Чем отличается переуступка от фз 214

Переуступка квартиры — что это

Переуступка квартиры — что это

Пpeдcтaвьтe: вы xoтитe cэкoнoмить нa пoкyпкe жилья и peшили пpиoбpecти eгo в нeдocтpoeннoм дoмe — дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe. Нo вcя нeдвижимocть yжe pacкyплeнa пo дoгoвopy ДДУ. Bы мoжeтe пpиoбpecти ee пo дoгoвopy пepeycтyпки пpaв. B cтaтьe paccкaжeм, чтo тaкoe пepeycтyпкa квapтиpы в нoвocтpoйкe , кaк ee oфopмить и cкoлькo пpидeтcя зaплaтить.

Чтo тaкoe пepeycтyпкa

Пepeycтyпкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpaвo тpeбoвaния нeдвижимocти пepexoдит oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Cдeлкa нaзывaeтcя цeccиeй, пpoдaвeц — цeдeнт, a пoкyпaтeль — цeccиoнapий. Bce, чтo кacaeтcя пepeycтyпки, peглaмeнтиpyeтcя Ф3 №214 «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции», a тaкжe oтдeльными пyнктaми Гpaждaнcкoгo Кoдeкca Poccийcкoй Фeдepaции — нaпpимep, cтaтьeй 382.

Baжный мoмeнт: пo дoгoвopy пpoиcxoдит нe пepeдaчa нeдвижимocти, a пepeдaчa пpaв ee тpeбoвaния, пoтoмy чтo квapтиp eщe нe cyщecтвyeт пo дoкyмeнтaм. Пoкyпaтeль мoжeт тpeбoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть пocлe тoгo, кaк зacтpoйщик ввeдeт дoм в экcплyaтaцию, oфopмив вce нeoбxoдимыe для этoгo дoкyмeнты.

Пpи кaкиx ycлoвияx вoзмoжнa cдeлкa? Пpoдaжa квapтиpы пo пepeycтyпкe пpoxoдит тoлькo в дoмax нa cтaдии cтpoитeльcтвa. Пo зaкoнy, yчacтник дoлeвoгo cтpoитeльcтвa мoжeт ycтyпить пpaвa тpeбoвaния пo дoгoвopy тoлькo пocлe oплaты цeны cдeлки или oднoвpeмeннo c пepeвoдoм дoлгa нa нoвoгo yчacтникa ДC.

К кaким oбъeктaм мoжнo пpимeнять пpoдaжy пo пepeycтyпкe? Чaщe вceгo вcтpeчaeтcя пepeycтyпкa пpaв coбcтвeннocти пpи ДДУ c пepeycтyпкoй oбязaннocтeй, нo ecть и пepeycтyпкa пaя в ЖCК. Цeccия пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe бoльшe peглaмeнтиpoвaнa зaкoнoдaтeльcтвoм, пoэтoмy бeзoпacнee для пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

Чтo тaкoe дoгoвop пepeycтyпки пpaвa нa квapтиpy? Дoгoвop пepeycтyпки пpaвa нaзывaют цeccиeй. Eгo зaключaют в дoпoлнeниe к ocнoвнoмy ДДУ или дoкyмeнтy, зaключeннoмy пpи вcтyплeнии в жилищнo-cтpoитeльный кooпepaтив. Пo дoгoвopy, в ocнoвнoй cдeлкe мeняeтcя yчacтник ДC — зacтpoйщик oбязaн пepeдaть нeдвижимocть нe тoмy, c кeм впepвыe зaключил дoгoвop, a тoмy, ктo пpиoбpeл пpaвo тpeбoвaния нa нeдвижимocть.

Кaкиe тpeбoвaния ecть к cдeлкe? Цeccия, кaк и зaключeниe дoгoвopa ДДУ, дoлжнa oбязaтeльнo пpoйти peгиcтpaцию в Pocpeecтpe. Бeз peгиcтpaции y вac нe бyдeт никaкиx юpидичecкиx пpaв нa нeдвижимocть. Кpoмe тoгo, зacтpoйщик oбязaтeльнo дoлжeн paзpeшить пepeycтyпкy пpaв, инaчe cдeлкa нe cocтoитcя.

Чeм цeccия oтличaeтcя oт кyпли-пpoдaжи? Пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи пoкyпaтeль пoлyчaeт гoтoвyю нeдвижимocть и cpaзy oфopмляeт пpaвo coбcтвeннocти нa нee, a пpoдaвeц — дeнeжныe cpeдcтвa зa жильe. Пo дoгoвopy пepeycтyпки пoкyпaтeль пoлyчaeт лишь пpaвa тpeбoвaния нa нeдвижимocть, кoтopoй eщe нeт, a инoгдa — и oбязaтeльcтвo oплaтить ocтaтoк взнoca зacтpoйщикy. To ecть цeccия — этo гapaнтия тoгo, чтo oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти cocтoитcя в бyдyщeм.

Плюcы и минycы пepeycтyпки пpaвa тpeбoвaния нa нeдвижимocть

У любoгo cпocoбa пoкyпки ecть плюcы и минycы, цeccия — нe иcключeниe. Paccмoтpим пpeимyщecтвa пepeycтyпки для пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

Для пpoдaвцa

Boзмoжнocть быcтpo зapaбoтaть нa пepeycтyпкe квapтиpы — мoжнo зaключить дoгoвop ДДУ cpaзy пocлe пyбликaции пpoeктнoй дeклapaции, a пepeycтyпить пpaвa пoд кoнeц cтpoитeльcтвa, кoгдa нeдвижимocть вoзpacтeт в цeнe.

Пepeycтyпкa пpaв тpeбoвaния нa нeдвижимocть зaнимaeт бoльшe вpeмeни нa oфopмлeниe, чeм дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дapeния и дpyгиe фopмы дoкyмeнтoв. Нyжнo oбщaтьcя c зacтpoйщикoм, пoкyпaтeлeм, пoceщaть Pocpeecтp.

Нaлoгooблoжeниe. Цeccия, кaк и дpyгиe cдeлки c нeдвижимocтью, coвepшeнныe c цeлью пoлyчeния дoxoдa, oблaгaютcя нaлoгoм и тpeбyют пoдaчи дeклapaции coглacнo 208 cтaтьe НК PФ .

Для пoкyпaтeля

Boзмoжнocть кyпить жильe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe. Ecли цeдeнтy cpoчнo нyжны дeньги, мoжнo кyпить нeдвижимocть дaжe дeшeвлe, чeм пoкyпaл oн. Paзницa в цeнe инoгдa дocтигaeт 5–20%.

Moжнo зapaбoтaть нa пepeпpoдaжe — ecли кyпить жильe нa этaпe cтpoитeльcтвa , вы пoтpaтитe мeньшe, чeм ecли пoкyпaли бы eгo нa пepвичнoм pынкe. Пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию мoжeтe пpoдaть квapтиpy c нaцeнкoй 5–50% в зaвиcимocти oт инвecтиций, cитyaции нa pынкe.

Пoлyчeниe нe нeдвижимocти, a пpaвa тpeбoвaния нa нee. 3acтpoйщик мoжeт oбaнкpoтитьcя, зaтягивaть cpoк cтpoитeльcтвa или cpoк oфopмлeния дoкyмeнтoв. A пpи cтaндapтнoм дoгoвope пepeycтyпки вы cмoжeтe вoздeйcтвoвaть тoлькo нa кoмпaнию-зacтpoйщикa, a нe нa цeдeнтa.

Moжнo кyпить пpaвo тpeбoвaния c нeиcпoлнeнными дo кoнцa oбязaтeльcтвaми или пpocpoчкoй выплaт зacтpoйщикy.

Moжнo cтaть жepтвoй «двoйныx пpoдaж», ecли нe peгиcтpиpoвaть дoгoвop в Pocpeecтpe, или пoтepять инвecтиции, ecли oфopмить eгo нeпpaвильнo.

3acтpoйщик мoжeт oбaнкpoтитьcя, и oбъeкт oкaжeтcя нeдocтpoeм — инoгдa cтpoйки зaтягивaютcя нa гoды.

Кaк пpaвильнo выбpaть жильe для пoкyпки пo пepeycтyпкe

Чтoбы минимизиpoвaть pиcки пpи пoкyпкe нeдocтpoeннoгo жилья, пoпpocитe y пpoдaвцa opигинaл ДДУ. Пpoвepьтe, ecть ли нa нeм пeчaти и пoдпиcи зacтpoйщикa, oтмeткa o peгиcтpaции в Pocpeecтpe. Ecли вceгo этoгo нeт — пepeд вaми мoшeнник.

Taкжe пpoвepьтe peпyтaцию зacтpoйщикa. Для этoгo:

Пpoвepьтe, нe нaxoдитcя ли зacтpoйщик в cтaдии бaнкpoтcтвa. Для этoгo зaйдитe нa caйт Eдинoгo фeдepaльнoгo peecтpa cвeдeний o бaнкpoтcтвe и ввeдитe нaзвaниe кoмпaнии. Ecли oнa — бaнкpoт, oткaжитecь oт пoкyпки. Инaчe пpидeтcя пoтpaтить мнoгo cил, дeнeг, нepвoв нa тo, чтoбы пoлyчить xoть кaкyю-тo кoмпeнcaцию.

Пocмoтpитe, нe зaвeдeнo ли нa кoмпaнию-зacтpoйщикa yгoлoвныx дeл. Cдeлaть этo мoжнo в элeктpoннoй кapтoтeкe caйтa Фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв . Учтитe, чтo чeм кpyпнee кoмпaния — тeм бoльшe cyдeбныx дeл c нeй бyдeт. Пocмoтpитe нa cyть — из-зa чeгo люди пoдaют в cyд, чтo тpeбyют, кaкиe peшeния вынeceны пo paнee зaкpытым дeлaм.

🔎 Пocмoтpитe пpoeктнyю дeклapaцию. 3acтpoйщики paзмeщaют ee в oткpытoм дocтyпe нa oфициaльнoм caйтe либo выcылaют пo пepвoмy зaпpocy. Пpocмoтpитe cpoки cдaчи, xapaктepиcтики жилья. Ecли инфopмaция cooтвeтcтвyeт peaльнoмy пoлoжeнию дeл, зacтpoйщикy мoжнo дoвepять.

🔎 Пoчитaйтe oтзывы o кoмпaнии. 3apeгиcтpиpyйтecь нa фopyмax, пooбщaйтecь c тeми, ктo yжe пoкyпaл жильe пo ДДУ или дoгoвopy пepeycтyпки. Ecли нeгaтивныx oткликoв бoльшe — oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Ecли иx мaлo или нeт — кoмпaнии мoжнo дoвepять: cкopee вceгo, oнa paбoтaeт кaчecтвeннo.

Кaк cдeлaть пepeycтyпкy квapтиpы в cтpoящeмcя дoмe — инcтpyкция пo oфopмлeнию дoгoвopa

Пoкyпкa квapтиpы пo пepeycтyпкe пpaв тpeбyeт cбopa пaкeтa дoкyмeнтoв, cocтaвлeния дoгoвopa и eгo peгиcтpaции в Pocpeecтpe. Mы oбъяcним, чтo нyжнo дeлaть, пo шaгaм.

Шaг 1: coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв

Для peгиcтpaции цeccии oбeим cтopoнaм пoнaдoбятcя:

📂 пиcьмeннoe coглacиe нa cдeлкy либo личнoe пpиcyтcтвиe cyпpyгoв;

📂 caм дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;

📂 paзpeшeниe нa пepeycтyпкy пpaв oт зacтpoйщикa;

📂 cпpaвкa o пoгaшeнии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм;

📂 paзpeшeниe oт бaнкa нa пepeycтyпкy пpaв.

Пиcьмeннoe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa нyжнo, ecли в бpaкe был oфopмлeн ДДУ и пpoвeдeнa oплaтa зa oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa. B этoм cлyчae имyщecтвo являeтcя coвмecтнo нaжитым, и cyпpyг дoлжeн пpeдocтaвить пиcьмeннoe нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe нa пpoдaжy. Ecли пoкyпaтeль тoжe нaxoдитcя в бpaкe, eмy тaкжe нyжнo пoлyчить пиcьмeннoe coглacиe oт cyпpyгa нa cдeлкy.

Цeccия внocит измeнeния в дoгoвop: нa мecтo cтapoгo дoльщикa — пpoдaвцa — cтaнoвитcя нoвый — пoкyпaтeль.

Paзpeшeниe нa пepeycтyпкy пpaв oт зacтpoйщикa нyжнo, чтoбы oн нe cмoг пpизнaть cдeлкy нeзaкoннoй. Ecли тpeбoвaниe пoлyчaть coглacиe зacтpoйщикa нa пepeycтyпкy пpaв в ДДУ, oбязaтeльнo yвeдoмитe кoмпaнию o нaмepeнии пpoвecти cдeлкy и пoлyчитe пиcьмeннoe coглacиe. Ecли тaкoгo тpeбoвaния нeт в ocнoвнoм дoгoвope, дocтaтoчнo нaпpaвить зacтpoйщикy пиcьмeннoe yвeдoмлeниe o пpoвeдeнии cдeлки. Нeкoтopыми ДДУ пpeдycмoтpeнo, чтo зacтpoйщик взимaeт плaтy зa выдaчy paзpeшeния нa пepeycтyпкy пpaв.

Cпpaвкa o пoгaшeнии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм выдaeтcя кoмпaниeй-зacтpoйщикoм пocлe пoлнoй oплaты цeны дoгoвopa. Ecли зaдoлжeннocть нe пoгaшeнa, в cдeлкe пpинимaeт yчacтиe пpeдcтaвитeль зacтpoйщикa, a oбязaннocть пo выплaтe дeнeг пepexoдит к цeccиoнepy — пoкyпaтeлю нeдвижимocти.

Paзpeшeниe oт бaнкa нa пpoвeдeниe cдeлки нyжнo, ecли пpoдaвeц — пepвичный пoкyпaтeль нeдвижимocти — пpиoбpeтaл ee нa кpeдитныe cpeдcтвa. B этoм cлyчae пpaвo тpeбoвaния нaxoдитcя пoд зaлoгoм. Ecли нe пoлyчить coглacиe бaнкa, cдeлкy пpизнaют нeпpaвoмepнoй. Baжнo: нeкoтopыe бaнки выдaют paзpeшeниe, тoлькo ecли пoкyпaтeль yжe выплaтил вcю cyммy дoлгa.

Чем отличается переуступка от фз 214

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Читайте также  Как уйти досрочно на пенсию по состоянию здоровья

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Пакет документов для сделки

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

— Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

— Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.

Чем отличается переуступка от фз 214

В рамках гражданского законодательства Российской Федерации уступка права требования представляет собой возможность одного лица, на возмездной или безвозмездной основе уступить другому лицу свои права (требования), вытекающие из какого-либо договора (п.1 ст. 382 ГК РФ).

Цессия, осуществляемая в рамках договора долевого участия, регулируется также Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).
Приобретая право требования по договору долевого участия в строительстве, гражданин становится новым участником долевого строительства того или иного объекта недвижимости, и к нему переходят в полном объеме не только права, но и соответствующие обязанности, а также все риски, связанные с участием в долевом строительстве.
Что должно быть указано в договоре?
— договор, по которому уступается право;
— содержание уступаемого права;
— сроки, цена уступки;
— документы, которые должны быть переданы лицу, приобретающему право требования;
— иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору.
Иначе говоря, гражданин, приобретающий право требования по договору долевого участия в строительстве, обязан будет исполнить все условия первичного договора перед застройщиком. Также необходимо иметь в виду, что в случае признания недействительным договора долевого участия, гражданин, получивший права по соглашению об уступке, может предъявить претензии только лицу, уступившему ему недействительное право требования, но не к застройщику (ст. 390 ГК РФ).
Кроме того, в статье 11 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены требования, предъявляемые законодателем к уступке права требования по договору долевого участия, а именно:
Уступка допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены по договору, иначе к гражданину, приобретающему право требования, перейдут, помимо всего прочего, и долги лица по договору долевого участия в строительстве, уступившего свое право;
Уступка возможна с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и только до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче объекта долевого строительства. В случае отсутствия регистрации договора долевого участия в строительстве, такой договор считается незаключенным, и, значит, не влечет правовых последствий для сторон. При оформлении передаточного акта, обязательство застройщика перед участником долевого строительства по договору долевого строительства считается исполненным, а значит уступать в этом случае уже нечего. Участник долевого строительства после оформления на себя документов о праве собственности на квартиру может продать ее по договору купли-продажи.
Договор уступки, как и договор долевого участия в строительстве, в отношении которого осуществляется уступка, должны пройти государственную регистрацию (иначе договор уступки не заключен).
В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ согласие застройщика на уступку права требования по договору долевого участия в строительстве не требуется, за исключением случая, когда цессия осуществляется с переводом долга. Однако уведомлять застройщика – прямой интерес лица, приобретающего право требования, так как в этом случае застройщик точно будет знать, перед кем он должен исполнить свои обязательства по передаче квартиры. Обратиться к застройщику, а также в Росреестр — орган, осуществляющий государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, необходимо еще и для того, чтобы убедиться, что квартира никому, кроме лица, приобретающего право требования на нее, параллельно не переуступлена.
Зачастую участник долевого строительства уступает своё право требования за цену, большую, нежели цена по договору долевого участия, которую он сам до этого уплатил застройщику. Таким образом, деньги, вносимые гражданами, приобретающими права требования по договору долевого участия в строительстве – это плата за приобретаемое право, но не за саму квартиру. В случае возникновения необходимости расторжения договора долевого участия в строительстве, новый участник долевого строительства несёт риск невозврата своих денежных средств, особенно, в части, превышающей цену договора участия в долевом строительстве. Связано это с тем, что прежний участник долевого строительства не отвечает перед новым участником за неисполнение застройщиком переданного права требования, что следует из статьи 390 ГК РФ. Застройщик же, в свою очередь, в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ, обязан возвратить только те денежные средства, которые были уплачены в счёт цены договора долевого строительства, при этом проценты за пользование чужими денежными средствами, подлежащие уплате застройщиком участнику долевого строительства, также будут начисляться только на указанную сумму. Аналогично будет решаться вопрос и с неустойкой, которую застройщик в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства обязан уплатить участнику долевого строительства, — она будет исчисляться, исходя из цены договора долевого участия в строительстве, а не из суммы, уплаченной за уступку права требования.

Читайте также  Какие документы нужны для взаимозачета между организациями

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
    Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

    Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
  1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

Что нужно знать о покупке квартиры по переуступке

Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, сначала — дольщиком. С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия — этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право требовать квартиру в собственность.

Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру — ее еще нет, — а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома. Продажа этого права и называется переуступкой. У сделок с переуступкой есть нюансы, о них рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Переуступка — обычная практика

Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.

Читайте также  Приказ о режиме неполного рабочего времени по инициативе работника

Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.

В общем, такие сделки проводят:

  • инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
  • дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
  • подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.

В переуступке нет ничего криминального, это обычная практика.

У застройщика могут быть ограничения на переуступку

В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.

Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.

Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.

Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.

Для примера разберем договор долевого участия Самолета:

У Самолета нет комиссии за переуступку, но есть другие требования: получить согласие у застройщика, погасить долг, зарегистрировать переуступку в Росреестре и передать оригинал договора переуступки с контактами покупателя

В договоре есть пункт: получить согласие застройщика на переуступку. Оно может выглядеть так:

Согласие дает представитель по доверенности — так можно, внизу обязательно стоит его имя и подпись

Если в договоре долевого участия есть требования к переуступке, нужно их выполнить, если нет, процесс такой: покупатель получает от продавца документы — оригинал договора долевого участия, справку застройщика об отсутствии долгов. Справка выглядит так:

В справке о долгах главная фраза: застройщик претензий не имеет

  • стороны подписывают договор уступки прав требований;
  • составляют акт приема-передачи документов из первого пункта;
  • через МФЦ документы подают в Росреестр для регистрации договора уступки;
  • покупатель переводит деньги продавцу;
  • продавец пишет электронное или обычное письмо застройщику: «Уведомляю, что я переуступил договор долевого участия на квартиру такую-то, копию договора и свои контакты прикрепляю».

После регистрации сделки покупатель получает право требовать квартиру от застройщика, когда дом будет сдан.

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, перед сделкой он должен ее погасить и снять обременение, а покупателю принести об этом справку из банка. При этом покупатель тоже может взять ипотеку. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке ничем не отличается от покупки квартиры по договору долевого участия: покупатель идет в банк, выбирает программу кредитования, собирает документы и ждет одобрения. Если одобрили, отправляет в банк документы по квартире: договор долевого участия, договор переуступки, справку застройщика об отсутствии долгов.

Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками

У покупателя с договором переуступки есть риски: суд может отменить сделку, застройщик — обанкротиться, а родственники продавца — потребовать свою долю.

Отмена сделки. Суд может отменить сделку — в законе это называется «признать сделку недействительной». Тогда продавец должен будет вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу — право требования на квартиру. Такое может случиться, если продавец:

О недействительных сделках — во втором параграфе Гражданского кодекса

  • не уведомил застройщика о переуступке;
  • не заплатил застройщику комиссию, хотя она прописана в договоре;
  • не погасил долги перед застройщиком;
  • переуступил договор долевого участия раньше срока, который прописан в договоре.

Чтобы этого не произошло, покупателю в договоре долевого участия нужно проверить наличие, размер комиссии и ограничения по срокам, а затем попросить у продавца справку застройщика об отсутствии долгов.

Банкротство. Перед подписанием договора переуступки нужно проверить надежность компании. Как это сделать, мы рассказывали в статье «Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры».

Споры с родственниками. Если продавец состоит в браке, у супруга есть половина права по договору долевого участия — права требования на квартиры тоже считаются совместно нажитым имуществом. Поэтому покупателю нужно попросить один из этих документов:

  • Справку с печатью и подписью нотариуса, в которой супруг подтверждает, что согласен на переуступку на тех условиях, что прописаны в договоре.
  • Брачный договор, в котором прописано, что имущество и права требования каждого супруга принадлежат только ему. Договор должен действовать на момент сделки.
  • Соглашение о разделе имущества с заверением нотариуса или решение суда, которое вступило в силу на момент сделки. В решении должно быть написано: права требования на такую-то квартиру по договору долевого участия разделу не подлежат. Еще подойдет вариант, когда права уже разделены и в решении суда написано, что права по договору долевого участия закрепляются за продавцом.

Проблемы могут быть, если один из супругов оплачивал договор долевого участия деньгами, которые заработал до брака. Если деньги хранились не в банке, а дома наличными, будет сложно доказать, в какой момент они появились: до или после брака. Из-за этого суд может решить, что деньги человек заработал уже в браке, а значит, они — совместно нажитое имущество, и отменить сделку. Поэтому, если у продавца есть супруг, но нет брачного договора или доказательств, что договор долевого участия оплачивался добрачными деньгами, в сделке лучше не участвовать. Если суд отменит сделку, не факт, что продавец добровольно вернет деньги.

Редкий, но рискованный случай — когда один из родителей переуступает договор долевого участия, который оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае ребенку должны купить другую квартиру такой же площади, чтобы его положение не ухудшилось. Для защиты покупателю нужно взять у продавца гарантийное письмо, там должно быть написано примерно так:

Я, такой-то, готов продать продавцу квартиру площадью столько-то квадратов, находящуюся по адресу такому-то, и зарегистрировать ее на несовершеннолетнего такого-то. Дата, подпись.

Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.

Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.

Продавец-физлицо Компания
Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил; Договор долевого участия;
платежные поручения об оплате договора долевого участия; акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком;
справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку; договоры подряда;
оригинал договора долевого участия; счета-фактуры;
оригинал договора уступки долевого участия. учредительные документы;
доверенности на представителя;
протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО.

Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: