Продажа неприватизированной квартиры

Продажа неприватизированной квартиры: все способы

Многих нанимателей муниципального жилья интересует, можно ли продать неприватизированную квартиру, предоставленную по договору социального найма. По общему правилу сделать это нельзя — наниматель не является собственником, поэтому не вправе распоряжаться недвижимостью, в том числе и продавать ее. Однако существуют обходные пути, позволяющие передать муниципальное жилье в пользование другому лицу и получить взамен деньги, то есть осуществить его фактическую продажу. Впоследствии новый наниматель сможет приватизировать квартиру и оформить ее в собственность.

  1. Можно ли продать неприватизированную квартиру?
  2. Причины продажи неприватизированного жилья
  3. Как продать неприватизированное жилье: 3 способа
  4. Способ 1. Приватизация квартиры
  5. Способ 2. Прописка покупателя
  6. Способ 3. Обмен на более дешевый вариант
  7. Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья
  8. Требования к нанимателю и документы для приватизации
  9. Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ
  10. Какие сложности могут возникнуть
  11. Частые вопросы и ответы на них

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Право собственности, в том числе на недвижимое имущество, является совокупностью нескольких правомочий. К ним относятся:

  • Право владения, то есть осуществление физического контроля над имуществом, например, запирание ее под замок;
  • Право пользования, для жилой недвижимости — возможность проживания в квартире;
  • Право распоряжения — возможность отчуждать (продавать или дарить) имущество.

Согласно ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения предоставляет нанимателю право пользования и владения недвижимостью. Право распоряжения остается у собственника квартиры. В отношении жилья, предоставляемого по социальному найму, действуют те же положения. Наниматель обладает правом пользования и владения жилым помещением, но не имеет права распоряжения, которое остается у муниципалитета.

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе:

  • Вселять в помещение иных лиц с согласия наймодателя (муниципалитета) на постоянной или временной основе;
  • Сдавать квартиру в поднаем;
  • Обменивать помещение на другое;
  • Требовать с наймодателя осуществления капремонта, предоставления коммунальных услуг и частичного содержания общего имущества МКД.

Право распоряжения недвижимым имуществом в этот список не входят, поэтому продать или подарить неприватизированную квартиру нельзя.

Причины продажи неприватизированного жилья

Желание продать квартиру, в которой жилец проживает по договору социального найма, может возникнуть по различным причинам. К основаниям для продажи могут относиться:

  • Желание сохранить возможность участия в бесплатной приватизации в дальнейшем;
  • Желание впоследствии приватизировать жилье большей площади или имеющее более выгодные характеристики;
  • Накопившиеся долги по коммунальным платежам.

Также наниматель может попытаться продать квартиру, если он ранее уже использовал право участия в бесплатной приватизации. Однако в таком случае количество способов продажи для него уменьшается.

Как продать неприватизированное жилье: 3 способа

Несмотря на фактический запрет продажи жилья, находящегося в собственности муниципалитета, существуют обходные пути, позволяющие продать жилье, формально не нарушая законодательство. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, на которых остановимся подробнее.

Способ 1. Приватизация квартиры

Самый простой и честный способ продажи. Наниматель получает отказы других зарегистрированных в квартире лиц, а также собирает все необходимые документы. Затем он обращается в МФЦ с заявлением на участие в бесплатной приватизации и передает пакет документов, который направляется в местную администрацию. Срок рассмотрения заявления составляет 2 месяца. В случае положительного решения муниципалитета наниматель приглашается в ответственный орган администрации для подписания договора приватизации. Затем на его основании ему необходимо обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на жилье. После этого квартиру можно будет продать.

Начать приватизацию можно после того, как найдется покупатель, но лучше сделать это раньше, а уже затем искать покупателя. В таком случае вся процедура будет абсолютно прозрачной и законной. В ином случае, когда находится покупатель на еще неприватизированное жилье, имеются подводные камни. Соглашение о будущей сделке обычно закрепляется договором задатка. Однако продавец формально не имеет право брать задаток, так как еще не является собственником жилья. Если же такая форма обеспечения обязательств, как договор задатка, не используется, то можно упустить покупателя, который не захочет ждать окончания приватизации.

Как видно, наиболее существенным недостатком этого способа является его длительность. Одно рассмотрение заявления местной администрацией занимает 2 месяца, не стоит также забывать о сроках изготовления технической документации. Например, техпаспорт БТИ может изготавливаться 1 месяц. Также нужно помнить, что в случае продажи квартиры менее, чем через 3 года после приватизации, продавцу придется уплатить НДФЛ.

Способ 2. Прописка покупателя

Прописка покупателя — рискованный, но самый быстрый способ продажи неприватизированного жилья. Чтобы осуществить подобный способ продажи, необходимо:

  • Найти фактического покупателя жилья;
  • Получить согласие муниципалитета и других членов семьи на его прописку в квартире;
  • Переоформить договор социального найма на покупателя и одновременно заключить соглашение о передаче денежных средств;
  • Вместе с семьей выписаться из квартиры.

Затем покупатель может приватизировать жилье и оформить его в собственность. Преимущество этого способа состоит в том, что нет нужды самостоятельно приватизировать квартиру. Можно даже не гасить долги по коммунальным платежам, так как лицевой счет переоформляется на фактического покупателя. Однако подобный способ имеет и минусы. Главный из них — возможность столкнуться с мошенническими действиями. Риски и покупателя, и продавца жилья достаточно велики, поэтому применяется такой способ продажи достаточно редко.

Способ 3. Обмен на более дешевый вариант

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель может обменять свое жилье на аналогичное, то есть предоставленное другому нанимателю по договору соцнайма. Обмен на более дешевый вариант фактически нельзя назвать продажей, однако наниматель неприватизированного жилья может получить какую-либо сумму живыми деньгами. Сложность состоит в том, что найти подходящий вариант — нетривиальная задача. Нанимателю, желающему получить за муниципальное жилье деньги, придется:

  • Найти подходящий встречный вариант, наниматель которого согласен на сделку;
  • Получить разрешение муниципалитета и членов семьи на обмен (касается обеих сторон договора);
  • Заключить с контрагентом договор мены;
  • Переоформить договоры социального найма и получить доплату за жилье;
  • Впоследствии можно приватизировать полученную на обмен квартиру и продать ее.

Этот способ считается наиболее сложным в исполнении. Искать другого нанимателя, готового обменяться жильем и доплатить необходимую сумму, можно очень долго.

Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья

Способ продажи Преимущества Недостатки
Приватизация Самый честный и наиболее выгодный для нанимателя вариант с минимумом рисков Нельзя приватизировать жилье с долгами по ЖКУ, длительность процедуры в несколько месяцев, необходимость платить налог в 13 %
Прописка покупателя Можно «продать» квартиру с долгами за «коммуналку», возможность в дальнейшем участвовать в бесплатной приватизации Высокие риски столкнуться с мошенниками, возможность отказа муниципалитета в регистрации постороннего
Обмен с доплатой Честный способ «продажи» неприватизированного жилья Сложность в поисках встречного варианта, «продавец» получает не всю сумму, а разницу в рыночной стоимости двух квартир

Требования к нанимателю и документы для приватизации

Любой из способов продажи предполагает, что рано или поздно продавец либо покупатель будет приватизировать квартиру. Для участия в бесплатной приватизации необходимо, чтобы будущим собственником были соблюдены следующие условия:

  • Был гражданином РФ;
  • Проживал в квартире по договору социального найма;
  • Не утратил права участия в бесплатной приватизации;
  • Получил согласие на приватизацию и отказы от участия в ней других проживающих в квартире лиц.

Также для участия в приватизации наниматель должен подготовить следующие документы:

  • Паспорта всех лиц возрастом старше 14 лет, проживающих в квартире;
  • Свидетельства о рождении малолетних жильцов;
  • Образец договора социального найма;
  • Ордер на вселение в квартиру;
  • Справку о наличии права на участие в приватизации;
  • Технический паспорт;
  • Кадастровый паспорт с поэтажным планом здания;
  • Выписку из лицевого счета;
  • Справку о регистрации по форме № 9 из всех мест проживания с 1991 года;
  • Согласие органа опеки, если несовершеннолетние жильцы отказываются от участия в приватизации.

Указанные документы необходимо сдать в МФЦ вместе с заявлением на участие в приватизации.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ

Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:

  • Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
  • Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
  • В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.

Покупателю следует помнить, что договор задатка с нанимателем, не являющимся собственником жилья, юридически ничтожен. Поэтому существует риск того, что наниматель квартиры с долгами после внесения задатка просто погасит задолженность, в то время как потенциальный покупатель рискует остаться ни с чем.

Какие сложности могут возникнуть

Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.

Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.

В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.

Частые вопросы и ответы на них

Сделку можно оспорить в суде и признать недействительной, если сначала произведена приватизация, а затем продажа квартиры. Основания для признания сделки недействительной установлены Гражданским кодексом. Суд может признать ее недействительной, если, например, не были учтены интересы других проживающих лиц или была нарушена форма договора купли-продажи.

Читайте также  Как закончить курсы от центра занятости

Прописка в квартире фактического покупателя сама по себе является ничтожной сделкой, так как в таком случае нарушены требования закона (нельзя продать то, что тебе не принадлежит), а также нарушены права других лиц (муниципалитета как собственника жилья). Однако если продавец и покупатель не проявят инициативу по расторжению сделки, а муниципалитет не будет поставлен в известность о ее истинных условиях, то продажа осуществима, так как формальные требования закона будут соблюдены.

Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа

Закон о приватизации действует в РФ уже более 25 лет, но не все успели оформить государственное или муниципальное жилье в собственность. Решив продать такую недвижимость, люди сталкиваются со сложностями, т.к. официально она им не принадлежит. Есть несколько законных способов продажи неприватизированного дома или квартиры, которые позволяют получить деньги. Рассмотрим, когда и как можно продать неприватизированное жилье, какие могут быть для этого причины, какие способы продажи существуют и что понадобится для сделки.

В статье расскажем:

Можно ли продавать неприватизированную квартиру?

Прямая продажа неприватизированной квартиры невозможна. Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает только в результате сделки по отчуждению имущества. Если жилье не приватизировано, оно принадлежит государству или муниципалитету, а человек в нем может жить по договору социального найма.

Программа приватизации в РФ работает на основании Закона от 04.07.1991 №1541-1. В идеале нужно сначала приватизировать жилье, а потом продавать. На это не всегда есть время, но существуют другие законные способы непрямой продажи, когда договор купли-продажи (ДКП) может не оформляться, но наниматель фактически получит деньги за жилье:

  1. Регистрация покупателя по адресу неприватизированного жилья.
  2. Обмен одной недвижимости на другую.

Обратите внимание! Продажа или покупка неприватизированной недвижимости – сложная сделка. Для сопровождения рекомендуется обратиться к хорошему юристу или риэлтору, который подготовит все документы и будет контролировать процесс на каждом этапе.

Почему продаются неприватизированные квартиры?

Существует несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:

  1. Не хочется утрачивать право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить другое жилье от государства не удастся.
  2. Срочно нужны деньги, и нет времени и желания заниматься приватизацией.
  3. Хочется приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.

Чем грозит не приватизация квартиры?

В неприватизированном жилье человек живет по договору социального найма, и единственное, что ему приходится оплачивать – это содержание и коммунальные услуги. Безосновательно его не выгонят на улицу, а его дети могут жить на такой жилплощади на законных основаниях.

Но есть и недостатки:

  1. Если накопились долги по коммунальным услугам, собственник вправе расторгнуть договор соцнайма, и наниматель лишится жилья. Если бы оно было у него в собственности, никто бы не лишил его недвижимости.
  2. Неприватизированную недвижимость нельзя передавать по наследству. После смерти наследодателя дети лишь сохраняют право проживания, если зарегистрированы в ней.
  3. Регистрировать на неприватизированной жилплощади наниматель может только близких родственников. Если нужно прописать постороннего человека, понадобится согласие собственника.
  4. Неприватизированное жилье нельзя завещать, дарить, продавать, совершать с ним иные сделки по отчуждению.

Совет юриста: при продаже без приватизации рано или поздно все равно лучше ею заняться, пусть и новому собственнику. Получив недвижимость в собственность, появляется больше обязательств в плане содержания, уплаты налогов, но зато можно быть уверенным, что на нее не смогут претендовать другие люди.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Как продать муниципальную квартиру: 4 способа

Существуют три способа продажи муниципальной недвижимости:

  1. Приватизация и последующая продажа.
  2. Прописка покупателя.
  3. Обмен.

Рассмотрим каждый способ со всеми плюсами и минусами детально.

Продажа с приватизацией

Суть этого варианта заключается в том, что наниматель сначала приватизирует квартиру по закону, а затем продает ее по стандартному ДКП.

Как все выглядит пошагово:

  1. Наниматель находит покупателя, заключает с ним договор задатка за неприватизированное жилище, указав в нем сумму и сроки, в которые сделка должна быть оформлена.
  2. Наниматель подает документы для приватизации, получает жилье в собственность.
  3. С покупателем заключается основной ДКП, документы подаются на регистрацию в Росреестр. Через 7-9 дней жилье переходит в его собственность.

Совет юриста: этот способ не самый надежный с точки зрения законодательства. Задаток не может браться за недвижимость, которая не принадлежит продавцу, поэтому при возникновении споров такой договор могут признать ничтожным. Но многие все равно так делают. Лучше сначала приватизировать недвижимость, затем найти покупателя и продать ее.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

О рисках при покупке приватизированной квартиры с «отказником»

Ольга Клочкова

В процессе работы встречаются разные клиенты, некоторые из них подкидывают интересные задачи. Выбрали для покупки приватизированную квартиру, в которой на момент приватизации проживали мать с сыном, отказавшимся от участия в приватизации в пользу матери. Квартиру продают с целью разъехаться, сыну покупают однушку, мама забирает деньги и в другой квартире выкупает долю у сестры. Эксперты знают, что таких «отказников» лучше выписать из квартиры до сделки, т.к. они имеют право бессрочного пользования квартирой и после сделки выписать такого жильца из квартиры по суду не удастся. Поэтому, выписка до сделки была одним из основных условий. Мой клиент, однако, посовещавшись с юристами, увидел риски в том, что в дальнейшем сын собственницы сможет через суд вселиться в квартиру, т.к. обладает правом бессрочного пользования. От квартиры отказался. По логике всем понятно, что если человек сам добровольно симается с регистрационного учета и выезжает из квартиры, имеет место факт добровольного отказа от такого права. Но я решила сделать для клиента обзор судебной практики по данному вопросу. Я просмотрела более 200 судебных решений/определений и не встретила ни одного искового заявления с ситуацией, которую смоделировал клиент.
Большинство исковых заявлений подаются с требованием признать прекратившим пользование и снять с регистрационного учета зарегистрированного в квартире пользователя. Сценарий: истец приобрел приватизированную квартиру, а отказавшийся от приватизации, но проживающий и зарегистрированный в квартире ответчик после сделки из квартиры не выехал и отказывается сняться с регистрационного учета. При рассмотрении подобных дел позиция судов однозначная — ссылка на 19 статью Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ, содержащая исключение в виде сохранения бессрочного права пользования квартирой, от участии в приватизации которой ответчик отказался, даже после смены собственника.

Другая категория дел — это исковые заявления о вселении «отказников», которые когда-то выехали из квартиры (при этом не всегда имеет значение снятие с рег.учета) и теперь пытаются вселиться, используя свое право бессрочного пользования. При разрешении подобных дел одной лишь нормы вышеупомянутого ФЗ не достаточно. Каждое дело рассматривается судом индивидуально, с учетом всех его особенностей. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам необходимо выяснить, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При этом также необходимо учитывать, что отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
Судебная практика содержит солидную долю определений Верховного суда РФ, в которых лицам, которым по сути ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ предоставлено право бессрочного пользования квартирой, в этом праве отказано. Одной из причин такого отказа является факт добровольного выезда из квартиры (снятия с регистрационного учета).

Читайте также  Бланк уведомление ип за вывоз мусора о задолженности

Суды, в частности, мотивируют отказ в удовлетворении исков о признании прекратившими право пользования и снятия с регистрационного учета тем, что истцы не предоставляют доказательств добровольного отказа от права бессрочного пользования квартирой.

Сложности после сделки с такой квартирой возникают у покупателей приватизированной недвижимости обычно в том случае, когда «отказник» на момент сделки зарегистрирован в квартире и после продажи отказывается ее освобождать. И возникают такие ситуации из-за того, что права «отказников» при продаже приватизированных квартир часто не учитываются, для них не приобретается недвижимость и им попросту негде жить, а также в связи с тем, что покупателя в таких сделках или никто не подстраховывает, или для страховки выбран специалист недостаточной квалификации для оценки рисков при покупке недвижимости.

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2015 г. N 5-П
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 71, 72, 74, 75, 78, 79 и 100 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционный Суд Российской Федерации

1. Признать статью 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 — 3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что в системе сохраняющего неопределенность правового регулирования препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника.

Да, судами нормы данной статьи также применяются к правоотношениям, возникшим при приобретении квартиры пайщиком в ЖСК. К членам его семьи, включенным в ордер, применяются правила ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» по аналогии с приватизированными квартирами.

3 способа продажи квартиры, не попавшую под приватизацию

Неприватизированное жилье считается муниципальной собственностью и принадлежит государству. В связи с этим актуальным становится вопрос продажи неприватизированной квартиры, ведь по факту она является не вашей собственностью. Законодательством запрещается продавать такое жилье, но выделяют схемы, как можно успешно провести такую сделку.

Способ №1: Приватизировать квартиру и продать

Программа бесплатной приватизации повторялась не единожды — из года в год была возможность ею воспользоваться, но многие так этого и не сделали, а сейчас такой возможности не предоставляется, поэтому нужно выложить определенную сумму для осуществления данного процесса. Но стоит понимать, что надежнее способа нет, однако и тут есть подводные камни — если вы единожды воспользовались правом приватизации, уже не имеете права приватизировать квартиру. Рассмотрим возможные способы такой дилеммы:

  • Приватизируйте жилье на благонадежного члена семьи, даже если он несовершеннолетний (в данном случае при продаже необходимо привлечение органов опеки и дальнейшие доказательство того, что приватизация пошла ребенку на пользу, и вы приобрели новые квадратные метры с помещением для подростка).
  • Регистрация любого родственника, который на законных основаниях может воспользоваться правом приватизации квартиры, пока еще принадлежащей государству. В данном случае вам будет необходимо в жилищном отделе муниципального учреждения узнать о том, сколько квадратных метров полагается на каждого проживающего в квартире, и если квадратура позволяет – вписать туда нового члена семьи. Вы отправляетесь в тот же муниципалитет и пишете заявление о внесение в договор соцнайма нового проживающего и после утверждения можно заниматься приватизацией.

Способ №2: Договориться с покупателем

Вам нужно срочно продать неприватизированную квартиру и по каким-то соображениям вы не можете ее приватизировать ни на себя, ни на родственников по первому варианту. Есть возможность продать ее покупателю, который будет заведомо знать, что приобретает неприватизированное жилье и согласится на такую сделку, но и здесь есть свои моменты:

  • Первый момент — это, конечно, благонадежность такого покупателя, ведь вы продаете квартиру, в которую ему еще следует вложиться, и если он не предлагает вам скосить стоимость или оплатить расходы по предстоящей ему приватизации при покупке жилья, вам стоит подумать.
  • Второй момент как раз и заключается в том, что вам неминуемо придется понести «потери» материального характера — или скосить стоимость жилья, или оплачивать приватизацию покупателю, чтобы он согласился приобрести квартиру в муниципальной собственности.

Не только вы здесь рискуете при продаже такой квартиры, но и сам покупатель, ведь раз уж ему так нужна именно такая квартира, необходимо сначала:

  • Удостовериться, что данное жилье не подходит под программу «под снос».
  • Что жилье в принципе подлежит приватизации и не находится в ведомственной сфере или военном «подчинении».

Недостаток данного способа еще заключается в том, что такая процедура продажи занимает очень долгое время в плане оформления всех сопутствующих документов. Так, в районную администрацию подаются:

  • Документы, удостоверяющие личность всех «сдельщиков», в том числе и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.
  • Справки из ЖЭКа о составе семьи и о наличии квоты.
  • Заявления с подписями всех действующих лиц. Бланк заявления выдается в администрации.

Весь этот пакет документов «обрабатывают» в течение месяца. После получения заветного договора на приватизацию жилья требуется заверить документ нотариально. Затем уже осуществляется сделка купли-продажи стандартным образом.

Способ №3: Обмен с привлечением третьих лиц

Этот вариант продажи неприватизированного жилья вряд ли можно назвать самым благонадежным, потому как именно в этой сфере прорабатываются различные мошеннические схемы. Вам придется привлечь третью сторону — агентство недвижимости.

И вот собственно как осуществляется тот самый обмен:

  • В самом начале находим агентство недвижимости, которое хорошо себя зарекомендовало. Это можно определить по следующим характеристикам: оно много лет существует на рынке жилья, имеет массу положительных отзывов, не числится в черных списках компаний-должников. И даем в это агентство объявление о продаже неприватизированного жилья.
  • Покупатель соглашается на покупку такого жилья и ему предлагается приобрести так называемый буфер, то есть жилье-пятиминутку для дальнейшего обмена. Такое жилье, естественно и чаще всего является собственностью того самого жилого агента.
  • Затем подготавливаются необходимые документы, и подается заявление об обмене квартир. Данное заявление рассматривается в течение недели, что намного быстрее, чем когда вы проводите совместную приватизацию.
  • При получении подтверждения из органов, покупатель регистрируется в новой квартире, а продавец из нее выписывается и «отдает» жилье-буфер своему поверенному агенту жилья.

Способ кажется достаточно быстрым и эффективным, но тут стоит особое внимание уделить подводным камням и некоторым советам:

  • Покупатели редко соглашаются на покупку с помощью таких схем — здесь его должна приманить либо привлекательная цена, либо привлекательное расположение такого жилья, чтобы он пошел на такие действия «на грани» закона.
  • В данной сделке очень легко остаться вообще без жилья, будь вы на стороне покупателя либо продавца, поэтому лучше не решаться на подобные манипуляции, а если решение уже пришло, то проверяйте максимально агента жилья, дабы не произошло такой ситуации, что подтвердить данный обмен будет нечем.
  • При проведении денежных манипуляций (даже если они прописаны в договорах) требуйте расписки с каждой сделки, проверяйте наличие печатей и подписей должностных лиц.
  • Лучше всего оформление бумаг доверить стороннему, проверенному юристу. Потому как при возникновении судебных разбирательств есть вариант того, что все документы были фиктивными, а квартира-буфер и вовсе существует только лишь на бумаге.
  • Обмену подлежит площадь не менее 15 квадратов, и осуществлять данные манипуляции могут только лица-граждане Российской Федерации.

Можно ли продать неприватизированное жилье с долгами?

Законом не воспрещается проводить приватизацию и продажу квартиры с долгами, но на практике, как только вы явились в ЖЭК за справками, вам дается срок уплатить долги, а потом уже занимаются конкретно вашим вопросом.

Выход есть и из этой ситуации и даже не один, рассмотрим их поподробнее:

  • Если нашелся покупатель на неприватизированное жилье с долгами (а его нехитро найти, потому что стоимость квартиры вам придется снизить в любом случае), то предложите ему оплатить долги и приватизацию, естественно, заверив данные действия нотариально. Тогда у вас все получится, и останутся дальнейшие действия оформления купли-продажи.
  • Есть вариант – действовать через все то же агентство недвижимости. Оно может самостоятельно, исходя из своего бюджета, оплатить ваши долги, а потом при продаже, соответственно, вычесть их из общей стоимости. Конечно, не забудьте о процентах за их работу.
  • Также агентство может заверить ЖЭК о наличии покупателя на вашу квартиру и его готовности оплатить все долги и вступить в права собственности. Но в данном случае опять-таки существенно страдает продавец: цену квартиры нужно снизить, проценты агентству заплатить.
Читайте также  Охрана наследственного имущества акт составляемы нотариусом

Приватизация — вопрос щекотливый, и если вы его не успели разрешить во время (когда вопрос решался бесплатно), то не поскупитесь и разрешите его самым мирным путем, оформив приватизацию на членов семьи или родственников. Это самый безболезненный, а самое главное — законный способ обретения личной собственности, который не возбраняется государством и не несет для вас существенных материальных потерь.

Стоит ли приватизировать квартиру

Мы с семьей сейчас живем в квартире по договору социального найма. Все знакомые говорят, что ее обязательно надо приватизировать. Не могли бы вы рассказать о плюсах и минусах приватизированного жилья?

На мой взгляд, положительные моменты от приватизации перевешивают отрицательные, но каждый сам решает этот вопрос для себя. Читайте и решайте, будет ли для вас лучше приватизировать квартиру или оставить все как есть.

Что такое приватизация

Приватизация — это когда государство передает человеку в собственность имущество. Можно приватизировать жилье, землю, нежилые помещения. Приватизированную квартиру можно продать, подарить, оставить в наследство. Можно сделать из нее офис или перепланировать — конечно, если это возможно технически. В неприватизированной квартире можно только жить, ничего в ней не меняя.

Приватизация бывает бесплатная и платная.

Интересующая вас приватизация жилых помещений — это когда администрация города бесплатно передает вам в собственность жилье, в котором вы сейчас живете по договору социального найма. Сейчас это жилое помещение находится в государственном или муниципальном жилищном фонде, а после приватизации станет вашей собственностью.

Бывает жилье, которое нельзя приватизировать. Это, например, все жилые помещения, которые находятся в аварийном состоянии, а также жилье в общежитиях, в домах закрытых военных городков. Еще нельзя приватизировать некоторые служебные жилые помещения, но это точно не ваш случай.

Если ваша квартира в нормальном состоянии и расположена в обычном доме, вы можете воспользоваться своим правом и приватизировать ее.

Плюсы приватизации

Главный положительный момент: вы станете собственником жилья и сможете распоряжаться им по своему усмотрению.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Вы сможете продать квартиру, обменять ее на что-то другое, подарить, передать по наследству, заложить, чтобы взять кредит, и так далее.

Собственное жилье может стать вкладом при оформлении ренты или при заключении договора о переселении в социальный приют для пожилых людей.

Если вы захотите сделать перепланировку, сможете обратиться в районную администрацию, согласовать проект и получить разрешение на переделку вашей квартиры. В муниципальном жилье, в котором вы всего лишь наниматель, никто не разрешит вам сносить стены и совмещать санузел.

То же самое касается перевода помещения в нежилое. Если квартира, в которой вы живете, расположена на первом этаже и есть смысл перевести ее в статус нежилого помещения, чтобы продать под офис или магазин, ее надо для начала приватизировать.

Наследство

Приватизированную квартиру вы сможете оставить в наследство кому пожелаете. Этот человек или люди могут быть зарегистрированы в другом месте, состоять с вами в родстве или нет — важно, чтобы вы выразили свою волю в завещании, и все.

Неприватизированная квартира не может передаваться по наследству. Да, члены семьи нанимателя продолжают жить в ней после смерти родственника и кто-то из них становится ответственным нанимателем взамен умершего, но по факту это не наследование. Право на постоянное проживание в квартире будет только у тех родственников, которые на момент смерти ответственного нанимателя были зарегистрированы и жили в этой квартире.

Если никто из родственников не был прописан вместе с вами, договор социального найма будет прекращен и квартира вернется в муниципальную собственность.

Получается, чтобы ваше жилье осталось в пользовании родных и близких, кто-то из них обязательно должен там проживать и быть зарегистрирован.

Оплата

За квартиру, которую вы берете у муниципалитета или государства внаем, надо вносить не только коммунальные платежи, но и плату за пользование жилым помещением.

К примеру, в Москве с 2016 года установлена плата в размере 27,14 рубля за квадратный метр общей площади жилого помещения в многоквартирном жилом доме со всеми удобствами, с лифтом и мусоропроводом. По общему правилу плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Получается, что за квартиру по соцнайму площадью 40 кв. м в Москве придется платить по 1086 рублей в месяц. За год эта квартира обойдется в 13 027 рублей. Налог на приватизированную квартиру при налоговой ставке 0,1% и вычете в 20 кв. м обойдется в 1400 рублей в год, если предположить, что кадастровая стоимость квартиры составляет 2 800 000 рублей. Считаем так: (2 800 000 Р / 40 м²) × 20 м² = 1 400 000 Р . Это сумма, на которую государство разрешает уменьшить налогооблагаемую базу. (2 800 000 Р − 1 400 000 Р ) × 0,1% = 1400 Р — это сумма налога, которую придется платить за квартиру раз в год.

Получается, что по оплате приватизированное жилье выгоднее того, что предоставлено по договору соцнайма. Возможно, в дальнейшем налоговые ставки пересмотрят и увеличат, но ведь и плата за нанимаемое помещение может вырасти.

В собственной квартире вы сможете предоставить право постоянной регистрации и проживания кому угодно, если площадь квартиры позволит. В квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, пропишут только членов вашей семьи.

Минусы приватизации

Как только вы станете собственником, придется нести все расходы на содержание жилья самостоятельно. Если будете уклоняться, могут заставить платить в судебном порядке.

А вот в квартирах, которые предоставляются по договору социального найма, все расходы по капитальному ремонту и самой квартиры, и всего дома несет наймодатель — муниципальное образование.

Еще один минус: на квартиру, находящуюся в собственности, могут наложить взыскание. Мы рассказывали, как это происходит сейчас и как законодатель планирует изменить этот порядок, в статье «Единственное жилье заберут за долги».

Если по каким-то причинам муниципалитет или государство решит изъять вашу приватизированную квартиру для своих нужд, такое изъятие компенсируется предоставлением другого жилья или деньгами. Но, поскольку переселение нанимателей происходит с учетом установленной физиологической нормы на человека, оно может оказаться более выгодным, чем компенсация за приватизированное жилье.

К примеру, сейчас в Москве проходит реновация: старые пятиэтажки будут сносить, поэтому людям, которые в них живут, предоставляют новое жилье или денежную компенсацию. Собственники квартир могут выбрать, что им предпочтительнее: переехать в новое жилье, приготовленное для переселенцев, или получить деньги и распорядиться ими по своему усмотрению. Те, кто живет в квартирах по договорам социального найма, могут получить только равнозначное жилье. Правда, они могут выбрать: продолжать жить как наниматели или сразу получить новую квартиру в собственность.

Если семья проживает в неприватизированных комнатах, то при расселении такие люди могут получить взамен однокомнатную либо двухкомнатную квартиру — в зависимости от количества изначально занимаемых комнат. А если комнаты приватизированы, собственник, скорее всего, получит равноценное жилье — то есть аналогичное по стоимости, но не по площади — или денежную компенсацию по рыночной цене комнат в коммуналке. В этом случае тот, кто будет переезжать из неприватизированного жилья, может оказаться в выигрыше.

Один из основных минусов: если у вас есть право на получение бесплатного жилья — например, вы ветеран труда, или многодетный родитель, или инвалид, или страдаете от хронического заболевания, — то вы сможете им воспользоваться, только если останетесь жить в неприватизированной квартире.

Конституция России закрепила за малоимущими и иными указанными в законе гражданами, нуждающимся в жилище, право получить его бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Мы писали, как получить жилье по социальным программам, так что проверьте, не упускаете ли вы свой шанс получить от государства бесплатную квартиру.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: