Как минимизировать налог при продаже недвижимости

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Налог с продажи квартиры: как минимизировать согласно Налоговому кодексу РФ

Если вы продали квартиру, то получили доход с продажи. Получили доход — заплатите 13 % налога (НДФЛ, конечно). В законе есть несколько способов уменьшения НДФЛ при продаже. А если умеете ждать, то можете и вовсе ничего не платить. Давайте разбираться с этим подробно.

Подзаголовки статьи:

Как не платить налог при продаже квартиры

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартир:

  1. Купили квартиру до 01.01.2016 года — 3 года.
  2. Купили квартиру после 01.01.2016 года — 5 лет.
  3. Получили квартиру в подарок или в наследство от близкого родственника — 3 года. Близкие родственники — родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные (ст.14 Семейного кодекса РФ).
  4. Приватизировали квартиру — 3 года.
  5. Вы — собственник квартиры, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением — 3 года.

Пример 1: В феврале 2018 года вы получили в наследство от бабушки квартиру. Чтобы не платить налог, продайте квартиру в феврале 2021 года. По закону после смерти предыдущего владельца должно пройти 3 года.

Пример 2: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Минимальный срок владения до и после 2020 года

В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ. ». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2016 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.

  • вы продали единственное жилье;
  • купили новую квартиру за 90 дней до продажи «старой».

Кто платит налог?

Налог с продажи платит собственник квартиры. Обратите внимание, вы станете собственником, если оформили квартиру:

  • по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
  • по договору долевого участия, и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
  • по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).

Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2017 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2017 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2020 года и не заплатили НДФЛ. С 13 марта 2020 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.

Пример 2: В июне 2017 году вы купили трехкомнатную квартиру. А в сентябре 2019 году — однокомнатную квартиру. В этом случае, правило «единственного жилья» не работает. Если продадите квартиру в сентябре 2024 года, то не заплатите налог. К этой дате наступит минимальный срок владения квартирой, купленной после 01.01.2016 года.

Пример 3: В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2014 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2018 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН. В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2021 года и не заплатить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года. Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2023 года.

Пример 4: В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2017 году оформили квартиру в собственность и получили выписку из ЕГРН. В 2019 года продали квартиру и не заплатили налог, так как вы владели жильем больше 3-ех лет, выплатили весь пай и получили на руки Акт приема-передачи. В этом случае дата регистрации права собственности роли не играет.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть два вида вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры.

С подтверждением фактических расходов на покупку

Вы купили квартиру на собственные деньги и сохранили правоустанавливающие и платежные документы. Тогда вы уменьшаете доход с продажи на сумму подтвержденных расходов, а с полученной разницы платите 13 % НДФЛ.

01.01.2016 года вступил в силу закон № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример 1: В марте 2015 года вы купили у брата двухкомнатную квартиру за 3 млн. рублей. А в ноябре 2017 года продали за ту же сумму. До 30 апреля 2018 года вам нужно подать «нулевую» декларацию. Вы не платите налог, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.

Пример 2: В 2018 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2019 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи. С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.

Пример 3: В 2018 году по договору долевого участия вы купили новостройку за 4 млн. рублей. В 2019 году застройщик не сдал дом, а вы нашли другое выгодное предложение. В 2019 году по договору переуступки прав вы продали квартиру «новому» дольщику за 5 млн. рублей (в новостройках кадастровая стоимость не учитывается, так как еще не определена). С разницы 1 млн. рублей (5 млн. рублей — 4 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 130 тыс. рублей.

Без подтверждения расходов

Вы получите вычет 1 млн. рублей, если не сохранили платежные документы. Это касается и тех, кто получил квартиру в подарок, в наследство или приватизировал.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

Когда подавать декларацию при продаже квартиры

Если квартиру продали в 2019 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 31 июля 2020 года. (Увеличили срок в связи с пандемией)

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей.

Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

Какие необходимы документы

К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):

  • копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
  • акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
  • платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
  • договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).

Как быстро подать декларацию и уменьшить налог к уплате

Вы можете подать документы лично в налоговую инспекцию или дистанционно через личный кабинет налогоплательщика. Никто не даст гарантию, что налоговая беспроблемно примет документы, и на протяжении трех месяцев камеральной проверки вас не побеспокоит.

Если вы дорожите временем, нервами и деньгами, то доверьтесь нам. Меньше чем за 24 часа специалисты компании Верните.налог уменьшат налоги в рамках закона, безошибочно заполнят декларацию, подготовят и подадут документы в инспекцию. От вас потребуется минимальное участие. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Стандарт» — 1690 рублей.

По пакету «Премиум» вы получите полное сопровождение проверки. Если будут задержки с выплатами, мы напишем жалобы, свяжемся с инспекцией и обеспечим возврат денег в срок. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Премиум» — 3190 рублей.

Налог с продажи недвижимости

В каких случаях нужно платить налог с продажи недвижимости, а в каких нет? Как уменьшить сумму налогов с помощью вычета, и куда для этого обращаться? Читайте подробную инструкцию.

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?

При продаже любой недвижимости (квартиры, дома или гаража) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода, если она находится у них собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

Что такое минимальный срок владения?

Это срок, после завершения которого можно продать недвижимость без уплаты налога. Он составляет 3 года в случаях, если собственность получена в подарок, унаследована от близкого родственника, приобретена по договору ренты или в результате приватизации. В остальных случаях придется подождать 5 лет.

Нужно ли подавать налоговую декларацию, если минимальный срок владения закончился?

Нет, если недвижимость находилась в вашей собственности больше минимального срока, подавать налоговую декларацию после продажи квартиры не требуется.

Как рассчитать сумму налога?

При продаже недвижимости до истечения минимального срока владения необходимо заплатить налог по ставке 13%. То есть при реализации квартиры стоимостью 2 млн рублей придется заплатить 260 тыс. рублей в качестве НДФЛ.

Как уменьшить сумму налогов?


Вариант 1. Подождать 3–5 лет, что позволит не только не платить налоги, но и избавиться от необходимости подавать документы в налоговую службу.

Вариант 2. Воспользоваться налоговым вычетом. Имущественный вычет позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей (при продаже квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков) или на 250 тыс. рублей (при продаже нежилых помещений, гаражей ).

Например, вы унаследовали квартиру и сразу же решили ее перепродать за 3 млн рублей. Вы сможете заплатить налог по ставке 13% не с 3 млн рублей, а с 2 млн рублей, если к налоговой декларации приложите заявку на оформление вычета.

Вариант 3. Если вы покупали квартиру на собственные деньги, можно учесть эти средства и снизить налоговую базу на эту сумму. Например, Василий приобрел квартиру за 2 млн рублей, но спустя год перепродал ее за 3 млн рублей. При подаче налоговой декларации он приложил документы, которые подтверждали факт покупки, что позволило ему снизить налоговую базу с 3 до 1 млн рублей, уменьшить налог до 130 тыс. рублей.

Как рассчитать налог, если недвижимость продана дешевле кадастровой стоимости?

Если вы продали ваше жилье дешевле кадастровой стоимости, то вам все равно придется заплатить налог от суммы равной 70% кадастровой стоимости. Иными словами, представим ситуацию, при которой вы, по причине, продаете квартиру, которая стоит 2 млн рублей за 1,2 млн рублей. В этом случае сумма, с которой придется заплатить налог (налоговая база), будет рассчитана следующим образом: 2 млн рублей * 0,7 = 1,4 млн рублей.

Какова процедура уплаты налога на недвижимость и какие потребуются документы?

Шаг 1. Собрать документы:

  • паспорт;
  • договор
  • расписка или банковская выписка, подтверждающая денежный перевод;
  • выписка из ЕГРН;
  • другие документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры.

Шаг 2. Подать налоговую декларацию по форме в отделение налоговой службы по месту жительства или онлайн через личный кабинет налогоплательщика.

Шаг 3. После проверки документов вам будет начислен налог, который можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».

Что будет, если не заплатить налог?

Неуплата налогов влечет наложение штрафа от 20 до 40% от суммы налога, а также может привести к наступлению административной или даже уголовной ответственности.

Требуется консультация по налогам с продажи недвижимости? Обратитесь в Консультационный Центр ДОМ.РФ!

Как законно сократить размер налога при продаже квартиры

Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались. Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец. Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки. Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога.

С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом. Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех).

Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации. Для них сохранен прежний трехлетний срок.

Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости. Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам. Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.

Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока. Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года. О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Как уменьшить размер налога?

Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости. При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти.

«Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве. В Налоговом кодексе сказано, что кадастровую стоимость у объектов нужно смотреть по состоянию на 1 января того года, в течение которого происходит сделка. На практике же может так оказаться, что дом сдан, собственники вступили в право собственности, но поскольку на 1 января вашего объекта еще не было, его кадастровая стоимость будет определена на 1 января следующего года. Поэтому если квартира продается в течение этого года, в котором сдался объект, в договоре цена может быть указана, не ориентируясь на кадастровую стоимость. Для продавца, если он затем будет продавать эту квартиру, не дожидаясь завершения пятилетнего срока с момента приобретения, при определении дохода будет учитываться цена, указанная в договоре», — объясняет Ольга Ботова.

Если собственник не может ждать для продажи квартиры пять лет, чтобы не платить налог, он вправе, во первых, уменьшить размер налога на налоговый вычет (максимальная сумма налогового вычета при продаже квартиры, дачи составляет один миллион рублей, при продаже иных объектов (погребов, гаражей) сумма вычета — 250 тысяч рублей. Этот вычет можно использовать раз в год).

Размер налога будет рассчитываться по формуле: сумма полученного дохода минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры), умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц).

«Имущественный вычет в размере одного миллиона рублей применяется ко всему доходу, полученному налогоплательщиком в течение календарного года, — говорит Ольга Ботова, — и если налогоплательщик продал пять квартир, размер вычета для него составит: вся сумма дохода минус один миллион рублей. Поэтому, если налогоплательщик планирует продать несколько объектов в конце календарного года, можно порекомендовать ему продать одну квартиру в одном году, вторую в начале следующего года».

Уменьшить налог при продаже на сумму понесенных расходов

Второй способ снизить размер налогов — вместо применения налогового вычета в один миллион рублей уменьшить налогооблагаемую базу на размер фактических расходов, понесенных ранее на покупку продаваемого объекта (при этом у продавца должны быть документы, подтверждающие факт понесенных расходов).

Формула налога будет такой: сумма дохода за вычетом затрат на покупку объекта, умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц), дает сумму налога, которую продавцу нужно заплатить.

К примеру, квартира была куплена два года назад за 3,8 миллиона рублей и продается сейчас за 4,1 миллиона рублей, для определения размера налога при ее продаже нужно от стоимости квартиры 4,1 миллиона отнять 3,8 миллиона рублей (затраты на ее приобретение), получаем 300 тысяч рублей — сумму, из которой собственник будет платить налог. Умножить на 13% — имеем 39 тысяч рублей — размер налога, который удержат с продавца.

Фактические расходы — это сумма, за которую была ранее куплена квартира, или, если речь идет о продаже дома, который был построен продавцом, фактическими расходами будут расходы, понесенные при строительстве дома, если речь идет о переуступке права — расходы, связанные с долевым участием или переуступкой.

Следует помнить, что для одного объекта может быть применен только один из двух вариантов уменьшения суммы налога: одновременно применить и налоговый вычет, и уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных расходов нельзя.

«На практике, если речь идет об одном объекте, продавец, исходя из своей конкретной ситуации, может выбирать, какой из двух видов расчета ему применить выгоднее. Если продается несколько объектов, к одному можно применить вычет в один миллион рублей, к другому — вычет по фактическим расходам», — объясняет Ольга Ботова.

Размер налога при продаже доли в собственности

Если продается доля в квартире, размер налогового вычета для владельца доли составит такую же долю от миллиона.

К примеру, продавец владеет 3/4 доли в квартире и продает их одним договором со вторым сособственником, цена его 3/4 доли равна 800 тысячам рублей. Формула налогового вычета для владельца этой доли будет выглядеть следующим образом: 800 тысяч рублей (доход от продажи) минус 3/4 от одного миллиона рублей (750 тысяч рублей — размер имущественного вычета при продаже такой долевой собственности), получившуюся разницу умножить на 0,13. Таким образом, 6500 рублей — размер налога, который нужно будет заплатить собственнику 3/4 доли в этом объекте.

В том случае если каждый собственник будет продавать свои доли отдельным договором купли-продажи, каждый из них сможет подать на вычет в размере одного миллиона рублей.

Способ третий — при встречной покупке

Третий вариант сократить размер налога подходит в том случае, если продавец затем собирается купить другую квартиру в течение одного календарного года. Тогда для уменьшения налоговой базы он может одновременно применить два вычета: и вычет, связанный с продажей квартиры (один миллион рублей), и вычет, связанный с приобретением жилья. Речь идет о вычете при покупке квартиры, получить который каждый покупатель имеет право один раз в жизни (максимальная сумма — два миллиона рублей).

Если квартира продается за три миллиона рублей, налогооблагаемая база определяется по формуле: три миллиона рублей (доход, полученный при продаже квартиры) минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже), получается два миллиона рублей. Однако налоговый вычет, связанный с покупкой квартиры, использовать можно, только если налогоплательщик никогда раньше не пользовался этой возможностью.

Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?

– ​​Какие затраты можно показать в декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры стоимостью 3,1 млн рублей, чтобы уменьшить сумму налога в 13%?

Отвечает общественный деятель, экономист Роман Харланов:

Налогом в 13% не облагаются сделки объемом до одного миллиона рублей. Если собственность находится во владении более трех либо пяти лет (в зависимости от года приобретения) , подоходный налог тоже не платится. В данной ситуации, если стоимость квартиры 3,1 млн рублей и Вы хотите ее продать вскоре после покупки, то можно попытаться пойти другим путем. Например, если Вы (условно) купили жилье за два с небольшим миллиона, а продали за три, то есть разница в цене составляет чуть меньше одного миллиона, в принципе, можно указать в документах не выручку, а доход. Иными словами, Вашу личную прибыль от сделки. Тогда, возможно, удастся выплаты этих 13% избежать. Однако налоговой инспекции в данном случае нужно представить соответствующие основания.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Что касается затрат, то существуют разные виды налоговых вычетов. Вы можете указать в налоговой декларации ту сумму, за которую Вы приобрели эту квартиру. В таком случае с данной суммы Вы не будете платить налог, но есть налоговый вычет 1 млн рублей, который предполагает отдельную заявку для налоговой декларации. При продаже квартиры можно рассчитывать только на налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры. Однако можно заявить отдельно налоговый вычет на покупку с 2 млн рублей он составляет 13%. Также возможно заявить налоговый вычет на ремонт 13% со всех вложений в ремонт.

Отвечает профессиональный частный бухгалтер, независимый эксперт Алена Кликина:

Если квартира была в собственности меньше трех либо пяти лет (в зависимости от года приобретения) или же Вы продали квартиру дороже, чем купили, то по закону Вы обязаны заплатить налог на доходы физических лиц. Уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на доходы физических лиц можно, воспользовавшись правом на стандартную налоговую льготу в размере 1 млн рублей при условии, что Вы не использовали эту льготу в отчетном году ранее.

Во-вторых, если имущество не было Вам подарено, то можно показать в налоговой затраты, связанные с приобретением квартиры. Для этого нужно вместе с декларацией 3-НДФЛ подать копию договора покупки этой квартиры и подтверждающий оплату документ. Обращаю внимание, что одним из существенных условий уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на доходы физических лиц является приобретение нового имущества в одном и том же отчетном периоде и использование права на имущественный вычет. Например, 3,1 млн рублей (стоимость проданной квартиры) – 1 млн рублей (налоговая льгота) = 2,1 млн рублей (налогооблагаемая база по НДФЛ). При покупке имущества за 2 млн рублей и больше у Вас есть право на имущественный вычет в размере 2 млн рублей. В связи с этим 2,1 млн рублей – 2 млн рублей = 100 тысяч рублей. Соответственно, 13% от 10 тысяч равно 13 тысяч рублей.

13% от 2,1 млн рублей равно 273 тысячи рублей.

273 тысячи – 13 тысяч рублей = 260 тысяч рублей.

Итого налог будет на 260 тысяч рублей меньше. Внимание! Данный закон не распространяется на покупку движимого имущества.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Единственный способ уменьшить или не оплачивать налог с продажи имущества, срок владения которого составляет менее трех-пяти лет (в зависимости от формы и времени приобретения), – это указать, что квартира приобретена за сумму, равную продажной. То есть Вы не получили прибыли с операции с недвижимостью, соответственно, Вам не с чего оплачивать налог на прибыль. Но это возможно, только если Вы не пользовались правом возврата подоходного налога по этой квартире. Если же Вы получили налоговый вычет по данной квартире, то придется оплатить налоги в полном размере, если вы продаете ее менее чем через пять лет.

Если вы потратили на приобретение данной квартиры меньше, чем получаете при ее продаже, то также в 3-НДФЛ вы можете показать затраты на ремонт этой квартиры, а именно: договор подряда со строительной организации с актом выполненных работ и квитанцией, чеки на покупку стройматериалов и т. д. Налоговая будет рассматривать это как затраты, которые тоже будут вычитаться из налогооблагаемой прибыли. Но затраты должны быть доказаны официальными документами.

Отвечает специалист по налогообложению, адвокат адвокатского бюро «Система защиты» Ольга Мозго:

Самые распространенные затраты – это уплаченные денежные суммы при покупке квартиры. Если же квартира приобреталась за счет средств субсидии или материнского капитала, то субсидии и материнский капитал также являются расходами. Кроме того, в расходах можно учесть и уплаченные проценты по целевым кредитам.

Если квартира была подарена юридическим лицом, то в расходы включается уплаченная сумма налога. При этом на все расходы должны быть документы: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки, расписки в получении денег и другие документы, исходя из наличия того или иного вида расходов. При отсутствии документов нет оснований для включения в декларацию затрат. А это означает, что уменьшить сумму налога возможно только путем использования вычета в 1 млн рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: