Покупка квартиры через агентство

Продать и не купиться: ошибки и уловки, о которых нужно знать при продаже квартиры

Если верить статистике, рост спроса на новостройки не слишком пошатнул популярность вторичного жилья. В 2020 году Росреестр зарегистрировал почти 3,7 млн сделок со «вторичкой». Это даже больше, чем количество выданных ипотек (3,5 млн). А вот еще одна цифра: в том же 2020-м МВД расследовало около 4,3 тыс. случаев крупного и особо крупного мошенничества на рынке недвижимости. Чаще всего такие преступления совершаются как раз при купле-продаже «вторички»: ведь обе стороны сделки здесь защищены гораздо слабее, чем застройщик с аппаратом юристов и внушительным опытом.

Неправильный выбор риелтора

Работа с агентом по недвижимости — нормальная цивилизованная практика, которая действительно делает продажу квартиры безопаснее. Но только если ваши интересы представляет профессионал из агентства с хорошей репутацией. Неквалифицированный риелтор может не распознать в потенциальном покупателе мошенника, а недобросовестный — помогать ему или даже преследовать собственные незаконные интересы.

Чтобы риелтор действительно был на вашей стороне, подойдите к выбору агентства со всей ответственностью:

1. Проверьте репутацию компании и познакомьтесь с ее историей. Не было ли в прошлом скандалов, в которых были виноваты риелторы этого агентства? Если были, какую позицию заняла компания? Как она в итоге разрешила конфликт? Нелишним будет и почитать отзывы о работе того человека, которому агентство поручает представлять ваши интересы.

2. Не платите вперед. Мошенники из компаний-однодневок зарабатывают как раз тем, что исчезают вместе с собранными авансами.

3. Обязательно заключайте с риелтором договор. Против этого не будет возражать ни один уважающий себя агент. В договоре фиксируется объем услуг и границы его полномочий.

4. Всегда читайте бумаги, которые приносит агент. Подписывать нужно только то, что вам до конца понятно, особенно если риелтор подталкивает вас к такому решению.

5. Доверяйте, но проверяйте. Как минимум почитайте о тех юридических процедурах и тонкостях, что сопровождают продажу недвижимости. Как максимум — подключите к сделке юриста, который будет анализировать бумаги.

А еще не «ведитесь» на громкие лозунги. Для привлечения клиентов агентства недвижимости в рекламе обещают проверить сделку на чистоту и даже вернуть деньги при признании ее недействительной. Однако, если это не прописано в договоре, обманутым продавцам и покупателям нередко приходится требовать исполнения обещаний в суде. Причем не всегда такие процессы заканчиваются их победой.

Вывод: рассчитывать только на знания и опыт риелтора — значит снимать руку с «пульса» сделки, что в наше время может обойтись очень дорого.

Невнимательность при показе недвижимости

Продажа квартиры всегда сопровождается визитами незнакомых вам людей. Это и покупатели, и риелторы, которые приходят посмотреть на инфраструктуру возле дома, оценить ремонт и вид из окон. Порядочные люди этим и ограничатся. А вот непорядочных может заинтересовать кое-что еще, начиная от ценных вещей и заканчивая документами на недвижимость.

Похищение свидетельства о праве собственности — одна из схем работы черных риелторов. Возможно, что к моменту, когда вы заметите пропажу, квартиру уже кому-нибудь продадут от вашего имени

Поэтому всегда держите важные документы под присмотром и не позволяйте гостям свободно разгуливать по комнатам. Ценные вещи тоже уберите подальше: даже если у вас украдут не квартиру, а всего лишь мобильник, будет очень обидно.

Вывод: будьте бдительны во время просмотров. Для перестраховки записывайте данные всех визитеров, включая риелторов, и сверяйте их с паспортом.

Излишнее доверие риелторам

Не стоит передавать агенту по недвижимости оригиналы правоустанавливающих документов. Как ими могут распорядиться черные риелторы, мы уже сказали.

Но даже если вы попали не на мошенника, а просто на «тертого калача», он тоже найдет выгодное применение этим бумагам. Например, сможет манипулировать вами себе на пользу, диктуя собственные условия сделки

Для работы риелтору достаточно копий правоустанавливающей документации и возможности сличения их с оригиналами, если это потребуется.

Вывод: подлинники важных документов оставляем у себя.

Непонимание механизмов предоплаты

Самые важные нюансы при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости касаются вопросов передачи денег. Здесь нужно четко понимать разницу между задатком и авансом.

Задаток — это прямое обязательство каждой из сторон совершать действия, о которых они договорились. Сумма задатка засчитывается в оплату полной стоимости квартиры. Что бы ни произошло после его получения, продавец должен продать недвижимость, а покупатель обязан ее купить.

Отказаться, конечно, можно, но если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток не возвращается. А ВОТ Передумавший продавец должен вернуть деньги, но уже в двойном размере ( п. 2 ст. 381 ГК РФ)

Оформлять задаток лучше отдельным договором, указав сумму, дату и прочие важные нюансы сделки. Такой документ одинаково защищает интересы и покупателя, и продавца.

А вот аванс, если продавец вовремя не подстраховался, выгоден для покупателя. Дело в том, что такой платеж ни к чему не обязывает. Это просто частичная предоплата, которую при отказе от сделки можно вернуть в полном объеме. Штрафные санкции будут действовать, только если их заранее внести в договор аванса. И если продавец не позаботился об этом, он рискует потратить деньги и время на подготовку сделки, которая потом не состоится.

Кроме того, получить аванс можно лишь при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости. Ведь предоплату можно внести только в рамках какой-либо сделки. Если ее нет, то и платить не за что.

Поэтому не доверяйте устным обещаниям покупателей и обязательно заключайте два договора: предварительный и авансовый

Существует и третий вариант узаконивания предварительных финансовых расчетов — обеспечительный платеж. Он похож на задаток, но регулируется другой статьей Гражданского кодекса (п. 1 ст. 381.1) и предоставляет сторонам сделки больше свободы. В соглашении об обеспечительном платеже можно прописать любые условия возврата, устраивающие подписантов.

Заключать его продавцу выгодно, когда он лояльно настроен к покупателю или сам до конца не уверен, что собирается заключить сделку на текущих условиях — в этих случаях можно прописать более мягкие санкции за срыв.

Вывод: выбирайте механизм предоплаты в зависимости от ситуации. Если на 100% готовы к сделке, берите задаток. Если сомневаетесь, просите аванс или обеспечительный платеж.

Ошибки в договоре купли-продажи

Прежде чем переходить к регистрации сделки в Росреестре, необходимо позаботиться о грамотном составлении договора купли-продажи.

В нем обязательно нужно указать:

  • паспортные данные покупателя и продавца;
  • стоимость квартиры;
  • наличие или отсутствие обременений;
  • существенные недостатки недвижимости;
  • подробное описание квартиры (адрес, количество комнат, квадратура и другие характеристики);
  • срок и порядок передачи квартиры покупателю;
  • что стороны договора дееспособны;
  • что договор заключается добросовестно;
  • при наличии супруга — его согласие на продажу.

В интернете есть множество шаблонов, но использовать их без адаптации к конкретной сделке не рекомендуется. Если вы не учтете ряд важных моментов, покупатель при желании сможет оспорить такой договор.

Именно по этой причине важно перечислить существенные недостатки недвижимости, если таковые имеются. Умолчание о них по закону является основанием для расторжения сделки, так что ограничиться устным упоминанием здесь нельзя. Если через полгода покупатель решит, что, например, ремонт неработающей вентиляции ему не по карману, он может обратиться в суд и будет иметь неплохие перспективы на победу. Если же недостатки прописаны в ДКП, отменить сделку будет невозможно.

Дополнительные гарантии безопасности дает нотариальное составление и заверение договора — нотариус обязан проверить законность сделки и разъяснить сторонам все ее нюансы, так как несет полную имущественную ответственность за нее.

В ряде случаев участие нотариуса в сделке обязательно. Это касается:

1. Продажи доли в квартире чужому человеку, за исключением продажи всех долей одновременно (п. 1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).

2. Продажи квартиры, где прописан ребенок или недееспособный человек (п. 2 ст. 54, ФЗ-218).

3. Продажи квартиры по договору пожизненной ренты (ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях привлечение к сделке нотариуса происходит по желанию ее участников, но эти затраты стоят полученных гарантий. Тем более, что чаще всего оплата нотариальных услуг ложится на покупателя как более заинтересованную сторону.

Однако и продавцу его участие в сделке может принести конкретную пользу. Нотариальное оформление договора купли-продажи помогает ускорить его регистрацию в Росреестре. Это может быть критичным, если расчет ведется через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом мы поговорим ниже. Пока же важно запомнить, что любая неожиданная отсрочка регистрации может привести к тому, что вы пропустите установленный срок доступа к деньгам. Подключение к сделке нотариуса помогает свести этот риск к минимуму.

Вывод: не пользуйтесь шаблонными договорами и честно рассказывайте обо всех известных вам недочетах жилья. А еще лучше обратитесь к нотариусу.

Риски при получении денег

Больше всего проблем может возникнуть при расчете «по старинке» — наличными деньгами из рук в руки. Если вы соглашаетесь получить стоимость квартиры «налом», настаивайте на проведении расчетов через банк или хотя бы кассу агентства недвижимости. Так вы сведете к минимуму риск того, что вам подсунут фальшивые купюры или просто обсчитают. Не стоит поддаваться уговорам покупателя о расчете на месте — его настойчивость в этом вопросе, наоборот, должна насторожить.

Самым безопасным вариантом оплаты является использование банковской ячейки или аккредитива. В первом случае покупатель закладывает деньги в ячейку, доступ к которой имеет только он или, как вариант, он и продавец. После регистрации права собственности деньги извлекаются и отдаются продавцу или же он забирает их сам.

Основной риск при использовании ячейки в том, что продавец не всегда может проконтролировать, что именно туда положили

Чтобы убедиться, что это не воздух и не билеты банка приколов, а настоящие деньги в оговоренном объеме, лучше воспользоваться дополнительной услугой описи содержимого ячейки или хотя бы пересчитать деньги в агентстве недвижимости и вместе отвезти их в банк.

Аккредитивный механизм во многом похож на банковскую ячейку, но только виртуальную. Покупатель кладет деньги на счет и просит оформить на них аккредитив — специальную бумагу, предъявитель которой при соблюдении заранее оговоренных условий имеет право снять средства. После завершения сделки покупатель передает аккредитив продавцу.

При использовании этой схемы продавцу важно проверить, что аккредитив является безотзывным, и его невозможно аннулировать в одностороннем порядке. Также нельзя пропускать срок действия бумаги, иначе деньги вернутся на счет покупателя

И еще один момент. Если в договоре предусмотрена оплата до государственной регистрации права собственности, то после того, как вы заберете документы в Росреестре, ни в коем случае не пишите расписку о получении денег. Оформив ее, вы фактически подтверждаете, что вам заплатили дважды: сначала по договору, а потом и по расписке. А это уже неосновательное обогащение, которое, по ст. 1102 ГК РФ, вы будете обязаны вернуть.

Вывод: по возможности пользуйтесь современными способами расчета, в которых посредником между вами и покупателем выступит банк.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала ведущего юриста компании «Финправ» Олесю Трошину.

Как риелторы обманывают продавцов квартир

Риелторы обманывают не только покупателей, но и продавцов жилья. В статье разбираем распространенные уловки и учимся выбирать профессионалов своего дела.

  • Обман с подставным покупателем
  • Секретные базы и иллюзия работы
  • Замалчивание важной информации в объявлениях
  • Обман в ценообразовании
  • Отсутствие полномочий
  • Как выбрать риелтора, которому можно доверять

Про мошенничество риелторов мы чаще узнаем из историй покупателей квартир. Кто-то обманывает клиентов в ценах, кто-то берет за свои услуги больше указанного, а кто-то и вовсе не помогает, а лишь тянет время.

Но покупатели – не единственные жертвы. К недобросовестным риелторам рискуют попасть и продавцы недвижимости.

Читайте также  Удержания из заработной платы основания и порядок удержаний 2018

Давайте рассмотрим основные уловки риелторов на примере шести историй и узнаем, как выбрать специалиста, которому можно доверить процесс продажи дома или квартиры.

Обман с подставным покупателем

Марина выставила на продажу однушку и сразу получила звонок от потенциального покупателя Василия. Квартира приглянулась ему по фото, поэтому он решил прийти на просмотр, чтобы увидеть все вживую и принять окончательное решение.

На просмотр пришел представительный мужчина. Квартира ему понравилась, а вот его жене не подойдет такая планировка. Марина расстроилась, но Василий сразу признался, что он – риелтор. Именно такую квартиру ищет один из его клиентов, поэтому он предложил девушке помочь с продажей.

Марина заключила с Василием договор об оказании юридических услуг и отдала ему 15 тысяч рублей. Василий, в свою очередь, передал Марине задаток от покупателя на аналогичную сумму, чтобы убедить ее в достоверности намерений покупателя и доказать, что договор купли-продажи они железно совершат.

Марина не знала, как риелторы обманывают продавцов при продаже квартиры, поэтому обрадовалась быстрой сделке и стала отказывать остальным покупателям, звонившим по объявлению.

Но после подписания договоров ситуация затянулась – покупатель стал постоянно переносить встречи, а Василий просил подождать еще какое-то время.

Марина планировала продать квартиру за месяц, но в итоге только теряла дни и деньги. В душе при этом рос неприятный осадок от медвежьей услуги Василия.

Что произошло на самом деле?

Василий использовал частую схему – он обманул Марину, сказав о наличии покупателя. Благодаря якобы внесенному задатку, Марина поверила, что покупатель есть, поэтому и подписала договор с риелтором.

А Василий нашел себе нового клиента. Он начал реальные поиски только после оформления документов, пока Марина сидела в неведении и теряла потенциальных покупателей.

Как еще риелторы обманывают продавцов квартир?

Василий мог прийти на осмотр квартиры как покупатель, а затем сообщить хозяйке, что его знакомые готовы к покупке, но он поможет со сделкой только за процент от продажи. Чтобы не потерять потенциального клиента, Марина заплатила бы Василию, а он остался бы в двойном плюсе, получив деньги с обеих сторон.

Секретные базы и иллюзия работы

Некоторые риелторы прописывают в договоре едва заметный пункт, в котором указано, что они лишь помогут найти покупателя, а не 100% его найдут. Чтобы получить деньги и не потерять репутацию, некоторые из них активно создают видимость продаж.

Олег нанял риелтора Маргариту для помощи в продаже квартиры. Женщина рассказала ему о наличии секретной базы с номерами потенциальных покупателей – если вести поиск через нее, то продажа пройдет быстрее.

Олег обрадовался такому формату работы, ведь Марина не обманула – звонки сыпались один за другим. Покупатели интересовались квартирой, некоторые приходили на просмотр, но желающих перейти к оформлению договора купли-продажи среди них не было.

Что произошло на самом деле?

Снова обман – секретных баз не существует. Скорее всего, ажиотаж создают подставные лица. Из-за них кажется, что спрос есть, работа идет, хотя на самом деле риелтор просто тянет время.

Чтобы такого не было, важно внимательно читать договор со специалистом и обращать внимание на завуалированные пункты, суть которых сводится к снятию обязательств с риелтора.

Также важно помнить о принципе «доверяй, но проверяй». И сразу договориться с риелтором об отчетах о проделанной работе с количеством звонков и состоявшихся просмотров. Если все еще не доверяете, смело просите доказательства – например, скрины переписки.

Замалчивание важной информации в объявлениях

Еще одна схема для накрутки звонков – создание высокого спроса за счет ложных объявлений.

Костя продает маленькую квартиру своей бабушки на первом этаже. Он выложил фото с подробным описанием на нескольких популярных интернет-сервисах, но спрос был небольшим. Тогда он решил обратиться за помощью к риелторам – они уж точно знают, как выгодно выставить любую квартиру и оперативно найти покупателей.

И действительно, как только за дело взялся профессионал, дело пошло в гору. Судя по отчетам, звонков было много, и интересовавшиеся часто приходили на просмотр. Но дальше этого дело не шло.

Что произошло на самом деле?

Риелтор Кости отредактировал информацию в объявлениях. Немного наврал про этаж – люди не любят первый. Умолчал про старый ремонт – замена труб отпугивает покупателей. И в итоге получил много звонков.

Риелтор от этого только в плюсе, для него общение с клиентами – нарабатывание полезных для работы связей. А продавец квартиры снова потерял время и деньги.

Чтобы избежать пустых встреч с нецелевой аудиторией, Косте следовало тщательнее проверять объявления, которые разместил риелтор.

Обман в ценообразовании

Ольга и Дмитрий продают новую квартиру с хорошим ремонтом в центре города. Они купили ее в новостройке и сделали ремонт «под себя», но со временем решили приобрести дом за городом.

Стоимость квартиры – 5 млн рублей. Но риелтор убеждает их, что это слишком дорого. Ему сложно не поверить, ведь он разбирается в ценообразовании и постоянно анализирует рынок. Супруги соглашаются и скидывают цену до 4,5 млн рублей.

Что произошло на самом деле?

Есть вероятность, что Ольгу и Дмитрия обманули. Риелтор может найти покупателя за начальную стоимость и забрать разницу себе, пугая продавцов срывом сделки.

А иногда риелторы намеренно увеличивают стоимость квартиры и тоже забирают разницу себе. Продавцам при этом приходится соглашаться, чтобы не потерять покупателя.

Еще чаще риелторы берут оплату за свою работу как с продавцов, так и с клиентов.

Отсутствие полномочий

На объявление Ирины о продаже квартиры откликнулась женщина. Во время просмотра она призналась, что работает специалистом по недвижимости в известном агентстве и готова помочь с продажей. Рассказала о своей работе и успешных сделках.

Ирине женщина понравилась, к тому же она была наслышана об услугах этого агентства. Агент запросила паспортные данные Ирины для заключения договора и оформила все документы. Взяла задаток за свою работу и пообещала в кратчайшие сроки привести покупателей.

Что произошло на самом деле?

Ирина допустила серьезную ошибку. Как происходит обман: люди прикрываются работой в агентстве и заключают с клиентом договор, в котором нет их личных данных. Получается, что клиент отдает деньги неизвестно кому.

Ирине следовало запросить паспортные данные этой женщины и удостовериться, что она действительно работает в агентстве. Для этого можно позвонить в фирму или посмотреть условия договора – если агент работает как исполнитель, его паспортные данные фигурируют в договоре. Либо он может быть представителем и работать по доверенности.

Но лучше всего заключать договора не на дому, а в офисе агентства.

Как выбрать риелтора, которому можно доверять

  • При выборе риелтора обращайте внимание на его открытость и готовность делиться информацией. Хороший специалист спокойно рассказывает о своей работе, не прикрываясь желанием купить квартиру.
  • Не боится показать паспорт или назвать агентство, в котором работает. У него есть определенный прайс на услуги – он может работать за процент от сделки или по фиксированной стоимости.
  • Хороший риелтор разбирается в юридических моментах, показывает договора и не боится обсудить в них каждый пункт.
  • Дает время на раздумья и не торопит вас подписать документы и внести задаток. Не обещает быстрых продаж, потому что понимает: подход к каждому клиенту индивидуальный.
  • Открыто обсуждает условия работы – все коммуникации, отчетность и т.д.

Также хороший риелтор:

  • помогает определить стоимость собственности, исходя из анализа рынка;
  • помогает подготовить жилье к просмотрам и фотосъемке;
  • организует фотосъемку и проводит показы;
  • помогает с оформлением договора и даже ипотеки.

Кто платит комиссию риэлтору при продаже квартиры

Риэлтор помогает собственнику продать, а покупателю — найти недвижимость. Кому больше нужен агент, как понять, кто должен оплатить его услуги? Разбираемся вместе с JCat.Недвижимость.

Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден: кто обращается в агентство и заказывает услуги риэлтора, тот и должен заплатить специалисту его комиссионные. Но на практике это не всегда настолько явно, и в момент оплаты каждый из участников сделки считает, что он платить не должен.

Предупредить такую ситуацию изначально можно с помощью договора — документа, в котором указывают все особенности и сроки оплаты. Такое соглашение гарантирует риэлтору положенное вознаграждение за его работу и предупреждает споры между сторонами.

Иногда в момент подписания договора купли-продажи оказывается, что участники сделки изначально не рассчитывали на дополнительные расходы, поэтому оплачивать 2–6% от суммы недвижимости не намерены.

Давайте разберемся, как не попасть в неприятную ситуацию и заранее определить, кто должен оплачивать работу агента.

  1. Варианты сотрудничества с риэлтором
  2. Зачем риэлтор нужен покупателю?
  3. Зачем риэлтор нужен продавцу?
  4. Какую ответственность несет риэлтор?
  5. Когда следует платить риэлтору?
  6. Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
  7. Скрытая оплата
  8. Договор «на берегу»

Варианты сотрудничества с риэлтором

Для начала разберем, какие варианты работы риэлтора у клиентов в принципе могут быть:

  1. Один риэлтор на обе стороны. Специалист получает двойное вознаграждение справедливо — его работа в этом случае очень сложная.
  2. У обеих сторон разные агенты. Каждая сторона платит своему риэлтору.
  3. Агент есть только у одной стороны. Именно в этой ситуации чаще всего возникает вопрос, кто платит риэлтору — продавец или покупатель.

На самом деле, услуги агента одинаково нужны каждой из сторон: у продавца и покупателя разные цели, но оба участника хотят заключить договор купли-продажи на выгодных условиях.

Зачем риэлтор нужен покупателю?

Несмотря на распространенное мнение о том, что риэлтор нужен преимущественно продавцу, часто в роли заказчика услуг агента выступает покупатель недвижимости.

  • не тратить время на долгий выбор недвижимости;
  • учитывать все нюансы при подборе квартиры или дома;
  • не попасть на уловки мошенников;
  • не получить ряд проблем при покупке недвижимости.

Кто платит риэлтору при продаже квартиры? Логичный ответ — покупатель, но только в случае, если он лично обратился к агенту, и они заключили договор.

В последнее время есть тенденция отказа покупателей от риэлторских услуг. Причин этому две:

  • распространенное мнение, что специалисты агентства проверяют недвижимость, поэтому можно просто обратиться по объявлениям;
  • приобретение квартиры за кредитные средства подразумевает, что сотрудники банка проводят проверку недвижимости на юридическую чистоту.

Обращаться к риэлтору или нет — это личный выбор каждого человека. Но в случае, если принято решение довериться специалисту, важно не забыть составить договор. Он будет гарантией качества услуг агента и поможет подстраховать себя на случай срыва сделки.

Зачем риэлтор нужен продавцу?

Собственники квартир и домов чаще обращаются за помощью при продаже: это связано с большим предложением на рынке. Чтобы объявление продавца не затерялось среди аналогичных вариантов, его нужно грамотно подать — этим и занимаются риэлторы.

  • съемку объекта продажи;
  • составление и размещение объявлений;
  • проверку «юридической чистоты» недвижимости;
  • консультации по всем возникающим вопросам;
  • подготовку договора о купле-продаже;
  • оптимальные условия расчета между сторонами сделки.

Также агент способствует подписанию договора и передает его на госрегистрацию.

Кто платит риэлтору при продаже квартиры? В случае обращения продавца к специалисту платит заказчик услуги. Агент и продавец договариваются о вознаграждении заранее: подробности о размере ставки, фиксированной оплате или комиссионных процентах и сроках должны быть указаны в договоре.

Какую ответственность несет риэлтор?

Все обязательства агента по недвижимости должны быть прописаны в договоре, иначе требовать их выполнения заказчик не сможет.

  • подбор подходящих вариантов для желающего приобрести недвижимость и поиск покупателей для продавца;
  • предоставление информации об объекте недвижимости;
  • проведение юридической экспертизы объекта;
  • консультационные услуги;
  • оформление договора купли-продажи;
  • помощь в организации оплаты сделки.
Читайте также  Алиментное соглашение стоимость

Риэлтор отвечает только за свою часть работы, при этом не несет ответственности за срыв сделки по вине покупателя или продавца.

Когда следует платить риэлтору?

Все подробности об оплате услуг агента по недвижимости должны быть указаны в договоре.

Есть несколько вариантов времени оплаты услуг риэлтора:

  • по частям на каждом из этапов — такой вариант наиболее удачный в случае, если заказчик захочет досрочно разорвать договор;
  • после подписания договора;
  • после завершения всех этапов сделки — перехода прав собственности.

Надежнее всего заранее договориться об оплате в момент полного завершения дела. Если риэлтор работает со стороны продавца, лучше, чтобы он получил вознаграждение после расчета покупателя. В случае, если агент представляет интересы покупателя, завершенной сделка считается после официальной передачи права собственности — получения документов из Росреестра.

Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?

Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:

  1. Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
  2. Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
  3. Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.

Скрытая оплата

Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.

Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.

Возможны такие варианты развития событий:

  • покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
  • продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
  • сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.

Договор «на берегу»

Чтобы избежать любых конфликтов и недопониманий, важно как можно подробнее составить договор с агентом. В пункте об оплате услуг важно указать стоимость работы, момент расчета, а также все условия оплаты залога или аванса и его «судьбу» в случае досрочного разрыва договора или срыва сделки.

Риэлтор со своей стороны должен сопровождать клиента на всех этапах заключения договора купли-продажи и проконтролировать передачу права собственности на недвижимость. При правильной организации сотрудничества с агентом специалист хорошо выполняет свою работу, а заказчику не жалко расставаться с деньгами на оплату его услуг.

7 ситуаций, которые могут возникнуть при покупке или продаже квартиры через риелтора

Опыт читателей Т⁠—⁠Ж

Когда сделку сопровождает риелтор, кажется, что можно доверить ему все и ни о чем не думать.

Правда, придется заплатить немаленькую комиссию, а сам специалист может оказаться не очень компетентным. Читатели Т⁠—⁠Ж рассказали о своем опыте покупки или продажи недвижимости через посредника.

Это истории читателей из Сообщества Т⁠—⁠Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.

В апреле 2021 года я купила небольшую двушку в Саратове за 1 900 000 Р . Покупку планировали два года: все искали информацию о том, какой дом лучше выбрать и как проверить квартиру и продавца. Наконец нас подстегнули низкие ставки по ипотеке: мне одобрили кредит под 7,7% годовых, в то время как моим родителям в 2014—2015 году — под 15%.

Мы хотели провести сделку самостоятельно, так как банк выставил весь перечень документов, а форму договора можно найти в интернете. Но риелторы как пиявки привязываются к продавцам квартиры, особенно к тем, кто не очень разбирается в документах и процедурах.

Будущую квартиру смотрели вживую в выходной день, когда дома было максимальное количество соседей. Хотелось понять, какая слышимость, и порасспрашивать их о доме. На следующей неделе мы передали задаток и подписали договор об услугах риелтора и предварительный договор купли-продажи. Наша риелтор выглядела крайне уверенно, а мы с продавцом немного нервничали. Но все прошло вполне приятно.

Сделку оформили электронно, так как продавцу нужно было срочно приобретать квартиру в соседнем городе. Услуга электронной регистрации стоила 5900 Р и снижала нам ставку по ипотеке на 0,3%. Решили разделить эту сумму пополам.

Сначала риелтор расположила нас к себе спокойным и уверенным видом: она легко отвечала на наши многочисленные вопросы и на просмотре, и когда мы заключали предварительный договор и отдавали задаток. Но потом, по телефону, мы будто перестали понимать друг друга. Нашли альтернативу длинным пустым разговорам по телефону и стали общаться по смс.

При сборе и подготовке документов мы поняли, что риелтор просто зарабатывает на нас деньги, а какие-либо наши правки в договор купли-продажи вносить не хочет: все было просто на словах. Мы решили не усложнять ситуацию. Но если бы устные обещания она не исполнила, то стали бы настаивать, чтобы она переделала договор.

В начале второй волны пандемии я опубликовал объявление о продаже 28-метровой студии в Мурине под Санкт-Петербургом. Решение принял после того, как у нас родился ребенок и мы поняли, что в Мурине социалки просто нет. Примерно через месяц нашелся покупатель, и после первого же просмотра мы заключили договор задатка по нашей цене — 3 500 000 Р .

Покупатель был с агентом, но последнего мне пришлось выгнать. Эта женщина пыталась нагло торговаться и давить.

Я чувствовал клиента и понимал, что он готов брать квартиру, а риелтор все только портит.

Продажа нашей студии прошла ровно и даже спокойно. У покупателя была ипотека в Сбербанке, поэтому все оформляли через него. Взамен мы купили себе двушку — хрущевку в тихом центре Санкт-Петербурга за 4 500 000 Р . Квартира в 10 минутах ходьбы от метро, на первом этаже, но в хорошем состоянии.

Наша покупка тоже прошла ровно. Правда, в процессе регистрации пришлось гавкнуть на Росреестр: был уже конец года, а нам нужно было оформить все в одном отчетном периоде. Иначе мы могли попасть на налоги при продаже недвижимости, которая была в собственности менее пяти лет.

В 2020 году я продала малогабаритную однушку с ремонтом, который делали своими силами, в пригороде Ставрополя.

Решение продать квартиру созрело два года назад. Я давно хотела переехать в Краснодар, но постоянно откладывала. Думала сделать ремонт, вынести старую мебель и прибраться. Работы было так много, что и начинать не хотелось. В итоге решила ничего этого не делать. Приехала и сфотографировала квартиру как есть: с пылью на тумбочке, старым ковром и неопрятной мебелью.

Выставила объявление на «Авито» и «Юле». За пару дней поступило больше сотни звонков. Все, чем я занималась, — отвечала на них и рассказывала про свою квартиру. Нагрузка была выше, чем у операторов колцентров.

Мне звонили частные лица и риелторы. Сама к агенту не обращалась, но он нашел мое объявление и привел клиентов. Его услуги стоили 30 000 Р , но фактически эту сумму он просто накинул на стоимость квартиры, так что я ничего не платила. В четверг выставила объявление, в пятницу уже нашелся покупатель. В субботу утром он отдал залог и мы оформили сделку.

А себе взамен купила квартиру в Краснодаре — большей площади и в хорошем районе. Правда, пришлось взять ипотеку, но на довольно выгодных условиях: первый год без процентов, остальные четыре — под 6,5% годовых. Планируем погасить кредит уже в этом году.

Я осталась в выигрыше по обеим сделкам. В 2015 году я покупала квартиру в Ставрополе за 600 000 Р . В июле 2020 года продала ее за 980 000 Р , то есть заработала 380 000 Р . А краснодарская квартира тоже сильно выросла в цене. При покупке она стоила 2 200 000 Р . Сейчас она уже дороже на 1 000 000 Р .

Во время пандемии я продал двухкомнатную квартиру в Тюмени площадью 68 м². Объявление размещал самостоятельно и через риелторов. Но тогда им мало кто интересовался, хотя на тот момент ограничений на сделки с недвижимостью не было.

Поиск покупателя занял полгода, в итоге его нашел риелтор. Стоимость услуг агента — 2% от суммы сделки, но мне сделали скидку 10%, так как услуги самого агентства мне не были нужны.

С риелтором общался по телефону. Виделся с ним, только когда подписывали предварительный договор купли-продажи . Перед этим нужно было еще заключить агентский договор. Его пришлось долго обсуждать, так как я хотел внести изменения. Работой риелтора я остался недоволен: он оказался совершенно некомпетентным сотрудником.

Я установил стоимость квартиры на 200 000 Р больше, поскольку предполагал, что будет торг. Но ей стали интересоваться только после сильного скачка цен, поэтому в итоге за эту же цену я ее и продал. Пришлось только отдать комиссию агенту.

Покупали квартиру в Москве для себя с мужем. Свое прежнее жилье в том же районе оставили дочке. Искали двушку около 50 м² в добротной блочно-панельной вторичке еще советского розлива, бюджет был около 15 000 000 Р .

Купить жилье планировали еще до пандемии. Но она спутала все карты: цены на примеченные варианты с августа по декабрь 2020 года взлетели на 20—30% . Родственники разделились в своих советах на два противоположных лагеря: одни считали, что нужно срочно покупать квартиру, другие — что лучше подождать, пока пройдет «это сумасшествие».

Просмотрели около 15 вариантов в период с мая по август 2020 года. Поражало, что за убитые «хаты» — иначе не назовешь — просили уже по 16—18 млн рублей. Хотя год назад такие и за 14 млн были никому не нужны. На рынок вынесло много квартир с ужасными переделками. Например, в одной протекал водяной пол на кухне. Он был замурован в кафель, и запах от этого был умопомрачительный.

Апогеем было объявление, в котором цену на обычную квартиру в панельке одномоментно подняли на 5 млн рублей — с 15 млн до 20 млн рублей.

В итоге нашли то, что искали. Со стороны продавца был риелтор, функция которого сводилась к роли проводника между мной и владельцем квартиры. Я сама проверяла все документы, составляла договоры, консультировала продавца — например, подсказала, какие документы нужно собрать на сделку. Риелтора это вполне устраивало, так как выяснилось, что в сделках с недвижимостью ни он, ни продавец ничегошеньки не смыслили. Нахватавшись верхушек, этот так называемый риелтор мог только гордо раздувать щеки и время от времени козырять умными словами, смысл которых, впрочем, был для него туманен. В итоге он получил от продавца 80 000 Р . За что — я так и не поняла.

Окончания сделки ждали долго, я даже думала, что она не состоится. Продавец, его дети и родители по очереди перенесли ковид, причем он сам болел тяжелее всех. От начала до конца сделки прошло долгих шесть месяцев с тонной нервяка и злости.

Квартиру смотрели вживую, все документы оформляли лично. Я сама подготовила договор задатка на крупную сумму — именно это и позволило купить жилье по фиксированной цене. Иначе, пока мы ждали сделку, продавец мог бы накинуть еще 3—4 млн рублей, поддавшись ажиотажу. Хорошо, что риелтор попался бестолковый. Обычно все они категорически против оформления задатка, если работают со стороны продавца. Только аванс, который можно вернуть и таким образом оставить покупателя с носом.

Читайте также  Когда менялись кадастровые стоимости земли

В итоге приобрели именно то, что хотели. Я ни минуты не жалела о покупке. А по сравнению с тем, какими были цены на аналогичные квартиры в конце 2020 года, да и остаются сейчас, можно сказать, что мы взяли ее очень недорого. Хотя, конечно, до пандемии сэкономили бы еще 500—600 тысяч.

Риски продавца и покупателя недвижимости

При продаже жилья продавцу нужно остерегаться мошенников, заранее определиться с расчетами по сделке и следовать договоренностям о передаче недвижимости. А покупателю придется подумать о правах родственников, кредиторов продавца и проверить, понимает ли продавец значение своих действий

Минимизируем риски продавца

Продавец традиционно считается более защищенной стороной в сделке купли-продажи недвижимости. И все же некоторые риски он несет.

Берегитесь мошенников

По общему правилу нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества не требуется, т.е. проверка нотариусом ее законности необязательна (это необходимо лишь в отдельных случаях, установленных законом). Заключить договор продажи недвижимости и передать его на государственную регистрацию можно разными способами. Так, договор для регистрации перехода права собственности можно передать в Росреестр через МФЦ, нотариуса или банк. Из-за такого разнообразия участились случаи мошенничества: подделка доверенностей, несанкционированное использование паспортных данных и т.п.

Чтобы избежать неприятностей, владельцам недвижимости следует соблюдать осторожность при передаче своих документов и их копий другим лицам. Если без этого не обойтись, нужно составить соглашение об обработке персональных данных. В нем следует зафиксировать, что третье лицо получило от вас документы.

Нелишним будет обращение в органы Росреестра с заявлением о запрещении сделок с вашей недвижимостью с использованием доверенности. В этом случае регистрация перехода права собственности с помощью поддельной доверенности будет невозможна. Данный способ защиты от мошенников не подойдет только тем, кто планирует доверить продажу своей недвижимости другому человеку.

Закон «О государственной регистрации недвижимости» позволяет любому получить сведения о правах на недвижимое имущество. Этот же закон дает возможность собственникам узнать, кто запрашивал выписку об их недвижимости. Всем собственникам полезно периодически обращаться в Росреестр за этими сведениями.

Совет № 1: соблюдайте осторожность при передаче своих персональных данных, через Росреестр запретите совершать сделки с недвижимостью по доверенности и периодически проверяйте, кто интересовался вашим имуществом.

Заранее подумайте о расчетах по сделке

Регистрация перехода права на недвижимость от продавца к покупателю занимает от 5 до 90 рабочих дней. Только после того, как регистратор Росреестра внесет запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о переходе права, покупатель станет полноправным собственником. Подписав договор продажи недвижимости и передав его на регистрацию, продавец и покупатель оказываются в ситуации ожидания регистрационных действий. И тут возникает вопрос: когда покупатель должен передать деньги продавцу?

На практике разнообразные способы организации расчетов сводятся к одному: денежные средства в момент подписания договора продажи недвижимости помещаются на депозит, а после совершения регистрационных действий передаются продавцу. До момента регистрации перехода права деньги с депозита не может забрать ни продавец, ни покупатель. Стороны договора могут использовать депозит нотариуса, аккредитив, банковскую ячейку или специальные счета банков, оказывающих услуги по организации расчетов по сделкам. Менее предпочтительным является расчет через банковскую ячейку, поскольку ее содержимое банку неизвестно, а потому утрачивается элемент ответственности банка как депозитария по расчетам.

Совет № 2: предварительно продумайте условия расчетов, сформулируйте их в договоре продажи недвижимости и точно им следуйте.

Не нарушайте условие о передаче недвижимого имущества

Важным для продавца является момент передачи недвижимости покупателю. Закон содержит различие в способах судебной защиты продавцов, которые в период возникновения спора владеют недвижимостью, и тех, кто ее уже передал покупателю. Человеку, владеющему спорным объектом недвижимости, защищать свои права легче. Ситуация усложняется, когда стороны в договоре прописали, что объект будет передан после регистрации перехода права собственности и получения продавцом денег, но на деле он жилье освободил и передал ключи покупателю.

Совет № 3: точно следуйте достигнутым договоренностям о передаче недвижимости.

Минимизируем риски покупателя

Перечень советов для покупателей недвижимости всегда получается длиннее. Связано это с тем, что рисков у них больше. Рассмотрим основные.

С покупкой наследственного недвижимого имущества лучше не торопиться

Нередко споры возникают из-за наследственного недвижимого имущества. Бывает, наследник не знал о смерти наследодателя и своевременно не оформил наследственные права. Общий срок исковой давности, установленный законодательством РФ для судебной защиты нарушенных прав, – три года. Потому будет лучше, если с момента вступления продавца в наследство прошло не менее трех лет. Это не гарантирует отсутствие претензий наследников, но весомым доводом в судебном споре будет.

Супружеская собственность может быть продана только при наличии согласия на это обоих супругов

Семейный кодекс РФ содержит правило о том, что недвижимость, приобретенная в период брака по возмездным сделкам, является совместной собственностью супругов, даже если в ЕГРН указан как правообладатель лишь один их них. Супруг, чьи права сделкой нарушены, может оспорить ее в суде. Поэтому при продаже недвижимости одним супругом требуется нотариальное согласие второго.

Важно проверить наличие жильцов, которых потом не получится выселить

Законом предусмотрено, что лица, которые дали согласие на приватизацию жилого помещения без их участия и в ней не участвовали, сохраняют право пользования этим помещением даже в случае его продажи. Поэтому нужно внимательно изучить архивную выписку из домовой книги, содержащую сведения обо всех, кто был зарегистрирован в жилом помещении, том числе на дату его приватизации. На момент заключения договора продажи недвижимости такие лица зарегистрированными в помещении оставаться не должны: стороной договора они не являются и выселить их из квартиры, если они фактически в ней остаются, будет невозможно.

Обратите внимание: архивная выписка должна содержать сведения о тех, кто зарегистрирован или был зарегистрирован в жилом помещении и выехал или был выселен из него. Выписка, содержащая лишь информацию о том, что в квартире никто не зарегистрирован, может оказаться бесполезной.

В моей практике был такой случай: по заочному (без личного участия) решению суда из жилого помещения был «выписан» несовершеннолетний. Выписка из домовой книги, представленная продавцом – бабушкой выписанного внука, содержала указание на то, что в квартире никто не зарегистрирован. Сведений о том, что ребенок был выселен по заочному решению суда, в ней не было. Мать ребенка сначала оспорила судебное решение, а потом и сделку купли-продажи. Ей удалось доказать, что приватизация квартиры, которая предшествовала продаже, была незаконна, поскольку ребенок также имел право на участие в приватизации жилого помещения. После череды судебных процессов покупатель лишился недвижимости. Это стало возможно, поскольку он не проявил должной осмотрительности – не запросил архивную выписку, которая показала бы наличие решения о выселении ребенка.

Нельзя забывать о возможном оспаривании сделки

В случае успешного оспаривания сделки каждая сторона должна будет вернуть другой полученное: покупатель продавцу – недвижимость, продавец покупателю – деньги. Причем вернуть недвижимость обычно проще, чем деньги, ведь их к моменту разрешения спора в суде у продавца может уже не быть. Давайте разбираться, кто и почему может оспорить сделку.

Все большее распространение получают случаи изъятия приобретенной недвижимости у покупателя по требованиям кредиторов продавца, т.е. в пользу тех лиц, которым продавец на момент продажи своей недвижимости задолжал денежные средства. В судебном порядке такое изъятие может иметь место как при возбуждении дела о банкротстве в отношении продавца, так и в результате оспаривания сделки вне процедуры банкротства по искам кредиторов, посчитавших, что продавец «уводил» свою недвижимость от них. Такие сделки признаются судами недобросовестными, а недвижимость возвращается в собственность продавца для дальнейшего обращения на нее взыскания в пользу кредиторов.

К сделкам с пороками воли продавца относятся сделки недееспособных лиц и лиц, находившихся в состоянии, когда они не могли понимать значения своих действий и руководить ими, а также совершенные в состоянии заблуждения или в результате обмана. Подразумевается, что в таких случаях продавец заключает договор, не желая наступления правовых последствий сделки. А значит, она может быть признана недействительной. Чтобы минимизировать этот риск, покупатель может потребовать от продавца справки о том, что тот не состоит на психоневрологическом и наркологическом учете.

Следует отличать сделки недееспособных, которые признаны таковыми по решению суда, от сделок лиц, которые страдают заболеваниями, способными повлечь невозможность понимать значение своих действий и руководить ими. Сделка недееспособного, заключенная им без согласия лица, которое наделено законом полномочиями на заключение вместо него таких сделок, с большой долей вероятности будет признана судом недействительной. А вот сделки дееспособных лиц, страдающих заболеваниями, могут быть признаны недействительными, только если будет доказано, что болезнь могла повлиять на волеизъявление продавца. Само по себе обстоятельство, что он состоит на учете в соответствующих учреждениях, не говорит о наличии заболеваний, препятствующих сделке. И все же информация о том, что продавец состоит на учете, должна стать поводом для покупателя провести дополнительную проверку или вовсе отказаться от сделки.

В ситуации, когда кажется, что продавец не понимает, что он делает, заблуждается или находится в тяжелой жизненной ситуации, лучше соблюсти нотариальную форму сделки. Она призвана на стадии заключения договора выявить действительную волю сторон.

Рекомендации покупателю

Покупателю следует проверить сведения о продавце и об объекте недвижимости всеми доступными средствами. Продавец, указанный в качестве единственного собственника в ЕГРН, может скрыть от покупателя информацию о том, что недвижимость приобретена в браке. Скорее всего, он не сообщит о наличии у него крупных долгов, которые могут стать причиной судебных тяжб покупателя с кредиторами продавца. Поэтому желательно навести справки о родственниках продавца и просмотреть его социальные сети. Нелишним будет поговорить с соседями и участковым. На сайтах общих и арбитражных судов необходимо проверить наличие судебных споров: расторжение брака и раздел имущества, взыскание с продавца денежных средств, банкротные процедуры – все это должно насторожить покупателя.

В судах нередко рассматриваются споры, связанные с истребованием от приобретателя недвижимости в связи с выбытием ее в результате незаконных действий продавца. В подобном споре с бывшим супругом или третьими лицами основным средством защиты покупателя будет доказывание своей добросовестности. То есть он сможет отстоять свои интересы, лишь доказав, что не знал о нарушенных правах третьих лиц (супруга, кредиторов), хотя и проявил осмотрительность и осторожность, что он и не мог узнать о нарушении их прав сделкой.

При этом нужно иметь в виду, что доводы о добросовестном поведении приобретателя судами не принимаются в спорах о признании сделки действительной и применении последствий ее недействительности, рассматриваемых по искам одной из сторон сделки. Способ защиты в таких случаях зависит от обстоятельств дела и предмета заявленных требований.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: