Узаконить перепланировку частного дома через суд

Перепланировка в частном доме: как узаконить, нужно ли

Под этим перепланировкой частного дома подразумевается изменение жилого помещения, осуществления которого фиксируется в паспорте помещения. В отличие от реконструкции, перепланировка частного дома и разрешение на нее – менее радикальные перемены. Не изменяется размер, занимая дополнительные метры на участке, не увеличивается высота, количество этажей. Итак, разрешение на перепланировку частного дома: нужно ли оно и как его получить – об этом предложенная статья.

Нужно ли разрешение на перепланировку частного дома

Естественно, считается, если дом собственный, а не многоквартирный, то делать в нём можно что угодно, ни у кого не спрашивая. Не зависимость от УК и ТСЖ вдохновляет на подвиги по кардинальному изменению внутренностей собственной обители. И кажется, что всё доступно и никто не указ. На деле же это не совсем так.

Вообще, как утверждает законодатель, самовольное переустройство помещение – не законно, за исключением немногого.

Поэтому, как только появляется идея о внедрении каких-либо изменений, то милости просим – получить согласование.

Большое значение для получения разрешения для ведения работ, имеет назначения дома. Оно не может меняться.

Соответственно, дом, имевший статус жилого, не должен впоследствии стать офисом или баней. Ну и права, а также безопасность смежников, сособственников также не могут быть нарушены такой сменой планировки.

Внимание! Даже если это ваш собственный дом, не на все нововведения можно получить разрешение. Нельзя, например, объединить кухню с другими помещениями, где установлена газовая плита, снести несущие стены.

На что разрешение не нужно

Но кое – что можно производить и без разрешения. Например, косметический ремонт в комнатах, кухнях. Это поклейка обоев, смена сантехники, переустройство напольного покрытия.

Без спроса можно установить новую газовую плиту, повесить бойлер, поменять батареи с чугунных на биметаллические, заделать дверь в несущей стене. Можно также убрать временную перегородку, на которую не опирается потолок. Даже можно проделать новую дверь в межкомнатной перегородке. Переделать тамбур, если его размеры не увеличатся после таких манипуляций. Если только после всех этих изменений здание не рухнет, то под запрет такие нововведения не попадают.

Если же нужно провести газ или вырыть подвал, изменить площадь помещения – это мероприятие согласовывается.

Нужно отметить, что с января 2020 года требуется уведомление о предполагаемых изменениях в конструкцию дома или постройку нового объекта.

Не важно, дачный это домик или загородный индивидуальный жилой дом в деревне. Главное, чтобы земля была в собственности. На оформление уже построенных или измененных дач, с не оформлявшимися ранее документами, всё также распространяется дачная амнистия.

За получением разрешения обращаются собственники домовладения лично или их представитель по нотариальной доверенности.

Для этого посылается заказное письмо, или можно на личном приеме, или через портал госуслуг, или через МФЦ послать уведомление о том, что планируется произвести изменения, приложить пакет документов, который необходим.

Через сорок пять дней уже можно узнать о решении. Оно может быть как положительным, так и отрицательным тоже.

Спустя три рабочих дня решение выдадут на руки или отправляется по почте заявителю.

Вот этот документ (при положительном решении) является основанием для проведения заявленных работ по переустройству жилого помещения. Как только получили подтверждение, можете начинать работы.

Внимание! Но вполне реально и получение отказа. В таком решении должны прописать причины и основания такого отказа, со ссылкой на допущенные нарушения. Такое решение можно обжаловать в судебном порядке.

Какие документы потребуются для разрешения

Список не велик и схож с перечнем для любых других манипуляций с недвижимостью. Начинать, всегда, нужно с
заявления, а далее:

  1. правоустанавливающие документы,
  2. эскиз. Если планируются небольшие корректировки, то достаточно предоставить.
  3. проект.
  4. технический паспорт помещения.
  5. письменное согласие сособственников.

В случае наличия дама как памятника архитектуры, потребуется:

  • согласование с охраной памятников архитектуры. В этом случае иногда лучше ничего не трогать. Иначе есть риск погрязнуть в бумагах и ничего не добиться.
  • конечно, понадобится общегражданский паспорт заявителя.

Где заказать документы на перепланировку частного дома

Проектную документацию нужно заказать у фирмы, имеющей соответствующую лицензию для подобных работ. В противном случае, это будет означать – «выбросить деньги на ветер», так полученный проект не имеет силы за отсутствием компетенции у его создателя. Суд тоже не примет такое доказательство.

Технический паспорт, как и прежде, заказывают в Бюро Технической Инвентаризации. Есть еще Проектно Инвентаризационное Бюро. Там тоже помогут с созданием необходимого материала. Так как появились новшества и нужно поменять план – схему помещения, специалисту придется выехать к месту расположения объекта. Сразу решается вопрос о срочности выполнения задания. Есть стандартные сроки изготовления тех. паспорта, есть ускоренные. Заказчик выбирает более приемлемый вариант, по необходимости.

Сроки и цена оформления разрешения

Обычно разрешение действительно в течение календарного года. И если работы выполнены в срок или ранее, то хозяину необходимо идти в жилищную инспекцию, которая направит комиссию, для принятия объекта. По результатам осмотра будет выдан акт приема с подписями участвующих лиц.

Все затраты в основном включают в себя стоимость проекта и варьируются от нескольких тысяч рублей и до нескольких десятков тысяч рублей. Всё зависит от фантазии и требований собственника, желающего видоизменить свое жилище. Многоуровневый терем с башнями обойдётся явно дороже, чем типовой домик без излишеств.

Работа БТИ и ПИБ также не бесплатна. Цена на их работу варьируется и зависит от выполняемых работ по выезду на место, срочности выполнения.

Внимание! Также, в случае отказа в выдаче разрешения, чтобы легализовать уже построенное, придется оплатить услуги юриста по составлению искового заявления, подаче иска в суд, а также уплатить госпошлину.

Как узаконить перепланировку дома

Схема здесь проста: Граждане могут попытаться узаконить перепланировку уже после ее проведения. Для этого можно попробовать самостоятельно обратиться опять же в администрацию поселения, либо (при отказе администрации ввести в эксплуатацию уже перестроенный объект), необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

В упрощенном порядке

Попытку получить согласование по упрощенной схеме, можно осуществить самостоятельно, не привлекая юридические организации. Для того, чтобы согласовать простые изменения и получить разрешение, потребуется:

Обратиться в БТИ за техническим паспортом объекта и собрать ещё некоторые документы. Это, как обычно, правоустанавливающие на перепланированную постройку, паспорт собственника, заявление на перепланировку, разрешение от банка (если это ипотечная недвижимость). Также нужно заказать проект для перепланировки, получить письменное согласие всех собственников.

Через суд

Есть другой вариант узаконить уже свершившуюся перепланировку. Это обращение в суд. Для этого в любом случае требуется получение отказа от администрации поселения (района). Иначе суд оставит такое заявление без рассмотрения. Так как права заявителя не нарушены никакими отказами для досудебного урегулирования.

Далее посещают юридическую контору с целью составления искового заявления. Можно попробовать самостоятельно составить иск, для этого находят образец искового заявления в интернете. В таком случае за все огрехи, при написании заявления и его содержание будет ответственен сам заявитель. Но иногда лучше сэкономить на чем-то другом, а не на юридической помощи.

К иску требуется приложить всё то же, что и для получения разрешения. Добавить только госпошлину и экспертное заключение о том, что выполненные переустройства не нарушают законных интересов третьих лиц, не опасно с точки зрения СЭС, пожарного надзора, службы газа, проще говоря, не взорвётся и не упадёт никому на голову.

Если дом принадлежит нескольким собственникам, то все участники долевой собственности будут участвовать в судебном процессе. Они могут быть как соистцами, так и третьими лицами, в зависимости от произведенных изменений.

Документы в суд тоже можно подать через систему интернет – онлайн. Но, можно на личном приеме в здании суда. Паспорт гражданина РФ – неотъемлемая часть такого посещения.

И если всё в порядке, экспертное заключение свидетельствует о полном соответствии перепланированного помещения всем нормативам, суд, как правило, выносит решение об оставлении помещения в перепланированном состоянии. Далее, вступившее в силу решение суда является тем документом, на основании которого вносятся изменения в технический план постройки, если необходимо – в правоустанавливающие документы.

Как ни странно, судебный порядок узаконивания уже свершившегося факта, видится более быстрым и менее затратным финансово, менее нервным, чем хождение по инстанциям.

Санкции за незаконную перепланировку

Да, самовольные манипуляции с изменением «внутренностей» пусть и собственного частного дома, могут быть наказуемы финансово. В виде штрафа, например. Незаконные изменения без разрешения обычно обнаруживаются при купле-продаже имущества или его наследовании. Либо, вдруг возникают некие контролирующие органы с проверкой. И когда они обнаружат незаконно выполненное перепланирование, то имеют право подать в суд на владельца такого объекта.

И незадачливому хозяину придется платить не малый штраф. Ещё его могут обязать вернуть все переделки в прежнее состояние в разумные сроки.

Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

Читайте также  Что делать если у счетчика на воду вышел срок поверки

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.

В упрощенном порядке

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Перепланировка по закону

К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам. А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле. Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол. «Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.

Штрафы и санкции

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.

«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Читайте также  Благодарственное письмо за оказанную помощь к новому году

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Как узаконить перепланировку в частном доме

Перепланировка частного дома отличается от перепланировки квартиры. Хотя бы потому, что у собственника гораздо больше возможностей для реализации задуманного. Однако перепланировку в жилом доме обязательно нужно согласовать с надзорным органом. Иначе можно нарваться на штрафы и другие неприятности.

Сегодня расскажем, как и где согласовать перепланировку частного дома, какие нужны документы, можно ли не получать разрешение и чем грозит неузаконенное преобразование жилого дома?

В статье расскажем:

Можно ли сделать перепланировку в частном доме

Да, с технической стороны – это реально.

Частный дом отличается от квартиры. Сверху и снизу нет соседей, здание стоит на земле, обособлено от других домов, помещения внутри свободные. Поэтому в жилом доме можно сделать и согласовать практически любую перепланировку. Главное, чтобы она не снизила несущую способность стен и не привела к обрушению здания (особенно в старых постройках).

Отличие от реконструкции

Понятия перепланировка и реконструкция различаются.

  • Реконструкция частного дома – это техническое изменение внешних частей строения (ч. 14 ст. 1 ГрК РФ). Например, обустройство пристройки или надстройка этажа. За счет таких работ изменяется общая площадь дома – чаще в сторону увеличения. Изменения фиксируются в кадастровом учёте.
  • Перепланировка – это строительные работы внутри жилого дома. Она не затрагивает внешние стены, не предусматривает создание мансарды и пристроя.

Реконструкция может включать в себя перепланировку, но обычно это два разных мероприятия.

Нужно ли разрешение на перепланировку частного дома

Да, в обязательном порядке. Разрешение выдается на этапе согласования перепланировки частного дома с органом исполнительной власти.

На какие работы требуется получать разрешение:

  1. Перенос кухни в жилую комнату.
  2. Снос перегородок между комнатами.
  3. Создание нового санузла (с прокладкой инженерных коммуникаций).
  4. Возведение новых стен.
  5. Обустройство проема в несущей стене частного дома.
  6. Замена пола, с прокладкой гидро– или шумоизоляции.
  7. Прорубание новых окон и дверей.
  8. Замена стропильной системы на мансарде и др.

Почему же нужно получать разрешение на перепланировку? Ведь дом частный, а не многоквартирный. Многие думают, что и перепланировка может быть любой, на усмотрение собственника. Однако есть противопожарные, строительные и санитарно-гигиенические нормы. Например, если вы снесете несущую стену – дом обвалится. Не позаботитесь о противопожарной безопасности на кухне – дом может воспламениться. Вот почему нужно согласовывать будущую перепланировку со специалистами. И всегда учитывать СНиПы, нормы СанПиНа, ГОСТы и прочее.

Согласование перепланировки жилого дома

Порядок согласования включает несколько этапов. Большая часть совпадает с процедурой получения разрешения на перепланировку квартиры в МКД.

Куда обращаться

Итак, для согласования ремонтных работ в частном доме нужно обращаться:

  • В Исполнительный комитет города – обычно там действуют отделы по делам архитектуры, куда нужно подавать заявление;
  • В сельскую администрацию – для перепланировки в домах в деревне;
  • В МФЦ «Мои документы» – орган-посредник, через него можно передать заявление и документы в местную администрацию, в ЕГРН;
  • В БТИ – выдают техпаспорт, фиксируют текущую и новую перепланировку частного дома.

Удобнее обращаться с заявлением через МФЦ. Сделать это можно в любом отделении «Мои документы», независимо от места регистрации. Во многих городах администрация принимает заявки только через МФЦ.

Алгоритм действий

Как согласовать перепланировку частного дома до начала работ:

  1. Определиться с дизайн-проектом или эскизом.
  2. Заказать техпаспорт или технический план частного дома в БТИ. Для этого нужно обратиться в Бюро и оплатить услугу. Если предыдущему техпаспорту более 5 лет, придется заказывать новый. Иначе в администрации могут отказать в выдаче разрешения.
  3. Обратиться в проектную организацию и заказать проект перепланировки частного дома. Важно, чтобы организация имела доступ СРО на выполнение проектных работ. Найти подходящую компанию в своем регионе можно на сайте Нострой.
  4. Получить готовый проект. Он состоит из нескольких листов, где указаны характеристики дома, будущих работ, требования безопасности, схемы, чертежи и прочая информация. В ряде случаев нужно техническое заключение. Его можно заказать в той же организации, где и проект.
  5. Обратиться в МФЦ или администрацию за получением разрешения на перепланировку.
  6. Получить разрешение.
  7. Произвести перепланировку частного дома. Отклонений от разработанного проекта быть не должно, иначе ремонт не согласуют.
  8. Обратиться в МФЦ с заявлением о выдаче акта о завершенной перепланировке.
  9. Сдать работы приемочной комиссии. Они удостоверятся, что ремонт отвечает всем пунктам проекта, нет расхождений и нарушений требований безопасности. Если всё в порядке – подпишут акт о завершенной перепланировке.
  10. Заказать новые обмеры в БТИ или Росреестре.
  11. Передать техплан и другие документы через МФЦ для кадастрового учета. Им занимается ФКП «Росреестра». Если с документами всё хорошо, изменения внесут в базу, а собственник дома получит выписку из ЕГРН.

Этапы процедуры и согласования с госорганами могут отличаться, в зависимости от вашего региона проживания.

Читайте также  Если забрать исполнительный лист можно его еще раз предъявить

Документы на перепланировку дома

Список документов следующий:

  • паспорт – нужен для обращения в МФЦ и БТИ;
  • проект перепланировки частного дома или эскиз;
  • документы на жилой дом – выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • техпаспорт здания;
  • заявление установленного образца – бланк выдадут в МФЦ.

Также могут потребовать разрешения от государственных органов. Например, Госпожнадзора, СЭС, отдела Архитектуры, БТИ и прочих. Если вы поручили согласование представителю – готовьте доверенность на его имя.

Сроки оформления

Разрешение на перепланировку частного дома выдают в течение 45 дней. И чуть дольше, если вы обращались через МФЦ. Прибавляйте к данному сроку еще 3-4 дня на пересылку документов.

Выдача остальных документов и проекта – всегда индивидуальна. В среднем, на согласование перепланировки в частном доме уходит 3-4 месяца.

Стоимость

За выдачу разрешения от администрации платить не потребуется – это бесплатная услуга.

Остальные документы платные:

  1. Проект перепланировки – в регионах около 3 000 – 5 000 тысяч рублей, в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге – от 5 000 до 40 000 рублей, в зависимости от сложности архитектурного решения.
  2. Техпаспорт на дом – в пределах 1 000 рублей.
  3. Выписки из ЕГРН – от 460 рублей.
  4. Нотариальная доверенность – около 1 500 рублей.
  5. Разрешения от банка и страховой компании – от 2 000 до 5 000 рублей.

Безусловно, могут быть и другие расходы. Причем это лишь на согласование перепланировки с государственным органом. Затраты на стройматериалы и ремонт индивидуальны.

Чем грозит неузаконенная перепланировка частного дома

Владельцы частных домов рискуют меньше, чем собственники квартир. Они не затопят соседей снизу и не захватят общедомовое имущество в подъезде. Тем не менее, наказания за самовольную перепланировку в частном доме всё же есть:

  1. Штраф за неузаконенный ремонт – от 2 000 до 2 500 рублей. Если не оплатить его в течение 60 дней, то штраф удвоится.
  2. Предписание вернуть планировку в исходное состояние.

Еще могут возникнуть сложности с продажей дома. Ипотечный кредит на покупку дома с неузаконенной перепланировкой банки не дают. Поэтому придется искать покупателя за наличные. А это всегда непросто!

Как узаконить перепланировку в доме, если она уже сделана

Узаконить уже сделанную перепланировку в частном доме проще, чем в квартире. Главное, чтобы она не нарушала действующие нормы, а именно – СНиПы, СанПин, регламенты органов местного самоуправления, ГОСТы, противопожарные нормы и т.д.

Примерный порядок действий:

  1. Заказать проект и техническое заключение.
  2. Оплатить штраф.
  3. Обратиться в МФЦ с заявлением об узаконивании перепланировки.
  4. Получить решение администрации (чаще всего выдают отказ).
  5. Обратиться в районный суд с исковым заявлением. Основная просьба к суду – сохранить частный дом в перепланированном состоянии. И ссылаться на заключения независимых экспертов.
  6. Посетить предварительные слушания. Не исключено, что суд назначит свою строительно-техническую экспертизу.
  7. Участвовать в основных слушаниях.
  8. Получить выписку из судебного постановления.
  9. Если решение суда в вашу пользу – обратиться в БТИ и заказать обмеры внутри частного дома. На основании техпаспорта готовится технический план помещений.
  10. Заявление в Росреестр на внесение изменений в кадастровый учет.

Если решение суда отрицательное, можно подать апелляционную жалобу. Срок на ее подачу – 30 дней со дня принятия решения суда в окончательной форме (ст. 321 ГПК РФ). Суд второй инстанции проверит законность и обоснованность решения, вынесенного районным судом. Иногда это помогает склонить чашу в свою пользу и узаконить перепланировку.

Ответы юриста на частные вопросы

Да, для купли-продажи недвижимости техпаспорт не нужен.

Однако, если покупатель обнаружит неузаконенные переделки в доме, он захочет скидку. Цена на жилье с незарегистрированным изменением конфигурации гораздо ниже. А в ряде случаев перепланировку нельзя узаконить. Тогда поиски покупателя могут затянуться.

Да, согласие всех правообладателей дома – обязательное условие.

Согласие выражается в виде подписей. Совладельцы дома должны прийти в МФЦ и расписаться в заявлении на выдачу разрешения. Если кто-то не может посетить МФЦ, можно составить доверенность на представителя (с правом подписи за доверителя).

Заключение эксперта

Основные выводы по итогам статьи:

  1. Перепланировка в частном доме предусматривает ремонт внутри здания.
  2. Чтобы работы были в рамках закона, перед их началом нужно получить разрешение от администрации.
  3. Если не согласовать перепланировку, возникает угроза имуществу и жильцам дома. За самовольные переделки в частном доме штрафуют.
  4. Для согласования составляется проект или эскиз перепланировки.
  5. Разрешение на работы выдают отделы архитектуры и градостроительства.
  6. После ввода жилья в эксплуатацию необходимо поставить дом на технический и кадастровый учет – в БТИ и Росреестре соответственно.
  7. Если перепланировка уже сделана, то ее можно лишь узаконить – чаще всего в судебном порядке.

Юридические тонкости в согласовании перепланировки частного дома могут застать врасплох. Порой из-за этого не удается получить разрешение от администрации. Отсюда в лучшем случае – затягивание сроков, а в худшем – отказ в выдаче разрешения. Чтобы оформление не превратилось в мучение, лучше проконсультироваться у юристов. Сделать это можно прямо на нашем сайте. Звоните по телефону горячей линии, оставляйте вопросы в форме ниже или свяжитесь с дежурным юристом.

Узаконить перепланировку частного дома через суд

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п.2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ).

Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

— перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств;

— перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

На сегодняшний день законодательством детально урегулирован вопрос перепланировки помещения в многоквартирном доме. С 8 января 2019 года в связи с вступлением в силу новых положений Жилищного кодекса Российской Федерации, установлен единый порядок проведения, согласования с органами местного самоуправления, завершения работ перепланировки для всех помещений в многоквартирном доме (как для жилых, так и для нежилых помещений).

Для согласования перепланировки квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Подготовьте проект перепланировки квартиры

1. Заключите договор подряда на подготовку проекта перепланировки с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО).

2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами.

Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления.

Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ и представить следующие документы:

1) заявление о перепланировке по форме , утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) (представляется заявителем если право на квартиру не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможна без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку помещения в многоквартирном доме;

4) технический паспорт квартиры (представляется по инициативе заявителя, а также в случае невозможности его получения уполномоченным органом в порядке межведомственного информационного взаимодействия);

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (представляется по инициативе заявителя).

Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 2,4,6, т.к. орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно в рамках межведомственного информационного взаимодействия запрашивает сведения о содержании правоустанавливающих документов на квартиру, если право на нее зарегистрировано в ЕГРН, а также технический паспорт (при наличии его в ЕГРН) и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки.

Необходимые документы можно представить также в электронной форме через Портал государственных и муниципальных услуг после получения стандартного доступа к подсистеме «Личный кабинет» Портала. Прием заявлений и документов от представителей физических лиц в этом случае не предусмотрен.

После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения.

Получите разрешение на перепланировку.

В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки.

Решение должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней с его принятия.

В случае подачи документов в электронной форме вы по желанию можете получить результат предоставления государственной услуги в форме документа на бумажном носителе в МФЦ.

Решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения перепланировки квартиры. может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке

Проведите перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки.

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Орган, осуществляющий согласование перепланировки, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости, о чем вы получите уведомление с описанием внесенных изменений на электронную почту (при наличии сведений о ней в Росреестре) либо почтовым отправлением.

Если в указанный срок изменения в ЕГРН по каким-либо причинам не внесены, вы можете обратиться в Росреестр с заявлением об их внесении. При этом сведения о произведенной перепланировке Росреестр запрашивает самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия в течение трех рабочих дней с момента вашего обращения. При необходимости вы можете получить выписку из ЕГРН, содержащую обновленные данные о жилом помещении, в том числе в виде электронного документа.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: