Нужно ли платить налог если квартира с обременением ипотеки

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.

Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.

Ипотека и обременение недвижимости

Прежде всего, надо понимать, что ипотека — это один из видов обременения недвижимости.

Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).

Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.

В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.

Решение кредитора зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.

Способы продажи ипотечной квартиры

Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:

  • Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
  • Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
  • Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  • Уступка права требования долга по ипотеке;
  • Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.

Рассмотрим эти способы.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.

И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.

В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.

Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.

После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).

Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.

После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.

Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.

Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).

На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.

После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.

Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.

Здесь так же как всегда, нужно:

  • найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
  • согласовывать данный вариант с банком.

Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.

По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.

При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).

Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.

Схема действий выглядит следующим образом:

Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.

Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.

В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).

В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).

В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.

Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.

Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.

Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.

Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.

Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ».

Только до завтра можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь

Налог на ипотечную квартиру

Нужно ли платить налог на имущество если квартира в ипотеке и каким будет размер этого налога? Такие вопросы волнуют каждого, кто имеет квартиру в кредит. С одной стороны, имущество ещё не полностью принадлежит им, так как кредит не выплачен. С другой, особенный правовой статус квартиры в ипотеку позволяет сделать вывод, что налоги платить за неё надо.

  1. Налог на имущество
  2. Налоговый статус квартиры в ипотеку
  3. Порядок исполнения налоговой обязанности
  4. Оплата через интернет
  5. Как избежать налога?

Налог на имущество

Каждый собственник недвижимого имущества обязан уплачивать налог, который исчисляется в зависимости от стоимости соответствующего имущества. То же правило распространяется и жилые помещения, квартиры и частные дома.

Не стоит относиться к данной обязанности с халатностью, ведь если некоторое время не уплачивать установленный имущественный налог на квартиру, то в последующем будут назначены штрафы, что не представляется желательным. Сумма штрафа составляет порядка 20% от изначального размера налога, а при повторной неуплате размер составит 40%.

Штрафы назначаются за то, что налогоплательщик пропустил срок, в течение которого он должен был исполнить свою налоговую обязанность. По общему правилу срок исполнения такой обязанности составляет месяц с того момента, как было получено уведомления, а также подана декларация.

По действующему налоговому законодательству России, все налогоплательщики должны подать декларации в срок до 15 апреля.

Читайте также  Кто должен расписаться в трудовой книжке при увольнении генерального директора

Вместе с тем наличие уведомления от налоговой службы не является обязательным фактором. Оно может затеряться в почтовой службе или просто не быть отправлено из-за халатности служащих налогового органа. Подобные обстоятельства не являются основанием для освобождения налогоплательщика от ответственности. К процедуре назначения штрафов сотрудники налоговой службы, увы, халатно не относятся.

Налоговый статус квартиры в ипотеку

Квартира в ипотеку имеет особый правовой статус жилья, что связано со специфическими механизмами регулирования правоотношений в сфере ипотечного кредитования.

Такая недвижимость имеет следующие особенности:

  1. Она полностью не оплачена покупателем, так что имеет промежуточный статус залогового имущества.
  2. Если пропустить срок оплаты очередного ипотечного взноса, то квартира будет отобрана кредитором в целях погашения задолженности.
  3. Несмотря на статус заложенного имущества, такая недвижимость считается собственностью того, кто купил её в кредит. При этом следуют правомочия пользования, владения и в некоторой степени – распоряжения.
  4. Так как квартира является собственностью, то налог на имущества с неё уплачивается в общем порядке.

По этой причине не стоит ждать, что налоговые органы не станут облагать налогом такое имущество.

Вместе с тем, даже если признавать налоговую обязанность, то не все граждане осведомлены о том, каким образом оплатить налог. Когда приходит уведомление из налогового органа, то всё понятно. Нужно с уведомлением пойти в ближайший банк и заплатить по счёту. Но что делать, если сотрудники налогового органа халатно отнеслись к своей обязанности? А если оплошность допустили сотрудники почты?

Порядок исполнения налоговой обязанности

Как правило, размер налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Поэтому, если уведомление из налоговой службы не пришло либо пришло со слишком большим размером налога, то можно обратиться в кадастровую службу и уточнить кадастровую стоимость.

Размер налога составляет от 0,1% до 2% в зависимости от региона, вида имущества, статуса собственника и т. д. Точную стоимость налога нужно уточнять в региональных отделениях налоговой службы.

Оплатить налог на имущество можно одним из следующих способов:

  • непосредственно в банке, согласно квитанции налогового органа;
  • самостоятельно обратившись в налоговую службу;
  • через интернет;
  • через частных специалистов.

Когда приходит уведомление из налоговой службы, то остаётся лишь заплатить указанную в квитанции сумму в ближайшем отделении любого банка. Оплату можно производить как наличными средствами, так и посредством банковского перевода. На сегодняшний день сделать это можно через платёжный терминал.

При обращении в налоговую службу необходимо проконсультироваться с сотрудником службы, который и подсчитает размер налога, и выдаст соответствующие документы на оплату.

Чек об оплате лучше сохранить в любом случае для подтверждения факта оплаты в случае назначения штрафа.

Оплата через интернет

Онлайн-оплата, по сути, доступна в любом случае. К примеру, при получении уведомления от налоговиков можно совершить оплату через онлайн-банкинг, ели обслуживающий вас банк предоставляет такую возможность.

Сайт налоговый службы также предоставляет возможность самостоятельно рассчитать сумму налога. Для этого нужно воспользоваться специально предназначенным сервисом.

Вместе с тем нужно иметь при себе некоторую информацию касательно имущества:

  • адрес места положения объекта недвижимости или кадастровый номер;
  • площадь объекта;
  • общая кадастровая стоимость объекта;
  • период владения объектом;
  • размер доли (если владение долевое);
  • наличие налогового вычета;
  • право на налоговые льготы (если есть).

Но преимущество закрепляется за официальными документами, которые поступают от имени налоговой службы, за подписью ответственного должностного лица, а также с печатью налогового органа.

С другой стороны, до сих пор, онлайн-услуги налогового органа не так уж и развиты. Кроме того, никто не исключает возможность ошибок техники. Так что во избежание неточностей рекомендуется лично посещать отделение налоговой службы и узнавать всё там.

В России действует множество частных фирм, которые оказывают услуги по подсчёту, ведению налоговых дел граждан и юридических лиц. Их услуги, разумеется, необходимо оплачивать, но они работают профессионально и гарантируют своевременную оплату налога вне зависимости от различных обстоятельств. Так что это ещё один способ обезопасить себя от налоговых санкций.

Как избежать налога?

К сожалению, юридического механизма избежать налога у рядового гражданина не имеется. От налога освобождается лишь определённая категория граждан, которая закрепляется налоговым законодательством федерального уровня, а также местными, региональными нормативными актами. По этой причине правомочность на льготы нужно проверять в местных отделениях налоговой службы.

При наличии оснований для получения льготных условий налогообложения нужно:

  • подать заявление по специальной установленной форме, предоставляемой самой налоговой службой;
  • предъявить документы, которые удостоверяют основания, по которым выдаётся льгота.

По общему правилу льгота распространяется лишь на один объект недвижимости из каждой категории. Так, если лицо владеет более чем одной квартирой, то освобождается от налога лишь в отношении одной из них. За другую недвижимость платить придётся.

Что касается квартиры в ипотеку, то гражданам РФ предоставляется определённый вычет в налогообложении.

Так что, имея квартиру в ипотеку, граждане могут смело оплачивать налоги на имущество, так как часть налога, а в некоторых случаях и вся его сумма, возвращается им в качестве вычета.

Как купить квартиру в ипотеке

Можно ли купить квартиру в ипотеке, выгодно ли это? Как безопасно провести сделку, если покупатель оплачивает долг продавца? Понятная инструкция, а также советы экспертов – в нашем материале.

  • Можно ли купить квартиру в ипотеке
  • Почему продают квартиру, которая в ипотеке
  • Выгодно ли покупать квартиру в ипотеке
  • Как купить квартиру, обремененную залогом
    • С погашением ипотеки во время сделки
    • С переуступкой долга
    • С досрочным погашением ипотеки за счет средств покупателя

Илья выбрал квартиру. Его устраивают цена, район, ремонт, но жилплощадь находится в ипотеке. Можно ли купить жилье с обременением и какие есть варианты оформления?

Можно ли купить квартиру в ипотеке

Купить квартиру в ипотеке можно, но есть нюанс: необходимо получить разрешение банка, так как она находится в залоге. Залог дает право банку-кредитору забрать жилплощадь у неплательщика, собственность в залоге у банка получает статус «с обременением».

Некоторые банки идут навстречу клиентам, разрешают продажу квартиры в ипотеке, помогают при оформлении документов. Другие – отказывают, предлагая клиентам сначала закрыть ипотеку, а потом уже распоряжаться собственностью.

Почему продают квартиру, которая в ипотеке

На рынке недвижимости жилье в ипотеке – не редкость: люди переезжают, разводятся, планируют покупку квартиры побольше и продают имущество, которое находится в залоге у банка.

Иногда причиной продажи становится ухудшение финансовой ситуации заемщика: человек потерял работу, выдался тяжелый год, и он не справляется с ежемесячным взносом.

Еще один вариант покупки ипотечной недвижимости – по условиям кредитного договора жилье отошло банку, а тот выставил его на продажу.

Конечно, иногда собственность продают из-за неподъемной коммуналки или неблагополучного соседа, но такие неприятности случаются с любой недвижимостью. Гораздо выше риск потерять деньги, неправильно оформив документы.

Причина изъятия квартиры банком и ее дальнейшая продажа только одна – просроченные кредитные обязательства.

Совет от банка, как избежать изъятия жилья:

  • попросить отсрочку или кредитные каникулы;
  • продлить срок кредита, сократив сумму ежемесячных выплат;
  • объединить несколько кредитов с меньшей процентной ставкой;
  • провести реструктуризацию долга.

Выгодно ли покупать квартиру в ипотеке

Большинство людей боятся квартир в ипотеке, хотя иногда покупка такой жилплощади выгоднее, чем приобретение жилья с «чистой биографией» – продавцы чаще соглашаются на торг, делают скидку.

Уточните у банка, предлагает ли он возможность купить понравившуюся квартиру без надбавки к процентной ставке или с закрытием кредита продавца в день подписания кредитного договора.

Как купить квартиру, обремененную залогом

  • Первый шаг перед покупкой – убедиться, что у продавца недвижимости нет задолженности перед банком.

Для этого он должен взять у банка справку, которая подтвердит, что все выплаты по ипотечному кредиту закрыты в срок.

  • Второй шаг – решить, какой вариант оформления сделки купли-продажи подойдет вам больше.

Существует несколько способов, как купить жилье в ипотеке:

  • с погашением во время сделки,
  • с переуступкой,
  • с досрочным погашением покупателем.
Читайте также  Фмс москва официальный сайт адреса в москве и телефоны

С погашением ипотеки во время сделки

Татьяна хочет купить квартиру, которая находится в ипотеке, у нее есть необходимая сумма для погашения кредита. Если банк согласен на продажу жилья, которое находится в залоге, он предложит ей оплатить задолженность продавца прямо во время сделки.

Порядок действий:

Шаг 1

Будущий владелец вносит задаток, подтверждает готовность купить недвижимость. После получения задатка нельзя просто отказаться от сделки, размер аванса обычно составляет 50-100 тысяч рублей. Эти деньги впоследствии вычтут из суммы, которую получит продавец.

Передача денег и предварительный договор купли-продажи оформляются у нотариуса, продавец пишет расписку о получении задатка. Все эти документы пригодятся, если покупка не состоится.

Шаг 2

Участники подают документы на оформление договора купли-продажи у нотариуса, приложив выписку из банка об остатке долга, справку об отсутствии задолженности.

Шаг 3

Участники сделки заказывают проект договора о купле-продаже у риелтора или юриста. Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети, то договор составляет только нотариус.

Документы:

  • паспорта/свидетельства о рождении всех участников,
  • разрешение органов опеки (если среди собственников – несовершеннолетний),
  • нотариальное согласие супруга продавца (если имущество приобрели в браке),
  • свидетельство о собственности на жилье или выписка из ЕГРН,
  • договор основания на квартиру,
  • соглашение о задатке.

Шаг 4

Стороны обращаются в банк, сотрудники финансовой организации составляют окончательный вариант договора, вносят сведения о задолженности. При участии несовершеннолетних соглашение заверяет нотариус.

Шаг 5

При оформлении акта купли-продажи потенциальный владелец помещает деньги на специальный счет или ячейку в банке. Обе стороны подписывают договор, подают документы на регистрацию.

Как безопасно передать деньги

Покупатель заранее распределяет средства – часть для банка, на погашение долга по ипотеке, часть для продавца. Арендует банковскую ячейку и оставляет деньги там до момента совершения сделки.

Другой способ – открыть аккредитивный счет. Аккредитив – та же ячейка, только виртуальная, один из участников сделки вносит сумму для покупки жилплощади, банк «замораживает» средства, после заключения договора часть денег банк переводит продавцу, часть – оставляет себе.

С переуступкой долга

Покупка квартиры в ипотеку с переуступкой долга кажется хлопотной, но вполне осуществимой.

Василий хочет купить квартиру в ипотеку, он выбрал жилье на вторичном рынке, но понравившаяся ему недвижимость тоже находится в ипотеке. Если банк согласен на продажу квартиры в залоге, то участники оформляют договор купли-продажи с переуступкой долга.

Шаг 1

Нынешний и будущий владельцы жилья обращаются в банк за консультацией по переуступке долга.

Шаг 2

Банк одобряет ипотеку приобретателю жилья, участники составляют проект договора, предоставляют его банку, сотрудники кредитной организации вносят дополнения/изменения.

Договор могут составить:

  • риелтор,
  • сотрудник банка,
  • юрист,
  • нотариус.

Шаг 3

Вназначенный день участники сделки приходят в банк, подписывают документы о купле-продаже в присутствии сотрудников банка и/или нотариуса.

У Василия есть 3 млн рублей на первоначальный взнос, стоимость выбранной квартиры, которая находится в ипотеке, – 7 млн, то есть 4 млн ему одобрил банк в качестве кредита. А продавцы успели выплатить 5 млн рублей, то есть 2 млн они еще должны банку. Значит, после оформления всех документов и регистрации права собственности они получат 5 млн рублей.

Как банк производит расчет

Перед началом сделки на аккредитивный счет (виртуальная банковская ячейка) потенциальный владелец жилья вносит первоначальный взнос (например, 3 млн рублей), банк – недостающую сумму для выплаты продавцу (2 млн рублей), а 2 млн долга продавца банк оставляет себе. После подписания и регистрации договора продавцы приносят его в банк и получают деньги.

С досрочным погашением ипотеки за счет средств покупателя

Еще один вариант покупки квартиры в ипотеке – будущий владелец жилья выплачивает банку долг продавца, получает его в собственность. Такой способ вызывает больше всего опасений из-за риска потерять деньги на этапе погашения чужого кредита.

Инна хочет купить квартиру в ипотеке у банка за 8 млн рублей. Ей придется оплатить долг продавца – 5 млн, и оформить сделку купли-продажи после получения продавцом зарегистрированных документов о праве собственности на жилье. После подписания договора Инна выплатит продавцу оставшиеся 3 млн рублей.

Далее подробно расскажем о том, как правильно оформить документы и безопасно оплатить чужой долг.

  • Участники будущей сделки заключают предварительный договор о купле-продаже, фиксируют внесение задатка за жилье для оплаты долга продавца перед банком.

Договор, а также расписку о передаче задатка составляет и оформляет нотариус.

Зачем нужен предварительный договор

Предварительный договор обезопасит всех: после его подписания нельзя просто отказаться. Участники обязаны заключить основной договор, в случае отказа суд обяжет их сделать это в принудительном порядке.

Что такое задаток

Задаток подкрепляет условия предварительного договора: в случае отказа продавца от участия в сделке он обязан вернуть задаток в двойном размере, если же отказывается противоположная сторона – она теряет сумму задатка. Передача средств задатка обязательно оформляется письменно, иначе она будет считаться авансом. Оформление предварительного договора и письменное оформление передачи задатка снижает риск покупки.

Задаток или аванс

Аванс не дает гарантий исполнения договора, это просто предоплата. В случае срыва сделки по инициативе продавца он возвращает аванс, в обратном случае – аванс остается нынешнему владельцу квартиры. Задаток популярен, его используют в 60% сделок с недвижимостью, но он не гарантирует исполнения обязательств.

Оплата производится через кассу, продавец (или продавцы) подает заявление на получение справки о погашении кредита. На получение справки и закладной на квартиру (если она была) уходит до 14 дней.

После получения документов на квартиру продавцы составляют и нотариально заверяют расписку, в которой сказано о получении задатка от покупателя.

Закладная – ценная бумага, подтверждающая право банка на владение имуществом с обременением. Бывает документарная и электронная, хранится в депозитарии банка.

  • Снятие обременения.

Продавцы со справкой об отсутствии задолженности по ипотеке и закладной (если оформлялась) идут в МФЦ, подают заявление о снятии обременения. Эта процедура бесплатная, срок исполнения – три рабочих дня.

  • Составление договора купли-продажи у нотариуса.

Все участники приходят к нотариусу с пакетом документов:

  • паспорта (свидетельства о рождении для детей до 14 лет);
  • свидетельство о браке, если приобретатели – супруги;
  • нотариальное согласие супруга на покупку/продажу;
  • выписка из ЕГРН на квартиру;
  • свидетельство о собственности;
  • договор основания на квартиру, купли-продажи, долевого участия, уступки прав или инвестирования (один из перечисленных);
  • разрешение органов опеки, если один из собственников младше 18 лет;
  • технический паспорт квартиры из БТИ;
  • сделка.

Участники приходят в банк, приобретатель арендует ячейку или вносит оставшуюся по договору сумму на аккредитивный счет. Подписывают и заверяют договор у нотариуса, каждая сторона получает свой экземпляр договора купли-продажи, участники подают документы на регистрацию.

После получения выписки из ЕГРН продавцы со своим экземпляром договора отправляются в банк, получают деньги из ячейки или со счета, составляют (и лучше нотариально заверяют) расписку о получении всей суммы по сделке, отдают ее новому хозяину недвижимости.

Как проходит регистрация сделки в МФЦ:

  • детей до 14 лет представляет родитель/законный представитель;
  • детей 14-18 лет сопровождают родители/опекуны;
  • стоимость госпошлины за регистрацию сделки купли-продажи – 2 000 рублей (оплачивает будущий владелец);
  • срок исполнения – 9 рабочих дней.

Как происходит регистрация сделки у нотариуса:

Участники сделки подписывают договор у нотариуса, он сам должен подать документы на регистрацию в электронном или бумажном виде, оплатив госпошлину из средств будущего собственника. При подаче документов в электронном виде размер госпошлины составляет 1 400 рублей.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Какие подводные камни ожидают покупателя при покупке жилья с залоговым обременением? Читайте подробную инструкцию.

Что такое ипотечное обременение?

Выдача ипотеки — финансовый риск для банка, так как всегда существует вероятность, что заемщик по каким-то причинам не сможет выплачивать долг. Чтобы обезопасить себя от убытков банк выдает кредит под залог недвижимости, например, приобретаемой квартиры. Именно она становится гарантией возврата денежных средств. Залог — это один из видов обременения в отношении недвижимости, который временно ограничивает права заемщика на ипотечную квартиру.

Чем залоговая недвижимость отличается от обычной?

Отдавая квартиру в залог, заемщик не теряет право собственности на нее. Однако распоряжаться такой квартирой в полной мере (продавать, сдавать в аренду, дарить или использовать в предпринимательской деятельности) он может только с согласия банка. Обременение снимается с квартиры только после полного погашения ипотеки.

Как узнать, есть ли на квартире обременение?

Информация об обременении заносится в Единый государственный реестр недвижимости. Проверить статус квартиры можно с помощью выписки из ЕГРН или онлайн-сервиса Росреестра. Если заемщик попытается продать квартиру без согласия банка, Росреестр может отказать в регистрации права собственности.

Читайте также  Субсчтеа к счету 43

Что делает банк с залоговой недвижимостью?

Если заемщик нарушает или не выполняет обязательства по кредитному договору, и все досудебные способы урегулирования исчерпаны, банк может подать судебный иск о взыскании задолженности и выставить квартиру на торги. Зачастую по итогам разбирательства банк получает право на продажу квартиры с аукциона. За счет полученных денег банк проводит погашение задолженности, а остаток средств возвращает заемщику.

Правда ли, что залоговые квартиры стоят дешевле?

Зависит от состояния квартиры. Банк прежде всего заинтересован в том, чтобы поскорее продать недвижимость и компенсировать убытки. Чаще всего залоговые квартиры продаются по цене ниже среднерыночной, так как люди опасаются покупать проблемные объекты. На первых торгах квартира выставляется по цене на 5-10% выше рыночной. Если недвижимость не продается, на повторных торгах цена снижается, пока квартира не будет продана. Хорошие лоты могут продаваться быстро с минимальной скидкой или по цене, сопоставимой с рыночной.

Как работают аукционы?

Банк выставляет квартиру на публичные торги и устраивают аукцион на повышение цены. Для участия претендент должен подать заявку, выполнив все условия, указанные организаторами, и внести задаток для подтверждения платежеспособности. Проигравшим участникам возвращают задаток в течение нескольких дней после окончания аукциона.

У каждой квартиры есть начальная (минимальная) цена, которую устанавливает оценщик, и фиксированный шаг повышения (в среднем от 0,1 до 10% от начальной цены). Ставка участника должна быть кратной шагу аукциона. Участники аукциона делают ценовые предложения (ставки), и цена лота постепенно растет.

Аукцион прекращается, когда участники перестают повышать цену. Победителем и обладателем лота становится тот участник, чье предложение было последним (то есть тот, кто предложил лучшую цену). Если лот не заинтересовал участников, его цена на следующих аукционах снижается.

Какие есть площадки?

Торги проводятся на собственных площадках банков или на профильных платформах по продаже залоговой недвижимости. Актуальная информация о реализации имущества должников размещается на официальном сайте о проведении торгов.

Кроме того, существуют и другие площадки:

Преимущества аукционов

Недвижимость, приобретенная через аукционы, имеет ряд достоинств:

  • Возможность приобрести жилье со скидкой;
  • Залоговое имущество, выставленное на торгах, тщательно проверяется кредиторами, так что риск купить неликвидное или аварийное жилье довольно низок;
  • Поскольку продавцом недвижимости выступает кредитная организация, вы можете рассчитывать на помощь банковских юристов при заключении сделки. В тот же банке вы сможете оформить жилищный кредит, если не можете заплатить сумму целиком.

Недостатки аукционов

В то же время покупка квартиры на аукционе может быть сопряжена с рисками:

  • Перед участием в аукционах нужно тщательно изучить ценовую политику на рынке недвижимости. Без этих знаний вы рискуете переплатить за квартиру, если цена на нее сильно поднимется за счет повышения ставок;
  • До аукциона вы не можете лично осмотреть квартиру и оценить ее реальное состояние;
  • В квартире могут остаться зарегистрированные граждане. Если договориться с ними не удастся, покупателю придется выселять их через суд с помощью судебных приставов;
  • Бывший владелец в течение трех лет может оспорить реализацию имущества в судебном порядке. Если суд встанет на его сторону, покупателю придется вернуть квартиру.

Может ли заемщик выкупить у банка свою квартиру?

Да, он имеет право подать заявление в суд и попытаться признать сделку недействительной. Например, он может пожаловаться в Федеральную антимонопольную службу на действия организатора торгов, если тот нарушил правила, чтобы изменить результаты аукциона.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.

В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.

После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.

Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.

Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.

У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к. ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%. К примеру, на сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб., а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.

Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита. Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта. Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.

– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.

Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки. При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.

После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.

Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период. Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Покупка квартиры через смену залогодателя

Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.

– Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит. Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег. Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.

Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч. Чтобы стать владельцем квартиры своей мечты по выгодной цене, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: