Должна ли ук отчитываться перед жильцами за полученные деньги

Как УО подготовить отчёт за 2020 год и представить его собственникам

До 1 апреля управляющим организациям предстоит подготовить и представить собственникам отчёт о выполнении договора управления за 2020 год. В какой форме он составляется, откуда взять для него информацию и что делать, если владельцы помещений его раскритикуют? На эти вопросы ответила директор Института управления ЖКХ Ирина Маликова.

Посмотрите обучающий онлайн-семинар про подготовку годового отчёта

16 февраля генеральный директор ООО «Институт управления ЖКХ», эксперт в составе Комиссии по жилищно-коммунальному хозяйству Общественного совета при Минстрое РФ Ирина Маликова провела онлайн-семинар «Отчёт о выполнении договора управления за 2020 год».

Эксперт рассмотрела вопросы, ответы на которые управляющие организации чаще всего ищут при подготовке годового отчёта:

  • в какой форме составляется отчёт;
  • каким должно быть содержание документа, если его форма не утверждена в договоре управления или на ОСС;
  • почему нужно подтверждать факт выполнения работ, услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества;
  • можно ли считать договор управления абонентским;
  • почему средства на текущий ремонт общедомового имущества признаются целевыми;
  • как подготовить сводную информацию, включаемую в отчёт;
  • как рассчитать экономию;
  • считаются ли неиспользованные УО целевые средства на текущий ремонт экономией по договору управления;
  • как правильно провести корректировку размера платы за КР на СОИ.416

Посмотрите демо-ролик онлайн-семинара, чтобы узнать, о чём ещё мы говорили. А если хотите узнайть ответы на перечисленные выше вопросы, советуем приобрести полную видеозапись. Её, а также презентацию лектора, вы найдёте под статьёй.

Утвердите форму отчёта в договоре управления или на ОСС

Если иное не установлено договором управления, то УО ежегодно в течение первого квартала представляет собственникам помещений в МКД отчёт о выполнении договора за предыдущий год. А также размещает этот документ в ГИС ЖКХ (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно пп. «з» п. 4 Правил № 416, управляющая организация обязана предоставлять владельцам помещений отчёт об исполнении обязательств по договору управления с периодичностью и в объёме, которые установлены таким договором и решением ОСС.

В жилищном законодательстве не прописаны требования к форме и содержанию такого отчёта. Примерная форма такого отчёта и перечень включаемой в него информации утверждены приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр – Приложение № 2. Но тут форма дана в виде списка, в котором по пунктам перечислены моменты, которые нужно включить в отчёт. Пользоваться ей неудобно.

Форма может быть утверждена на общем собрании собственников помещений в МКД или включена в договор управления (п.14 Приказа № 411/пр). Некоторые управляющие организации продолжают отчитываться по формам, утверждённым Стандартом раскрытия информации (ПП РФ от 23.09.2019 № 731). Хотя этот Стандарт уже не применяется, если в договоре управления прописано, что УО отчитывается по ПП РФ № 731, это не будет считаться противоречием жилищному законодательству.

Таким образом, делает вывод Ирина Маликова, управляющие организации составляют отчёт о выполнении договора управления:

  • По форме, утверждённой ОСС или в ДУ.
  • Если в договоре управления форма не утверждена, то УО отчитывается по форме, которую считает актуальной на сегодняшний день, и самостоятельно определяет объём информации для неё.

Представьте отчёт собственникам по одному из пяти вариантов

Управляющая организация предоставляет собственникам отчёт в порядке, установленном в договоре управления или на ОСС. Если же в договоре управления не указан способ предоставления отчёта, то, по сложившейся практике, УО определяет его самостоятельно.

Ирина Маликова перечислила несколько способов, как это можно сделать:

  • Провести для владельцев помещений информационное отчётное собрание.

Это не годовое или внеочередное ОСС, а информационное. Кворум собирать не нужно: сколько собственников посетят собрание, столько и посетят.

  • Предоставить отчёт на годовом общем собрании собственников.

Необходимо вынести в повестку дня собрания вопрос о предоставлении отчёта. Ирина Маликова отметила: ни одна законодательная норма не содержит требования, чтобы владельцы помещений дали свою оценку документу: выразили мнение, хорошо, удовлетворительно или плохо УО поработала в прошлом году. Главное просто представить отчёт.

  • Опубликовать отчёт в специально выпущенной по случаю информационной газете.

Газету можно вложить в почтовые ящики. Способ удобен в пандемию, потому что не нужно ни с кем лично контактировать.

  • Направить документ в письменной форме каждому собственнику.

Это затратный способ, но подойдёт, если вы управляете небольшим многоквартирным домом.

  • Разместить документ на информационных стендах в подъездах или на придомовой территории.

Обозначьте содержание отчёта

Содержание отчёта должно быть утверждено в договоре управления МКД или общим собранием собственников. Если этого не сделано, есть два варианта, как обозначить объём информации.

Вариант 1. Исходите из предмета договора управления.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, предметом договора является выполнение работ, оказание услуг по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг и осуществление иной деятельности в целях управления домом.

Следовательно, в отчёт включается информация о выполнении работ, услуг, по их видам, указанных в предмете договора управления.

Вариант 2. Руководствуйтесь стандартами управления домами.

По Стандарту управления домами (пп. «з» п.4 Правил № 416) управляющая организация должна представить собственникам отчёт об исполнении обязательств по управлению МКД с периодичностью и в объёме, которые установлены ОСС и договором управления.

Такие обязательства УО могут устанавливаться ОСС только по работам, услугам по содержанию и ремонту общего имущества, в т.ч. капитальному.

Таким образом, если форма отчёта не утверждена общим собранием и в договоре управления, УО обязана включить в отчёт только информацию о выполненных работах, услугах

  • по содержанию общего имущества;
  • по текущему ремонту, если такие работы/услуги планировались к выполнению;
  • по капремонту, если обязанность для УО их выполнить в отчётном году была указана в договоре управления.

Включение в отчёт иной информации будет происходить сверх стандарта. Такое решение УО принимает самостоятельно.

Так как отчёт должен содержать сведения об исполнении обязательств, то это исполнение обязательств должно быть подтверждено. О том, как правильно составить акты, вы узнаете, посмотрев полную видеозапись онлайн-семинара.

Мы настоятельно рекомендуем его посмотреть всем, даже если вы уже подготовили отчёт. Вы узнаете, как подготовить всю необходимую информацию, как рассчитать экономию, под каким кодом включить в отчёт работы по дезинфекции в период коронавируса.

Также вы сориентируетесь в последствиях неиспользования целевых средств на текущий ремонт, поймёте, что делать, если договор управления действует последний год или меняется УО. Бонусом вы получите примеры расчётов, вариант заполнения отчёта и ответы на горячие вопросы от УО, принявших участие в онлайн-семинаре.

Как должна отчитываться управляющая компания перед собственниками?

Управление многоквартирными домами осуществляется жилищно-эксплуатационной организацией, управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Их деятельность по содержанию дома в надлежащем состоянии, по текущему ремонту и благоустройству ближайшей территории строго регламентирована нормами законодательства.

Должна ли управляющая компания отчитываться перед жильцами о результатах своей работы? Должна, это ее прямая обязанность, прописанная в Жилищном Кодексе страны.

Ежегодно Управляющая компания предоставляет собственникам жилого помещения отчёт о проделанной работе. Это публичный документ, получить доступ к которому может каждый желающий.

О том, что должен в себе содержать этот документ, и как с ним ознакомиться, поговорим далее.

Обязанность о предоставлении отчета

Отчёт УК перед собственниками МКД является прямой обязанностью, а не альтернативным правом. Этот документ по сути является подтверждением проведённых работ управляющей компанией и потраченных ею на это финансовых средств.

Собственники ежемесячно платят за жилищно-коммунальные услуги, за ремонт дома и за прочие платежи. Они имеют полное право получить достоверные сведения о том, как расходуются их средства.

Отчёт управляющей компании перед собственниками за прошедший год выдаётся на основании направленного в ее адрес запроса.

С подобным письменным обращением в управляющую компанию могут обратиться не только собственники многоквартирного дома, но и заинтересованные в отчете государственные органы и различные ведомства.

Нормативная база

Как должна отчитываться Управляющая компания перед собственниками, прописано в специальных нормативно-правовых нормах. Основным документом, которые фиксирует характер взаимоотношений между собственником квартиры и управляющей компанией, является договор на управление домом.

Пункты о возможности получения сведений о проделанной работе обычно фиксируются в договоре управления домом.

Кроме того, УК действует на основании других законов, в частности:

  1. ЖК РФ. Ст. 162 ЖК РФ обязывает организацию по управлению многоквартирным домом ежегодно предоставлять отчёт собственникам квартир о проделанной за прошлый год работе.
  2. Постановление Правительства РФ № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД».

Предоставить отчёт о проделанной работе УК обязана в течение первого квартала текущего года, если договором по управлению домом не предусмотрено иное.

То есть фактически собственники своих соглашением с УК могут утвердить и другую периодичность предоставления отчетных данных. Однако чаще всего все придерживаются установленной нормы ЖК РФ.

Отчитываться управляющие компании должны даже в том случае, если свои обязательства они не выполнили. Отказать в предоставлении данных они могут только в том случае, если с запросом к ним обращается не собственник помещения, а постороннее лицо.

Где размещается отчёт?

Отчёт обычно составляется в свободной форме и распечатывается, после чего развешивается на всеобщее обозрение на подъездах домов.

Кроме того нормы ЖК РФ обязывают управляющие компании размещать его в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

Постановление Правительства № 731 также обязывает УК размещать отчёт на одном из следующих электронных сайтов:

  • сайт органа исполнительной власти субъекта РФ;
  • сайт органа местного самоуправления;
  • сайт управляющей компании.

На сайтах отчёт выгружается в 2021 году в определенной форме, которая официально утверждена Приказом Минстроя РФ № 882/ПР.

Форму отчётности жильцы могут утвердить самостоятельно, но для этого им обязательно придётся согласовать своё решение с мнением управляющей компании.

Содержание отчета УК

Остановимся на том, как должен выглядеть отчёт УК перед собственниками. Какого характера информация в нем должна содержаться?

Если к внешней форме законодательство особых требований не выдвигает, то содержание отчета является строго регламентированным.

Управляющие компании обязаны предоставить следующую информацию:

  • данные о выполненной и запланированной работе;
  • прейскурант цен по услугам с учетом стоимости коммунальных услуг;
  • затраты на текущий ремонт дома;
  • стоимость технического обслуживания;
  • цены по благоустройству общего имущества и прилегающей территории;
  • оплата за санитарное содержание объекта;
  • ведомость доходов и расходов.
  • В документе должны быть отражены долги в отношении жильцов по предоставленным услугам и задолженность УК перед ресурсоснабжающей организацией.

    Отчёт о выполнении договора управления домом

    Отчёт о выполнении договора управления домом содержит в себе только те сведения, которые непосредственно относятся к содержанию дома.

    Документ содержит сведения:

    • предоставляемые жителям услуги;
    • перечисление услуг по ЖКХ;
    • расходы по капитальному и текущему ремонтам;
    • порядок расходования поступивших денежных средств.

    В отчете по выполнению договора управления домом в отдельный пункт должен быть выделен отчёт о движении денежных средств, направленных на капитальный ремонт.

    Финансовый отчёт

    Управляющая компания не обязана отчитываться перед собственниками за использование внутренних финансовых средств организации. Это касается оплаты труда сотрудников УК, ремонт служебных помещений и прочих платежей.

    Читайте также  Дают ли инвалидность при эпилепсии взрослым в россии

    Финансовый отчёт должен касаться только расходования тех средств, которые УК получила от собственников квартир и направила на управление домом. Это платежи по коммунальным услугам, средства, направленные на капитальный ремонт и т.д.

    Финансовый отчёт является частью ежегодного отчета УК и не издаётся отдельным актом.

    В отдельном документе эти сведения могут быть представлены только по запросу заинтересованной стороны, даже до наступления срока очередного отчета.

    Отчёт по текущему ремонту

    Текущий ремонт в отличие от капитального происходит гораздо чаще по мере необходимости. Причиной ремонта может стать инициатива жильцов или управляющей компании, а также экстренные поломки и сбои в работе важнейших систем обслуживания дома.

    В отчете о текущем ремонте многоквартирного дома обязательно должны быть отражены сведения о потраченных на ремонт средствах, о продленной работе и ответственных лицах.

    Должна быть возможность обратиться к ответственному лицу в случае возникновения разногласий с жильцами или обнаружения фактов некачественного оказания услуг.

    Как можно потребовать отчёт от УК?

    Многие задаются вопросом – как затребовать отчёт от УК РОСЖКХ или своей управляющей компании. Вообще, чтобы получить подобные сведения, необходимо направить запрос в управляющую компанию о предоставлении отчета. Делать это нужно в письменной форме, адресуя обращение начальнику управляющей компании.

    Иногда получить нужную информацию от своей УК жильцам не получается. Тогда приходится пытаться получить ее из других источников или пытаться привлечь УК к ответственности.

    По Постановлению Правительства РФ № 731 управляющие компании обязаны хранить всю документацию за последние 5 лет.

    Поэтому, если Управляющая компания уклоняется от предоставления ежегодного отчета, можно предполагать с ее стороны какой-то незаконный или коварный умысел сокрытия сведений от собственников жилья.

    Отчёт всегда можно найти на официальном сайте своей управляющей компании или ГИС ЖКХ — https://dom.gosuslugi.ru/#!/main.

    Если организацией были нарушены сроки предоставления отчетной информации, нужно писать претензию на имя руководителя УК. Если и это не привело к желаемому результату, можно направлять обращения в Прокуратуру района или Государственную Жилищную инспекцию. Вы даже можете обратиться в суд с иском о привлечении виновного лица к ответственности.

    За невыполнение предписаний жилищной инспекции управляющей компании грозит административный штраф в размере от 250 до 300 тысяч рублей.

    РОСЖКХ – это специальный проект и электронный сервис, с помощью которого можно заставить своих коммунальщиков работать. Их помощью можно воспользоваться в том случае, если у самого нет времени и желания направлять претензии во всевозможные инстанции. Достаточно лишь зайти на сайт – https://roszkh.ru/ и оставить обращение.

    Сотрудники проекта сами разошлют его в Государственную жилищную инспекцию и другие надзорные органы. Ответ от чиновника по закону должен поступить в течение 30 дней после отправки обращения.

    Если чиновником будут нарушены эти сроки, его можно привлечь к административной ответственности и наложить штраф до 100 тысяч рублей за нарушение порядка рассмотрения обращений граждан.

    Если все соседи направят такие запросы, шансы на быстрое получение ответа и решение проблемы значительно возрастут.

    Управляющая компания в соответствии с договоров управления многоквартирным домом обязана безупречно выполнять свою работу и ежегодно отчитываться о ней перед жильцами, которые платят за это деньги.

    Отчёт УК должен предоставляться по запросу заинтересованного лица и включать в себя все сведения о продленной работе за отчетный период и потраченных на это финансовых средствах.

    Непредоставление отчета или уклонение от его предоставления является административным правонарушением, за которое предусмотрена ответственность к виде штрафных санкций.

    Рассказываем, как УК обязана ежегодно отчитываться за деньги собственников

    Для чего отчет собственникам. Как найти его в системе ГИС ЖКХ. Что делать, если обнаружены приписки.

    Ежегодно отчитываться перед жителями дома – одна из главных обязанностей любой управляющей организации, будь то УК, ТСЖ, ЖСК и т.п.

    Как и когда это происходит? По закону до 1 апреля каждого года управляющая компания должна опубликовать отчет о своей работе за год на сайте Государственно-информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) на dom.gosuslugi.ru. Копия отчета может быть опубликована в разделе конкретного дома на официальном сайте управляющей организации.

    ВАЖНО ЗНАТЬ! Обязанность управляющей организации ежегодно отчитываться перед собственниками закреплена в п. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ. Годовой отчет считается основным документом, который издается в рамках деятельности управляющей компании. Подписывается руководителем организации. Устная форма отчета не допускается.

    Главное, что должен содержать годовой отчет:

    • Что конкретно из запланированных мероприятий было сделано (причем с подробным обоснованием понесенных расходов в соответствии с потребностями дома).

    • Что именно и почему не удалось сделать.

    • Сколько сэкономлено средств, на что эту экономию запланировано направить в текущем году.

    В Центры защиты прав граждан часто поступают жалобы от собственников, что УК не отчиталась или отчиталась формально. В этой инструкции мы расскажем, как УК должна готовить годовой отчет. Как быть, если по отчету деньги списали, а запланированных работ не провели. Что делать, если УК игнорирует свою обязанность и не отчитывается перед жителями.

    ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН ОТЧЕТ СОБСТВЕННИКАМ

    Это отчет по средствам, которые жители в течение всего года направляли на содержание и текущий ремонт жилья. А это немалые деньги!

    Помимо того, что это серьезная сумма, тут есть очень важный нюанс! Дело в том, что закон позволяет управляющей организации забрать себе все сэкономленные средства, если в течение года все необходимые работы в доме были проведены, услуги оказаны качественно, а на опубликованный отчет не поступило нареканий от жильцов.

    Проверьте, так ли это? Откровенно говоря, компаний, к которым нет претензий у собственников, можно по пальцам пересчитать.

    У вас были претензии к качеству услуг? Жалобы по протечкам, холодным батареям, сломанным лифтам или несвоевременно вывезенному мусору надо подавать по факту. Иначе потом крайне сложно доказать, что УК не справилась со своей работой и не заслуживает поощрения.

    ВАЖНО ЗНАТЬ! Обратите внимание на Договор управления МКД, который заключен между вами и УК. Как в нем отражены условия распоряжения экономией по итогам отчетного года? Если по Договору годовая экономия не аккумулируется на лицевом счете дома, то в каком размере и на какие нужды УК имеет право эти средства тратить.

    Вопрос – непраздный. Так, поводом для обращения в суд жителей одного из МКД Новгородской области стал годовой отчет УК. Из отчета собственники узнали, что ЖЭК решил потратить часть годовой экономии на погашение задолженности за жилищные услуги злостных неплательщиков. Собственники справедливо возмутились: почему из тех средств, которые они ежемесячно оплачивали по расходам на содержание жилья, теперь гасят долги нерадивых соседей. Дело дошло до рассмотрения в Верховном суде РФ.

    Увы, в Договоре управления МКД был предусмотрен пункт, согласно которому УК имеет право таким образом распорядиться сэкономленными средствами. Суд поддержал позицию УК. Вот почему в Центрах защиты прав граждан советуют собственникам обращать внимание на то, что прописано в Договоре управления МКД.

    Отчет – это возможность удостовериться, что перечень проведенных в доме работ соответствует тем, которые перечислены в документе. Здесь часто возникают расхождения на десятки тысяч рублей!

    Например, на прошлый год в доме были запланированы работы по покраске подъездов. По факту работы до конца года не были окончены, Акт приемки не подписан. Или жители остались недовольны проведенным ремонтом. А в отчете УК указала, что выполнила ремонт качественно и в срок. И списала на это приличную сумму.

    Бывают и более циничные ситуации, когда в отчете фигурирует проведенный ремонт, которого по факту вовсе не было. Помните, все ремонтные работы по дому, техническое обслуживание в течение года всех коммуникаций, мероприятия по дезинсекции, замена лампочек или разбитого стекла, вывоз снега или полив газонов – все, что происходит в доме и за что заплатили собственники, подлежит ревизии и должно значиться в годовом отчете.

    Вот почему так важно, чтобы в доме был создан Совет МКД, а жилищный актив ознакомился с годовым отчетом. Представители Совета дома вправе затребовать дополнительные доказательства проведенных работ, а также документы, подтверждающие понесенные расходы.

    КАК САМОСТОЯТЕЛЬНО НАЙТИ ГОДОВОЙ ОТЧЕТ В ГИС ЖКХ

    Чтобы найти отчет управляющей компании по вашему дому, необходимо выполнить следующие действия:

    Наберите в браузере адрес сайта ГИС ЖКХ – dom.gosuslugi.ru.

    2. На синей плашке главной страницы сайта найдите надпись «Реестры». Нажмите и выберите закладку «Реестр объектов жилищного фонда». Там вам предложат найти ваш дом, либо вбив его адрес, либо по названию вашей управляющей компании.

    3. Внизу нажмите ссылку «Сведения об объекте жилищного фонда». Откроется табличка с общими характеристиками дома. В графе «Управляющая организация» должна быть ссылка «Информация об управлении МКД».

    4. Откройте данную ссылку. Появится новое окно с подзаголовками от «Общей информации» до «Использования общего имущества», после которого имеется также кнопка-список (четыре синих горизонтальных полоски).

    5. Нажмите на эту кнопку и выберите пункт «Отчет по управлению».

    6. Далее необходимо указать отчетный период. После чего должна появиться ссылка на файл с возможностью его скачивания.

    ПРИМЕРНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ГОДОВОГО ОТЧЕТА

    Единая форма годового отчета управляющей организации не установлена законодательством. Если собственниками и УК согласована собственная форма отчетности, которая является частью Договора управления МКД, то управляющая организация вправе воспользоваться такой формой. Либо разработать свою форму, применяя рекомендации из Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 №411/пр.

    Так или иначе, у годового отчета должно быть название, указаны дата начала и окончания отчетного периода, наименование управляющей организации, номер лицензии, юридический и фактический адрес ее местонахождения, печать и подписи уполномоченных лиц.

    Но самое главное заключается, конечно, не в форме, а в содержании этого документа. В том, насколько подробно раскрыта информация по доходам и расходам дома.

    Первый блок в отчете посвящен общим характеристикам многоквартирного дома.

    Включая адрес многоквартирного дома; год постройки и этажность; площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества; площадь земельного участка; конструктивные и технические параметры дома; информацию о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества (к примеру, наличие общедомовых приборов учета, собственной котельной и т.п.).

    Второй блок касается основных показателей финансово-хозяйственной деятельности.

    Финансово-хозяйственная деятельность включает в себя все доходы и расходы, понесенные УК в течение года на содержание дома. Это все перечисленные собственниками деньги по жилищно-коммунальным услугам, дополнительным взносам (если таковые приняты общим собранием собственников), взносы на капитальный ремонт (если дом копит деньги на спецсчете, владельцем которого назначена УК).

    Читайте также  Удержания из заработной платы основания и порядок удержаний 2018

    В расходной части должны быть перечислены все виды и характеристики фактически выполненных на доме или в доме работ или оказанных услуг по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества: перечень работ, дата, вид работ, сметная стоимость, сроки исполнения, фактическая стоимость, Акт приема-передачи работ.

    В этом же блоке отчета размещается информация об оказываемых коммунальных услугах. В том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов).

    Сюда же включены доходы, полученные управляющей организацией по договорам об использовании общего имущества третьими лицами (интернет-провайдеры, операторы сотовой связи, реклама на доме и внутри дома), куда и в каком количестве направлены эти деньги.

    Тут же приводится размер задолженности собственников по оплате ЖКУ, а также долги УК перед ресурсоснабжающими организациями. Перечисляются все виды и размер административных взысканий к управляющей организации со стороны ГЖИ, Роспотребнадзора, судов и иных проверяющих организаций, где ответчиком выступала управляющая организация.

    Также перечислены и расшифрованы все поступившие в отчетном периоде суммы взносов на капремонт, размер фонда капремонта на дату составления отчета, суммы использованных средств фонда капремонта по целевым назначениям.

    Отдельный блок касается рассмотрения жалоб населения и реагирования на претензии.

    Здесь перечислены все случаи нарушения условий Договора управления, периодичности и качества предоставления коммунальных услуг. Приводится число нарушений, даты нарушений, количество и размер перерасчетов в пользу жителей.

    Важной частью отчета является план работ по содержанию общедомового имущества, запланированных на текущий год. Данный план затрагивает вопросы ресурсосбережения, благоустройства дома и придомовой территории. Таким образом управляющая компания показывает свою готовность провести мероприятия, которые докажут свою эффективность в процессе управления общедомовым имуществом.

    ОТЧЕТ ОПУБЛИКОВАН. НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ

    Во-первых, сведения о вашем доме, размещенные в системе ГИС ЖКХ, должны совпадать с теми, что указаны в вашей платежной квитанции. Площадь дома, площадь мест общего пользования, стоимость услуги по содержанию жилья, размеры тарифов на коммунальные и жилищные услуги и т.д. – должны быть идентичны.

    Во-вторых, информация о договорах УК с любыми организациями, обеспечивающими дом ресурсами, либо нанятыми для проведения ремонтных и сервисных работ на доме, должна быть отражена в системе ГИС ЖКХ с момента заключения этих договоров.

    В-третьих, ЖЭК должен указывать степень износа конструктивных элементов и коммуникаций дома. Описать все расходы по текущему ремонту, техобслуживанию коммуникаций, стоимость работ по благоустройству придомовой территории, содержанию мест общественного пользования и т.п.

    В отчете отражается информация по налогам, сборам, штрафам, которые были выписаны УК в течение года, задолженность жителей по платежам за ЖКУ и долг управляющей компании, если таковой имеется, перед поставщиками ресурсов (РСО).

    Увы, из отчета вы не узнаете, какую зарплату или премию получает директор УК, инженеры, юрист или экономист. Управляющая компания не подотчетна жителям по внутреннему устройству своего бизнеса. Но поскольку труд этих людей оплачиваете тоже вы, у вас есть полное право требовать безупречной работы от всех служб УК в течение года.

    ЕСЛИ В ОТЧЕТЕ ОБНАРУЖЕНЫ ОШИБКИ ИЛИ ПРИПИСКИ

    Если управляющая организация не разместила в срок до 1 апреля текущего года отчет за прошлый год, ей грозит административный штраф по ст.7.23.3 КоАП РФ «Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами». Для должностных лиц он составит от 50 до 100 тысяч рублей или повлечет дисквалификацию директора УК на срок до 3 лет. Для организации – от 150 тысяч до 250 тысяч рублей.

    Как правило, управляющие организации отчет все-таки сдают. Вот только неполный или столь формальный, что умещается он на одном листочке стандартного листа бумаги. Разумеется, собственники не готовы принять отчет в таком виде.

    Если, по мнению собственников, в годовом отчете не раскрыта (или раскрыта частично) информация по проведенным работам, стоимости таких работ и т.п., то жители могут обратиться с запросом в УК.

    Это право закреплено в п.40 Правил содержания общего имущества в МКД, согласно Постановлению Правительства РФ №491. В течение пяти дней с момента обращения управляющая компания обязана предоставить по требованию собственника полный отчет о перечне, объемах, качестве и сроках оказанных услуг и выполненных работ. К тому же собственник на полном основании имеет право требовать исправления дефектов и недочетов в оказанных работах и услугах, если таковые обнаружились.

    Если в годовом отчете выявлены ошибки, несоответствия, либо расхождения в расчетах, во всех случаях несогласия с данными отчета собственники вправе подготовить письменную претензию и направить ее в УК.

    В случае если управляющая компания лукавит, затягивает сроки ответов или в годовом отчете обнаружены приписки в стоимости проведенных работ или работ, которые фактически не выполнялись, собственники имеют право подать жалобу в органы жилищного надзора, в прокуратуру, а также в одностороннем порядке расторгнуть Договор с управляющей компанией.

    ВАЖНО ЗНАТЬ! Информация о деятельности всех организаций, управляющих многоквартирными домами, должна быть доступна в течение пяти лет. Если в нее вносятся какие-то уточнения или изменения, сроки опубликования жестко ограничены. В системе ГИС ЖКХ все корректировки должны быть сделаны в течение семи рабочих дней, на информационных стендах управляющей организации – в течение двух рабочих дней.

    Главные ошибки в бухгалтерии ТСЖ

    Учёт в ТСЖ имеет свои особенности, и если их не знать, можно нарваться на санкции от налоговой и споры с жильцами. Собрали самые распространённые ошибки, которые допускают в своей работе ТСЖ. Прочитайте, чтобы не наступить на те же грабли.

    Расходы, не предусмотренные сметой

    ТСЖ — некоммерческая организация, и осуществляет свою деятельность за счёт взносов. Каждый год на общем собрании утверждают смету доходов и расходов, которая является основным планово-расчётным документом деятельности ТСЖ. Все расходы должны укладываться в эту смету. Но бывают ситуации, когда возникают расходы, не предусмотренные сметой. В таких случаях нужно сначала собрать правление, согласовать с ним дополнительные расходы и оформить решение правления.

    К таким расходам в том числе относятся непредвиденные выплаты сотрудникам ТСЖ. Их вознаграждение обычно утверждают заранее и включают в смету, но может возникнуть необходимость сделать выплату, например, в связи со смертью родственника. Такое решение принимают на заседании правления, с указанием источника выплаты. Обычно таким источником служит строка «Непредвиденные расходы» в смете.

    В конце года бухгалтер готовит отчёт об исполнении сметы, где должны быть обоснованы все отклонения. В противном случае жильцы могут устроить разборки и дойти до прокуратуры.

    Нет раздельного учёта уставной и коммерческой деятельности

    Если ТСЖ занимается коммерческой деятельностью, нужно организовать раздельный учёт доходов и расходов по уставной и коммерческой деятельности. Если раздельный учёт не ведётся, это может привести к претензиям со стороны контролирующих органов в части нецелевых расходов. В законодательстве не прописаны правила организации такого учёта, поэтому нужно самостоятельно прописать все детали в учётной политике и придерживаться её.

    Неправильный выбор системы налогообложения

    Налогами облагается только коммерческая деятельность ТСЖ, которая обычно составляет небольшую часть всей деятельности товарищества. В основном это сдача площадей в аренду, пени за несвоевременную оплату ЖКУ или оказание услуг собственникам штатными работниками ТСЖ. Как правило, наиболее выгодный вариант налогообложения такой деятельности — УСН. Поэтому уже при создании ТСЖ нужно позаботиться о том, чтобы вовремя перейти на УСН, иначе придётся вести сложный учёт на общей системе, платить больше налогов и сдавать больше отчётов. Из двух вариантов УСН для ТСЖ лучше выбрать УСН «Доходы», потому что расходы в коммерческой деятельности ТСЖ незначительны.

    Неправильный учёт коммунальных платежей

    Учёт платежей за коммунальные услуги может быть организован одним из двух возможных вариантов. Другие являются неверными.

    1. Плата за коммунальные услуги не считается целевыми поступлениями. Это транзитные платежи, и учитывать их нужно на счёте 76. Периодически нужно выводить разницу между тем, что собрали с собственников и тем, что заплатили ресурсоснабжающей организации. Если собрали больше — это кредиторская задолженность, и её надо вернуть собственникам или зачесть в счёт будущих платежей. Если меньше — дособрать разницу с собственников.
    2. Плата за коммунальные услуги считается целевыми поступлениями. Тогда она учитывается на счёте 86.

    Выбранный вариант нужно прописать в учётной политике.

    Выплаты членам правления без уплаты страховых взносов

    Члены правления не являются сотрудниками ТСЖ. Это выборная должность. Вопрос начислять ли с этого вознаграждения страховые взносы или нет — спорный. В 2018 году Минфин выпустил письмо от 09 апреля 2018 г. № 03-15-05/23294 в котором говорится, что выплата вознаграждения связана с выполнением трудовой функцией, т.е. следует считать это оплатой труда и платить взносы.

    В 2018 году Отделение Пенсионного фонда по Санкт-Петербургу и Ленинградской области выпустило письмо от 23 августа 2018 г. № 19-02/29988, в котором говорится, что выплата вознаграждения членам правления подразумевает выполнение трудовой функции. Их нужно включать в отчет СЗВ-М и они не имеют право на индексацию пенсии.

    Вместе с тем, есть судебные решения с обратной позицией. Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2015 № 13АП-24248/2015 по делу № А26-5036/2015 суд встал на сторону ТСЖ и указал, что вознаграждение председателя в отличие от заработной платы не зависит от квалификации работника, сложности, количества, качества и условий выполняемой работы. Но это решение было отменено вышестоящей инстанцией.

    Сейчас Минфин подготовил проект поправок в ст. 420 Налогового кодекса, где уточняется, что к облагаемым взносами выплатам относятся вознаграждения председателю и членам правления МКД.

    Отсутствие отчёта о движении денежных средств

    Чтобы увидеть полную картину по деятельности ТСЖ, к общему собранию правления желательно готовить два отчёта: отчёт о движении денежных средств и отчёт об использовании целевых средств. Часто члены правления путают движения денег и доходы-расходы по методу начисления. Нужны оба отчёта, чтобы видеть не только фактические поступления и выплаты денег, но и долги.

    Отсутствие информации из протоколов собраний и правлений

    Бухгалтер должен быть в курсе принятых общим собранием и правлением решений. Например, если председатель ТСЖ не может заключать договоры свыше определённой суммы без одобрения правления, то бухгалтеру нужно об этом знать, чтобы не пропустить такой договор.

    Также бухгалтер должен иметь право голоса, чтобы правильно оценивать принимаемые решения с точки зрения налогового законодательства. Практически единственным источником финансирования являются взносы собственников. И если собственники считают себя обиженными, то начинают писать жалобы во все инстанции. Один такой собственник своими жалобами может парализовать работу ТСЖ.

    Неправильный учёт основных средств, приобретенных за счет взносов

    Если основное средство приобрели за счёт взносов — оно является общедолевым имуществом. При постановке такого основного средства на учёт нужно отразить использование целевых средств:

    • Дт 08 Кт 60;
    • Дт 01 Кт 08;
    • Дт 86 Кт 83 (86/Целевые средства, использованные для приобретения ОС).
    Читайте также  Статья за соучастие в мошенничестве

    По таким основным средствам не начисляется амортизация. Вместо этого на забалансовом счете 010 начисляют износ.

    При выбытии таких основных средств делается проводка:

    • Дт 83 (86/Целевые средства, использованные для приобретения ОС) Кт 01.

    Отсутствие обособленного учёта целевых взносов

    Если ТСЖ собирает с жильцов деньги на конкретные нужды, например, на строительство детской площадки, нужно составить отдельную смету и утвердить её на общем собрании. Необходимо организовать обособленный учёт расходов целевых взносов. По итогам исполнения этой сметы составляют отчёт, в котором выводится информация об экономии или перерасходе целевого взноса. Если получилась экономия, остаток денег нужно вернуть собственникам или принять на общем собрании решение о зачёте этой суммы в счёт какой-либо статьи текущей сметы. Если получился перерасход, то необходимо принять решение собрания о доборе недостающей суммы. Если не вести обособленный учёт, налоговики все поступления могут признать доходом и обложить налогом.

    ВС напомнил об ответственности управляющей организации перед собственниками при управлении МКД

    Верховный Суд опубликовал Определение № 56-КГ21-7-К9 от 29 июня, в котором он поддержал собственников помещений в многоквартирном доме в споре с управляющей компанией о ненадлежащем оказании услуг.

    Собственники помещений в МКД в городе Фокино заключили договор с ООО «Тихоокеанская управляющая компания номер 1». Согласно условиям договора УК приняла на себя обязательства по управлению общим имуществом МКД, оказанию услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений дома, а также по предоставлению иных услуг, предусмотренных решением общего собрания собственников.

    В период с 1 ноября 2016 г. по 31 декабря 2019 г. «Тихоокеанская управляющая компания номер 1» перестала надлежащим образом исполнять условия договора и длительное время не реагировала на обращения жильцов дома, как письменные, так и устные. УК производила коммунальные начисления по работам, которые невозможно было выполнить, не производила уборку общих площадей дома и придомовой территории, уборку и вывоз мусора осуществляла нерегулярно, а также не участвовала по приглашению жильцов в общих собраниях.

    В связи с этим трое собственников квартир в этом доме обратились в суд с иском к управляющей компании. Они просили взыскать выплаченные денежные средства, начисленные за содержание и ремонт общего имущества, в связи с некачественным оказанием услуг за указанный период в общей сумме 55 тыс. руб., из которых 15 тыс. руб. – в качестве компенсации морального вреда.

    Заявители представили акты о ненадлежащем содержании общедомового имущества с фототаблицами, составленными и подписанными жильцами дома, подтвержденными обращениями граждан в городскую администрацию, государственную жилищную инспекцию, прокуратуру г. Фокино и Приморского края. Истцы указали, что вносили плату за содержание и ремонт общего имущества МКД в соответствии с произведенными ответчиком начислениями.

    20 февраля 2020 г. решением мирового судьи судебного участка № 67 судебного района г. Фокино Приморского края исковые требования граждан были удовлетворены, и с управляющей организации взысканы требуемые денежные средства. Суд первой инстанции исходил из доказанного и подтвержденного факта оказания ответчиком собственникам МКД услуг ненадлежащего качества в спорный период. Апелляция оставила решение без изменений.

    Однако определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 29 декабря 2020 г. решения нижестоящих инстанций были отменены в части взыскания штрафа с УК. Кассационный суд указал на то, что истцы не обращались в адрес ответчика с заявлением или претензией о возврате им денежных средств, внесенных за услугу, которая им не была оказана. Штраф, по мнению кассации, взыскивается только за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, в то время как таких требований истцы в досудебном порядке не заявляли, тогда как соблюдение досудебного порядка являлось обязательным.

    Не согласившись с выводами кассационного суда, собственники МКД обратилась с жалобой в Верховный Суд, Судебная коллегия по гражданским делам которого приняла решение о ее удовлетворении.

    ВС отметил, что ч. 1 ст. 161 ЖК РФ установлено, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ в свою очередь устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД, пояснил Суд.

    Ссылаясь на абз. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК, Верховный Суд обратил внимание, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в таком доме.

    ВС указал, что согласно п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

    Суд также подчеркнул, что в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (уполномоченной организации) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Подтверждая данную позицию, Суд обратился к п. 46 Постановления Пленума ВС от 28 июня 2012 г. № 17, где разъясняется, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

    «Из содержания приведенных выше норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации не следует, что требование потребителя, неисполнение которого в добровольном порядке в установленный срок влечет взыскание судом штрафа, обязательно должно быть досудебным или внесудебным, равно как и не установлена какая-либо обязательная форма такого требования», – пояснил Суд. По его мнению, указание на то, что по данной категории споров предусмотрен обязательный досудебный порядок, не содержат и положения Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 18.

    ВС обратил внимание на то, что истцы неоднократно обращались к ответчику с требованием о проведении ремонтных работ общего имущества, перерасчете платы за содержание жилого помещения, и за ними судом было признано право на такой перерасчет исходя из обстоятельств длительного неисполнения управляющей компанией обязательств. Таким образом, Судебная коллегия посчитала вывод судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении требования истцов о взыскании штрафа правильным.

    Адвокат, председатель АА МГКА «Власова и партнеры», к.ю.н. Ольга Власова оценила позицию ВС как направленную на упрощение доступа потребителей к правосудию. Она заметила, что в качестве доказательств того, что услуги УК были оказаны ненадлежащим образом, суды первой, а затем апелляционной и кассационной инстанций приняли акты о ненадлежащем содержании УК общедомового имущества с фототаблицами, составленными и подписанными жильцами дома. «Обычно суды, к большому сожалению, такие акты, подписанные только жильцами дома, в качестве доказательств ненадлежащего оказания услуг необоснованно не принимают. Поэтому и с этой точки зрения судебные акты по этому делу представляют большой интерес для защиты прав потребителей в сфере ЖКХ и споров с УК», – пояснила Ольга Власова.

    По мнению эксперта, интересным в данном определении является факт, что суд, разрешая спор в части взыскания внесенной платы за неоказанные услуги и услуги ненадлежащего качества, признал их убытками потребителей. Ольга Власова считает, что данный факт очень облегчает взыскание внесенной платы в случае неоказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и или оказания таких услуг ненадлежащего качества.

    Адвокат АП г. Москвы, председатель «Ассоциации адвокатов России за права человека» Мария Архипова указала, что УК обязана осуществлять уход и бремя содержания общего имущества качественно и своевременно, в объеме, оговоренном в договоре с собственниками. Однако, по мнению адвоката, на качество услуг могут оказывать влияние обстоятельства, связанные со своевременной и в полном объеме оплатой собственниками услуг ЖКХ. «Если собственники многоквартирного дома в полном объеме и своевременно оплачивают услуги ЖКХ и не имеют долгов перед УК, то УК обязана выполнять оговоренный объем работ качественно и своевременно. В случае нарушения данного обязательства граждане вправе требовать возврата оплаченных сумм и возмещения убытков при наличии таковых», – считает Мария Архипова. Вместе с тем эксперт отметила, что в случае нарушения собственниками своих обязательств по оплате ЖКХ уже УК имеет право обратиться в суд и применить соответствующие санкции, например ограничивающие поставку коммунальных услуг неплательщикам.

    Мария Архипова подчеркнула, что в любом случае при возникновении споров в судебном порядке решается вопрос: был ли обоснованным отказ от выполнения услуг управляющей компании с учетом добросовестности самих собственников. «Суд должен решать при возникновении спора в каждом случае отдельно, было ли невыполнение обязательств управляющей компанией нарушением договора или же невыполнение было связано с нарушением своих обязательств по договору собственниками», – пояснила адвокат. Мария Архипова добавила, что хотя позиция Верховного Суда РФ не вышла за рамки общей судебной практики, но это хороший пример, на который могут ссылаться юристы и адвокаты в своей работе по аналогичным делам.

    Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина поддержала выводы Верховного Суда. «Управляющие компании довольно часто ищут отговорки, чтобы не возмещать жильцам причитающиеся им денежные средства за ненадлежащим образом оказанные коммунальные услуги и красноречиво выступать в суде», – заметила адвокат.

    Татьяна Саяпина привела ряд определений КС, где тот указал, что штраф взыскивается судом вне зависимости от того, заявлялось ли данное требование потребителем или нет (определения от 23 апреля 2015 г. № 996-О; от 17 октября 2006 г. № 460-О; от 13 октября 2009 г. № 1215-О-О и др.).

    По мнению эксперта, непонятно, чем руководствовался суд первой кассационной инстанции, когда выносил судебный акт по данному делу, поскольку возможность наложения штрафа прямо предусмотрена законом. «Поэтому обжаловать вынесенный судом первой кассационной инстанции судебный акт было крайне необходимо», – заключила Татьяна Саяпина.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: