кадастровый учет.

2. Инвестиционные договоры расцениваются ВАС как договоры купли-продажи будущей недвижимости, то есть право собственности возникает у застройщика и передается инвестору

ВАС указал, что судам надлежит оценивать договоры о финансировании строительства или реконструкции объектов недвижимости как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное. При этом ВАС РФ прямо исключает расширительное толкование инвестиционного законодательства и указывает, что право собственности на завершенный строительством объект возникает у застройщика, а не у инвестора. Впоследствии застройщик передает возникшее у него право собственности инвестору как исполнение инвестиционного договора (договора купли-продажи, как его оценивает ВАС).

При этом из разъяснений ВАС следует, что застройщик (продавец) не может быть понужден к передаче объекта, как в случае, если строительство объекта не завершено, так и в случае если право собственности застройщика на уже возведенный объект еще не зарегистрировано. В этом случае инвестор (покупатель) вправе требовать возврата уплаченной суммы, а также возмещений убытков, но не признания своих прав на объект инвестиций.

В случае если строительство объекта завершено и право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за застройщиком (продавцом), инвестор (покупатель) вправе потребовать в судебном порядке передачи объекта и государственной регистрации перехода права собственности.

3. Двусторонние договоры о совместном строительстве могут быть расценены как договоры строительного подряда и/или купли-продажи будущей недвижимости

По мнению ВАС, в случае если одна сторона предоставляет земельный участок, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон подлежат применению нормы о договоре строительного подряда. Право собственности на объект капитального строительства возникает у собственника земельного участка (после государственной регистрации данного права в ЕГРП). При этом ВАС допускает, что данный договор может быть и инвестиционным. Так, если по условиям договора сторона, осуществлявшая строительство имеет право получить в собственность помещения в возведенном здании, к обязательству о передаче помещений следует применять нормы купли-продажи будущей недвижимой вещи. А сам договор в этом случае является смешанным: содержащим нормы строительного подряда и купли-продажи. Это означает, что право собственности на здание возникает у собственника земельного участка при условии его государственной регистрации, а тот передает право собственности на помещения в нем лицу, осуществившему строительство.

4. Право собственности на здание, построенное по договору простого товарищества, возникает у собственника земельного участка

Если стороны заключили с целью строительства договор простого товарищества и совместно создали объект недвижимости, право собственности на него возникает у собственника земельного участка.

Соответственно, если земельный участок не был оформлен в общую долевую собственность товарищей или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, то право собственности на совместно построенный объект капитального строительства возникает лишь у товарища, обладающего правом на земельный участок.

Таким образом, регистрация общей долевой собственности товарищей или договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора стала обязательным условием осуществления строительства в рамках простого товарищества. Стоит отметить, что Земельный кодекс РФ предусматривает только один случай, когда возможно заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Речь идет о том случае, когда помещения в здании уже находятся в собственности у нескольких лиц. Заключение договоров аренды с целью строительства со множественностью лиц действующим законодательством не предусмотрено. В связи с этим вероятны отказы в заключении подобных договоров со стороны органов, уполномоченных на распоряжение государственным имуществом (в том числе недопущение к участию в торгах сразу всех товарищей).

ВАС указывает, что товарищи вправе потребовать от одного из товарищей внесения вклада в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность согласно договору простого товарищества в судебном порядке. Однако ВАС не указывает, как передать право собственности на возведенный объект товарищам или как разрешить спор товарищей по поводу прав на него, если его строительство уже завершено.

5. Предварительный договор купли-продажи с условием о внесении покупной цены рассматривается как договор купли-продажи с условием о предоплате

ВАС сформулировал правовую позицию, согласно которой наименование договора как предварительного не является однозначным определением его правовой природы. Позиция касается предварительных договоров, предполагающих заключение основного договора относительно еще отсутствующего имущества, при этом покупная цена объекта или ее существенная часть выплачивается до заключения основного договора. Суды обязаны рассматривать такой договор как договор купли-продажи будущей вещи условием о предварительной оплате. Соответственно, правила о предварительных договорах (в частности, о сроке, о прекращении действия) и связанные с ними средства правовой защиты к подобным договорам неприменимы.

Следует отметить, что правовая позиция ВАС допускает расценивать как выплату покупной цены платежи по предварительному договору независимо от того, как они названы в тексте договора.

В целом разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВАС РФ, возлагают на инвесторов риски, связанные банкротством застройщика (собственника земельного участка) или его недобросовестностью, в частности отказом от завершения строительства, от регистрации своего права собственности, а затем перехода права собственности к инвесторам. Из разъяснений следует, что право собственности на незавершенный строительством объект не может быть зарегистрировано за инвесторами, а так же что незавершенный строительством объект следует включать в конкурсную массу застройщика.

В связи с принятием Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г. рекомендуем:

1. пересмотреть действующие предварительные договоры по поводу объектов недвижимости и договоры об инвестициях в капитальное строительство и внести в них изменения, которые исключили бы искажение действительной воли сторон либо минимизировали связанные с этим риски;

2. предусматривать в договорах обеспечения исполнения обязательств застройщика по завершению строительства, регистрации своего права собственности, передачи объекта, завершенного строительством, и регистрации перехода права собственности на него к инвесторам, а также ответственность за неисполнение данных обязательств;

3. в случае осуществления совместной деятельности с целью строительства в рамках договора простого товарищества следует оформить общую собственность товарищей на земельный участок или заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:

в Москве – к Алексею Коневскому, Руководителю практики земельного права, недвижимости и строительства, по тел.: (495) 967-00-07 либо по e-mail

В Санкт-Петербурге – к Юрию Халимовскому, Старшему юристу практики земельного права, недвижимости и строительства (Спб), по тел.: (812) 640-60-10 либо по e-mail

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: