Закон о паевом взносе за квартиру жск в 80 х годах

Закон о паевом взносе за квартиру жск в 80 х годах

Статья 35. Паевые взносы и паевой фонд кооператива

(в ред. Федерального закона от 11.06.2003 N 73-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Утратил силу. — Федеральный закон от 03.11.2006 N 183-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Размеры паевого фонда кооператива и обязательного паевого взноса устанавливаются на собрании членов кооператива.

(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 11.06.2003 N 73-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Обязательные паевые взносы в производственном кооперативе устанавливаются в равных размерах, а в потребительском кооперативе — пропорционально предполагаемому объему участия члена кооператива в хозяйственной деятельности данного кооператива.

(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Члены кооператива могут вносить дополнительные паевые взносы, размер и условия внесения которых предусматриваются уставом кооператива.

(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Учет паевых взносов ведется кооперативом в стоимостном выражении. В случае внесения в счет паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных и имущественных долей и иного имущества (за исключением земельных участков) или имущественных прав денежная оценка паевого взноса проводится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке передаваемого имущества. Результаты данной оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносятся только спорные вопросы по денежной оценке передаваемого имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевого взноса может быть проведена независимым оценщиком. В случае внесения в счет паевого взноса земельных участков их денежная оценка проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Часть оценочной стоимости паевого взноса, превышающая размер обязательного паевого взноса, передается с согласия члена кооператива в его дополнительный паевой взнос.

(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Член производственного кооператива должен внести не менее 10 процентов от обязательного паевого взноса к моменту государственной регистрации кооператива, остальную часть обязательного паевого взноса — в течение года с момента государственной регистрации кооператива.

(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Член потребительского кооператива должен внести не менее 25 процентов от обязательного паевого взноса к моменту государственной регистрации кооператива, остальную часть обязательного паевого взноса — в сроки, которые предусмотрены уставом потребительского кооператива.

(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Решением общего собрания членов кооператива размер паевого фонда кооператива может быть увеличен или уменьшен. Размер паевого фонда не должен превышать размер чистых активов кооператива. В случае, если размер паевого фонда кооператива превышает размер его чистых активов, за вычетом средств неделимого фонда, паевой фонд кооператива уменьшается на указанную разницу путем пропорционального сокращения паевых взносов членов кооператива, паевых взносов ассоциированных членов кооператива и приращенных паев членов кооператива.

(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 11.06.2003 N 73-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9.1. В случае, если общее собрание членов кооператива примет решение об отнесении части средств паевого фонда кооператива к неделимому фонду, паи членов кооператива и паи ассоциированных членов кооператива уменьшаются пропорционально сумме указанной части средств.

(п. 9.1 введен Федеральным законом от 03.11.2006 N 183-ФЗ)

10. Увеличение размера паевого фонда осуществляется путем увеличения размера паевых взносов или за счет прироста приращенных паев либо путем увеличения числа членов кооператива и ассоциированных членов кооператива. В случае превышения размера чистых активов кооператива над его паевым фондом кооператив по решению общего собрания членов кооператива вправе увеличить паевой фонд кооператива путем зачисления в этот фонд части чистых активов кооператива.

(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 11.06.2003 N 73-ФЗ, от 03.11.2006 N 183-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10.1. В случае принятия общим собранием членов кооператива решения об увеличении паевого фонда кооператива путем зачисления в него части чистых активов кооператива увеличиваются соответственно приращенные паи членов кооператива пропорционально сумме оплаты труда членов производственного кооператива или пропорционально объему участия в хозяйственной деятельности членов потребительского кооператива за период деятельности кооператива, если иной период не установлен уставом кооператива.

(п. 10.1 введен Федеральным законом от 03.11.2006 N 183-ФЗ)

11. Кредиторы кооператива должны быть поставлены в известность об уменьшении размера паевого фонда или сроков его формирования в течение месяца после вступления в силу указанных изменений. Претензии кредиторов, предъявивших требования к кооперативу в течение шести месяцев после публикации сообщения об указанном уменьшении размера паевого фонда, должны быть удовлетворены.

12. Лицо, вступающее в члены кооператива после государственной регистрации, уплачивает обязательный паевой взнос в порядке и в сроки, которые установлены уставом кооператива. В отдельных случаях, предусмотренных уставом, кооператив может выделять вновь вступающим членам кредиты (займы) для оплаты обязательного паевого взноса.

(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 05.04.2021 N 70-ФЗ)

Статья 129 ЖК РФ. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

Комментарии к ст. 129 ЖК РФ

1. В силу п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.

Таким образом, имеется три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан — членов кооператива и прекращения такового у юридического лица — кооператива:

во-первых, членство в кооперативе;

во-вторых, пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;

в-третьих, полная выплата паевого взноса.

Следует обратить внимание на то, что право на получение жилой площади возникает у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же времени возникает жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих правоустанавливающих фактов и окончательно оформляется с предоставлением квартиры. Далее, при выплате последней части паевого взноса правоотношение пользования трансформируется в правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права. До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение был жилищный или жилищно-строительный кооператив, после выплаты паевого взноса — гражданин.

2. В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в данном случае можно констатировать, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.

3. Для удовлетворения своего интереса и достижения цели гражданин участвует в организации кооператива либо вступает в действующий кооператив. Затем его воля проявляется при вселении в квартиру и пользовании ею, а также при уплате паевых взносов. Все эти действия гражданин производит сознательно и целенаправленно для получения жилого помещения, а впоследствии — для приобретения на него права собственности.

Некоторые трудности вызывает вопрос о юридической природе перехода права собственности от жилищного (жилищно-строительного) кооператива к его членам, если паевые взносы были выплачены до 1 июля 1990 г., т.е. до вступления в действие Закона СССР «О собственности в СССР» — первого законодательного акта, наделившего членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов соответствующим правом. Особенности рассматриваемой ситуации в том, что в то время граждане не предполагали, что станут собственниками кооперативных квартир. Однако в данном случае, на наш взгляд, следует вести речь не о принудительном прекращении права собственности кооператива и возникновении такового у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, а о снятии принудительного сдерживания процесса возникновения права собственности у членов кооперативов на жилое помещение, так как сумма паевого взноса определялась исходя из сметной стоимости кооперативного жилого дома.

С 1 июля 1990 г. (с момента вступления в действие Закона СССР «О собственности в СССР») факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного или жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная норма была воспроизведена в ГК РФ.

4. В связи с принятием названных законодательных актов граждане — члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов разделились на собственников и несобственников жилых помещений. По исполнении фактического состава их различает факт полного или неполного внесения паевого взноса за жилое помещение. По объему и виду прав член кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащей ему квартирой по своему усмотрению, т.е. является обладателем вещного права — права собственности. В отличие от этого член жилищного или жилищно-строительного кооператива, осуществляющий выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащим кооперативу, на основе членских правоотношений, т.е. является обладателем обязательственного права. Данный член кооператива имеет ограниченное право распоряжения.

Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе, выйти из него либо объединиться с другими собственниками жилых помещений в товарищество собственников жилья . Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в судебном порядке .

О товариществах собственников жилья см. разд. VI комментируемого Кодекса.

См.: п. 3 Постановления Пленума ВС СССР от 11 октября 1991 г. N 11 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» // Сборник постановлений Пленумов ВС СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 195.

5. После выплаты паевых взносов всеми членами кооператива происходит качественное преобразование отношений, которые сложились между гражданами, проживающими в бывшем кооперативном доме.

Во-первых, кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. Это имущество в таких случаях принадлежит на праве общей собственности собственникам жилых помещений (см. ст. ст. 36 — 48 ЖК и комментарий к ним).

Читайте также  Ошибка в издании приказа как исправить

Во-вторых, несмотря на то, что ст. 14 Вводного закона отменена, полагаем, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этими кооперативами жилые помещения, должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья. До преобразования в новую организационно-правовую форму такие кооперативы по существу уже являются объединениями собственников жилья.

Права и обязанности членов ЖК, ЖСК, ЖНК

Адвокат Анатолий Антонов

Кооперативная квартира имеет два правовых режима: до полной оплаты членом кооператива паевого взноса она находится в собственности кооператива, а член кооператива пользуется жилым помещением на основании членства в нем, после полной оплаты жилое помещение переходит в собственность члена кооператива — в этой связи объем и содержание прав члена кооператива в отношении занимаемого им жилого помещения изменяется с момента выплаты паевого взноса, но в любом случае речь идет о частном жилищном фонде.

Членство в кооперативе может возникнуть при его учреждении либо путем вступления в уже созданный кооператив. В ст.121 ЖК РФ закреплен следующий порядок приема в члены кооператива: заявление о приеме, поданное желающим вступить в кооператив, рассматривается в течение 1 месяца правлением кооператива и утверждается общим собранием. Гражданин или юридическое лицо признается членом кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены кооператива общим собранием. Вероятно, общим собранием утверждаются только положительные решения правления, очевидна двусмысленность нормы.

Жилое помещение члену кооператива предоставляется по решению общего собрания в соответствии с указанными в заявлении требованиями и размером паевого взноса. Некоторые авторы указывают на неудачный термин «предоставление», целесообразнее использовать «передача», он соответствует природе складывающихся в кооперативе отношений (Литовкин В.Н.)

Традиционно права и обязанности члена кооператива можно разделить на имущественные и личные неимущественные (управление, право на информацию и др.).

Член кооператива имеет право на пай. Согласно ст.125 ЖК РФ пай может принадлежать одному или нескольким лицам, что является нововведением (ранее законодатель говорил только о возможной принадлежности пая супругу, наследникам).

Права и обязанности члена кооператива в отношении предоставленного жилого помещения до полной оплаты паевых взносов регулируются Уставом кооператива и ЖК РФ. Среди основных можно назвать следующие:

1) право вселять в жилое помещение членов семьи. Понятие членов семьи не закреплено законодателем. Члены семьи члена кооператива имеют производный, зависимый статус от члена кооператива, и хотя для ряда юридически значимых действий требуется их согласие, сами они не приобретают самостоятельных прав на жилое помещение, что ярко проявляется при выходе или исключении члена кооператива. Порядок вселения – возможна аналогия с СН – Дело по иску ЖСК к Левуну В.М. об отсутствии у него права пользования квартирой // Бюллетень ВС СССР 89 № 3. Определение их состава имеет важное значение – аналогия но с какими положениями . (собственность или наем ст.31 или ст.69)

2) право вселять временных жильцов (ст.126 ЖК РФ) по взаимному согласию с членами семьи и с предварительным уведомлением правления. В этом случае их статус будет определяться правилами ст.80 ЖК РФ, регулирующей порядок проживания временных жильцов, вселенных нанимателем по договору социального найма.

3) право на раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на пай (ст.127 ЖК РФ) в случае если каждому может быть выделено изолированное жилое помещение. Споры о разделе решаются в судебном порядке. Супругу при этом не обязательно расторгать брак.

4)право сдавать жилое помещение внаем с согласия всех членов семьи и правления кооператива, такое право принадлежит и членам кооператива и самому кооперативу в случае освобождения жилых помещений в связи с выходом и исключением из числа членов до приема новых (ст.128 ЖК РФ)

К обоим случаям применяются правила ст.76-79 ЖК РФ о договоре поднайма. И если применительно к членам кооператива применение этих правил не вызывает возражений, то при выступлении самого кооператива в качестве нанимателя речь должна идти о краткосрочном договоре найма, урегулированным гл.35 ГК РФ.

Отсутствует право на обмен (ранее оно было закреплено в ЖК РФ)

После полной оплаты паевого взноса член кооператива становится собственником жилого помещения (ст.129 ЖК РФ и только он — по ст.218 ГК РФ собственниками становятся и другие граждане, имеющие право на паенакопления), момент возникновения права собственности особый, регистрация имеет лишь правоподтверждающие значение, на него распространяются все без исключения правила ГК и ЖК РФ о праве собственности. Собственник может и не быть членом его кооператива. Члены его семьи, обладающие правом на пай, также приобретают право собственности, остальные наделяются правами и обязанностями члена семьи собственника. Кооператив продолжает существовать, может быть ликвидирован, если собственники определят другой способ управления многоквартирным домом, либо преобразуется в ТСЖ.

Членство в ЖК, ЖСК прекращается по основаниям, предусмотренным в ст.130 ЖК РФ: — нормы императивные и перечень исчерпывающий, положения Устава не могут им противоречить

  • в случае выхода члена кооператива из кооператива. Заявление о выходе рассматривается в порядке, указанном в уставе. Лишь только для констатации этого факта.
  • Исключение члена кооператива на основании решения общего собрания в случае грубого неисполнения этим лицом без уважительных причин своих обязанностей, установленных уставом. Других причин не может быть, но сам круг обязанностей регулируется уставом. Понятие «грубое нарушение» подразумевает дестабилизацию в работе кооператива, например длительное и систематическое нарушение сроков оплаты паевого взноса, порча имущества, нарушение прав и интересов соседей. – Для ЖНК ст. 10 закона содержит иной судебный порядок исключения и конкретные основания для такого исключения: неоднократное нарушение обязанностей или действия существенно затрудняющие деятельность кооператива; систематическое нарушение порядка внесения взносов ( более 3 раз в течение 12 месяцев, либо 1 раз в три месяца)

И в случае исключения и в случае выхода члену кооператива возвращается паевой взнос в сроки, определенные в уставе, но не более двух месяцев со дня подписания решения об исключении или подачи заявления о выходе. Для ЖНК установлен 6 месячный срок по окончании финансового года, в течение которого осуществлен выход, или срок в уставе, но не более 2 лет. Почему то законодатель гарантирует такие последствия только исключенному, и умалчивает о вышедшем из кооператива лице. То же самое можно сказать и о выселении из жилых помещений. Исключенный или выбывший член кооператива и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения о выселении, в противном случае они подлежат выселению.

  • ликвидация ю/л – члена кооператива
  • ликвидации ЖК, ЖСК
  • смерть гражданина — члена кооператива, в данном случае наследники имеют право на вступление в члены кооператива по решению общего собрания. Законодатель дифференцировал наследников на проживающих и не проживающих совместно с пайщиком наследников, уже имеющих и не имеющих право на часть пая ко времени смерти члена кооператива. Наследнику не может быть отказано, принятие решения общим собранием выполняет лишь функцию контроля за соблюдением законодательства, за расчетами и т.п. Каковы порядок и сроки выплаты наследникам причитающихся сумм – д.б. в Уставе. Несовершеннолетний наследник не станет членом кооператива, а получит пай.

Среди наследников установлена следующая очередность и преимущества при вступлении в кооператив и приобретении права пользования жилым помещением (ст. 131 ЖК РФ). В первую очередь стать членом кооператива может

— супруг, если имеет право на часть пая.

— в случае его отказа наследник, совместно проживающее с наследодателем и имеющее право на часть пая, Срок проживания не указан, только момент – на день смерти

— наследник не проживающий совместно с членом кооператива — наследодателем

— и в последнюю очередь лицо не являющееся наследником, но проживающее в этом жилом помещении имеет преимущественное право вступления в члены кооператива при условии внесения паевого взноса. Нечеткая и противоречивая редакция: выпали наследники, имеющие право на пай, но не проживающие, кроме того, назван супруг – не наследник, а в ст. 130 говорится о том, что наследники могут стать членами кооператива в случае смерти

Специфическим основанием прекращения прав на жилое помещение как у самого ЖК, ЖСК, ЖНК, так и у его членов является снос кооперативных жилых домов. Причины изъятие земельного участка Последствия сноса дома урегулированы ст. 134 ЖК РФ, к членам кооператива – собственникам жилых помещений применяются правила, регулирующие снос жилых домов собственников.(ст.32 ЖК РФ). К членам кооператива полностью не оплатившим паевой взнос, применяются нормы, регулирующие последствия сноса жилых домов и изъятия помещений у нанимателей по договору социального найма (ст.86 ЖК РФ). Такой подход вызывает возражения и не отвечает природе складывающихся в кооперативе отношений. Член кооператива имеет своей целью стать собственником жилого помещения, заключение договора социального найма, для которого характерен строго определенный в законе субъектный состав: малоимущие и иные указанные в законе категории граждан, нуждающиеся в жилых помещениях и нормативы предоставления, не соответствует его интересам и направленности договора социального найма. Кроме того, страдают интересы ЖК как собственника помещений, не обозначена судьба невыплаченных заемных средств, на которые приобретались жилые помещения. Представляется, что расчеты либо предоставление других жилых помещений должны производиться кооперативу. (аналогичные нормы содержал ЖК РСФСР (ст. 117))

Мы с мужем вступили в ЖСК в 1987 году, пай выплатили в браке.

Мы с мужем вступили в ЖСК в 1987 году, пай выплатили в браке. 12 лет назад муж уехал от меня, развелся со мной без претензий на квартиру но официальный отказ оформлен не был, забрал себе машину. Я обратилась в рег. центр по поводу регистрации в собственность, мне отказали, оказалось, что половина квартиры — это его собственность. Получается, что я все это время оплачиваю его часть квартиры. Не знаю, что мне делать. Разыскать его через суд, а вдруг он только обрадуется этому, а мы с дочерью и двумя внуками на половину денег от квартиры сможем купить себе только комнату. А вдруг его уже нет в живых и его супруга, которая увела у меня его получит. Ни спать, ни есть не могу. Может быть есть что-то в мою пользу. Помогите!

Читайте также  Сколько надо отработать неполный рабочий день

Ответы на вопрос:

Если членом ЖСК были Вы и имеется справка о выплате Вами паевого взноса, то отказ в регистрации не законен. Даже если бы Вы брак не расторгали, должны были Ваше право зарегистрировать. Бмужа Вы искать не должны. Вы вправе в судебном порядке оспорить отказ. Обратитесь к адвокату. Удачи Вам!

Вам нужно, во-первых, выяснить постоянное место регистрации мужа. Во-вторых, Вы можете взыскать с него расходы по коммунальным платежам за 12 лет.

Людмила, здравствуйте! Абсолютно согласна с Ольгой Николаевной! Отказ в государственной регистрации права и выдаче свидетельства Вам абсолютно незаконен. Да, имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов, но только сами супруги решают, когда и как делить это имущество, а УФРС таким правом не обладает. Они обязаны произвести гос. регистрацию на основании справки о полной выплате пая.

Если бывший супруг появится и предъявит претензии на половину доли в праве на эту квартиру, Вам понадобится помощь юриста, и нужно будет ссылаться на пропуск им срока исковой давности по разделу имущества.

А отказ УФРС обязательно нужно обжаловать в судебном порядке.

Изначально членом ЖСК был муж, потом он прислал заявление с просьбой исключить его из членов ЖСК, а пай перевести на меня. На собрании ЖСК его исключили а меня приняли. В УФРС я предоставила справки, о выплате пая, о моем членстве в ЖСК и выписку из протокола собрания. Документы приняли, но потом отказали сославшись на незаконность такого решения. Могу я суде доказать что я являюсь членом ЖСК?

Ответы на уточнение:

Людмила, для гос. регистрации не нужны ни выписки из протокола, ни справка о членстве в ЖСК. Достаточно в Правлении взять справку о полной выплате пая. Она выдается только одному гражданину, на которого и оформляется квартиры.

НО, не видя документов и не зная многих обстоятельств, могу лишь предположить, что в ЖСК пай был переведен с бывшего супруга на Вас уже ПОСЛЕ полной выплаты пая? Если это так, то да, конечно, такое решение незаконное, так как сразу же после полной выплаты пая гражданин становится собственником жилья, и пая уже нет, переводить ничего ни на кого нельзя. Если же такое решение было принято ДО полной выплаты пая, то все законно, достаточно одной справки о полной выплате пая, остальное УФРС не касается.

Если я предположила правильно, и перевод пая был незаконным, то, к сожалению, без суда вам не обойтись, и судиться придется с бывшим супругом (или его наследниками), пытаясь признать за Вами право собственности на эту квартиру, но по основаниям, что квартира была приобретена в период брака, но после расторжения брака Вы единолично пользовались квартирой, а бывший супруг отказался от пользования и содержания ее, так что утратил право на долю..

Высказала Вам свою точку зрения по Вашей проблеме.

Уточню ответ моей коллеги «но после расторжения брака Вы единолично пользовались квартирой, а бывший супруг отказался от пользования и содержания ее, так что утратил право на долю.. «. Право на долю описанным образом не утрачивается и не прекращается. . Удачи, Людмила!

Перечитал Ваш основной вопрос и возникли новые мысли.

1. хотелось бы посмотреть на отказ в регистрации — его основания — вышлите по электронной почте фото.

2. законодательство не запрещает оформлять общую совместную собственность на имя одного из супругов.

3. Ольга Вас проконсультировала правильно о правах на пай и квартиру. Деталь — было бы неплохо, если бы в Ваших документах не было видно, что вы стали членом ЖСК после выплаты пая.

4. если опасаетесь претендования супруга на долю, не оформляйте право собственности на квартиру.

5. не опасаетесь — заключите предварительный договор. например, продажи Вам его доли и по нему оформите расписку о получении им денег. На основании такого договора Вы сможете после оформления прав вас обоих на квартиру обеспечить переоформление его доли на Вас.

Договор паенакопительного участия в долевом строительстве. По поводу одного недавнего определения Верховного суда

Кассационное определение Верховного суда РФ от 02.09.2019 г. № 44-КА19-6 (аналогичное определение — № 44-К19-5).

Между пайщиком и жилищно-строительным кооперативом был заключен договор паенакопления, в соответствии с которым ЖСК принял на себя различные организационные обязанности, связанные с финансированием строительства многоквартирного дома. По окончании строительства кооператив был обязан передать жилое помещение (квартиру) в собственность пайщика. Пайщик же был обязан своевременно уплачивать паевые взносы.

Кооператив впал в несостоятельность, причины которой остались за пределами текста Определения. Это был нашумевший в пермском кооперативном движении ЖСК «Триумф. Квартал 2». Никакого триумфа не состоялось.

Пайщик обратился к региональному публичному органу с заявлением о включении в реестр участников долевого строительства, пострадавших от неисполнительности застройщиков (в обиходе, реестр пострадавших или обманутых дольщиков).

Публичный орган отказал пайщику по тому основанию, что в указанный реестр включаются только граждане, денежные средства которых привлекались по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», т.е. с заключением и государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Пайщик таким гражданином, естественно, не являлся.

В жалобе, поданной в суд первой инстанции, пайщик указал, что его договор паенакопления содержит все обязательные условия ДДУ, т.е., фактически является таковым, а потому отказ публичного органа неправомерен.

Суд административному истцу ожидаемо отказал. Апелляция и кассация поступили аналогичным образом.

Один из судей Верховного суда РФ сжалился над пайщиком, вероятно, усмотрев в деле интересные для правоприменительной практики моменты, и подключил к процессу «вторую кассацию» в лице Судебной коллегии по административным делам.

Коллегия отрицательно отнеслась к проявленному судами нижестоящих инстанций формализму «нет ДДУ – нет дольщика – нет места в реестре обманутых дольщиков», предложив толковать совершенно однозначные на этот счет нормы закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» с позиций человеколюбия и гуманизма. В определении прозвучала мысль о том, что Российская Федерация является социальным государством, полностью повернутым лицом к человеку.

Коллегия указала, что наименование договора, на основании которого реализуется схема участия гражданина собственными денежными средствами в финансировании строительства жилья в качестве «договора о паенакоплении» или «договора об участии в долевом строительстве» не имеет значения. Необходимо исследовать содержание документа на предмет выявления степени его корреляции с нормами закона «Об участии в долевом строительстве…».

Коллегия отметила, что закон «Об участии в долевом строительстве…» — это не закон о договорах, известных под аббревиатурой ДДУ, но вообще закон о том, как, когда и кем могут привлекаться денежные средства граждан для финансирования строительства жилых домов и прочих объектов. Этот вывод прямо следует из нормы частей 2 и 2.1 статьи 1 закона 214-ФЗ, который ограничивает способы привлечения денежных средств граждан для строительства жилья с последующей передачей им в собственность вновь созданных квартир только двумя схемами: путем заключения договоров участия в долевом строительстве и путем участия в ЖСК. Любые другие схемы или способы привлечения денежных средств граждан для финансирования строительства жилья являются незаконными.

Иными словами, пайщики жилищно-строительных кооперативов вовсе не исключаются из круга субъектов регулируемых законом 214-ФЗ отношений, но занимают точно такое же положение, как и граждане, являющиеся сторонами по договорам долевого участия. По сути, тоже являются дольщиками.

Договор паенакопления содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве, как они изложены в законе 214-ФЗ, а Обзор судебной практики по спорам в связи с участием граждан в долевом строительстве от 4 декабря 2013 года настраивает суды смотреть не на наименования договоров, а на их содержание при разрешении споров с участием финансирующих строительство жилья за счет собственных средств граждан, даже если фактические обстоятельства отношений по поводу такого участия не укладываются вовсе или укладываются не слишком точно в очерченные законом 214-ФЗ правовые рамки.

То, что договор паенакопления не зарегистрирован, подобно ДДУ, в Едином государственном реестре недвижимости, не может лишать гражданина возможности защищать свои права. Это, на самом деле, факультативный признак. Отсутствие государственной регистрации договора не является препятствием на пути к справедливости и правосудию. При этом Коллегия сослалась на определение Конституционного суда РФ от 23.03.2010 г. № 385-О-О.

В том давнем отказном определении Конституционный суд РФ безо всякого пояснения своей мысли указал, что требование закона о регистрации договора участия в долевом строительстве является способом защиты экономических интересов дольщиков и их конституционные права не нарушает. К сожалению, из текста Определения невозможно понять, какие аргументы против государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве выдвинули заявители жалобы в Конституционный суд. Содержится только намек на то, что, по мнению жалобщиков, требование о государственной регистрации, при определенных условиях, допускает возможность лишения их уплаченных застройщику денег или будущей квартиры.

Прочитав несколько раз статью 17 закона 214-ФЗ, нормами которой установлено требование о государственной регистрации ДДУ, я не смог найти какое-либо, хотя бы косвенное, подтверждение этой мысли жалобщиков. Чем им не понравилась государственная регистрация ДДУ? — не понятно.

В общем, вывод, который сделала административная Коллегия прозвучал следующим образом: договор паенакопления, заключенный гражданином с ЖСК, фактически является договором участия в долевом строительстве, поскольку содержит все обязательные для такого договора в силу закона «Об участии в долевом строительстве…» условия. Все прочее – от лукавого.

Этот вывод обращает на себя внимание своим предельно общим характером. Коллегия не конкретизировала его формулировкой «для цели восстановления права пайщика» или «с целью включения пайщика в реестр обманутых дольщиков», но озвучила свою идею в Определении в качестве, не побоюсь этого слова, новой нормы права, созданной путем расширительного до головокружения толкования закона.

Если договор паенакопления – это договор участия в долевом строительстве, то это подразумевает, что ЖСК – это застройщик со всеми вытекающими из этого последствиями. Хотя закон 214-ФЗ называет застройщиками, по общему правилу, только хозяйственные общества. Жилищно-строительные кооперативы, как мы знаем, таковыми не являются, но представляют собой хотя и корпоративные, но все же некоммерческие организации с потребительским целеполаганием.

Сразу обращу внимание на некоторую тонкость. Верховный суд приравнял ЖСК к застройщикам по закону 214-ФЗ, в то время как Жилищный кодекс (часть 3 статьи 110) именует жилищно-строительные кооперативы застройщиками в смысле того определения, которое присутствует в Градостроительном кодексе. Это могут быть разные застройщики. Понятие застройщика по Градостроительному кодексу шире понятия застройщика по закону «Об участии в долевом строительстве…» и включает в себя это последнее понятие.

Читайте также  Расчет пенсии родившихся после 1967

Современная редакция закона 214-ФЗ ставит застройщиков в жесточайшие рамки, в которые ЖСК не могут втиснуться даже если очень этого захотят, и мешать этому будет именно специфика организационно-правовой формы потребительского кооператива.

Например, сложно себе представить выполнение кооперативом требования о зачислении денежных средств паенакоплений на эскроу-счета с недопустимостью касательства до них вплоть до момента государственной регистрации права собственности первого пайщика на переданную ему квартиру во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме. Кооператив должен изымать часть средств из состава паенакоплений на поддержание своей организационной структуры. Хотя бы на оплату бухгалтера.

Также сложно представить себе фигуру конечного выгодоприобретателя (бенефициара) потребительского кооператива, личность которого обычным застройщикам необходимо раскрывать на каждом углу. Если только не считать таким бенефициаром председателя кооператива, назначившего себе нескромную зарплату и ежемесячные премии за свой тяжкий труд.

Оставляя в стороне вопрос о том, до какой степени суд может подменять собой законодателя, своими решениями переставляя и без того не вполне однозначные нормы законов с ног на голову, хотел бы отметить вывод самого общего характера, который я сделал для себя в связи с рассматриваемым Определением административной Коллегии.

Коллегия своим судебным актом подтвердила то, что кооперативное движение в жилищной сфере в его советском варианте умерло. Ушло в историю окончательно и навсегда.

Жилищно-строительные кооперативы ранее рассматривались не только в качестве не противоречащего основам социализма способа мобилизации личных накоплений граждан на хотя бы частичное решение острейшей в СССР проблемы обеспечения населения жильем. ЖСК считались также способом саморегулирования активности граждан в их бытовом обустройстве. И это было правдой.

Советские жилищно-строительные кооперативы полностью сохраняли свое значение и после того, как заказанные ими дома были построены, а квартиры переданы пайщикам. Они трансформировались в саморегулируемые управляющие организации, в которых общие собрания пайщиков действительно проводились, а относящиеся к каждому жильцу дома решения по поводу использования общего имущества многоквартирного дома и прилегающего земельного участка действительно принимались и, о чудо, исполнялись. А отчеты председателя кооператива и бухгалтера по поводу расходования взносов пайщиков действительно рассматривались под увеличительным стеклом, и каждая сомнительная копейка из таких отчетов становилась предметом даже не дискуссии, а просто скандала с криками и руганью.

Пишу об этом с полной ответственностью, поскольку сам принимал участие в подобных собраниях.

Воспоминания о таком подходе к жилищно-строительным кооперативам до сих пор еще можно обнаружить в некоторых нормах Жилищного кодекса.

О том, что современные жилищно-строительные кооперативы это не более, чем просто одна из схем строительства жилья вскладчину, причем, схема нелюбимая, законодатель заявил уже давно и все в том же самом законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», постепенно вытесняя кооперативы из круга претендентов на денежные средства граждан.

Теперь эту же самую позицию, возможно, сам того не желая, озвучил Верховный суд РФ.

ЖСК – это просто участие своими деньгами в строительстве жилья, и ничего больше. Бизнес-схема для тех, кто инициировал создание кооператива.

В случае с традиционным застройщиком в его отношениях с гражданами отсутствуют какие-либо сантименты на тему заботы о дальнейшей судьбе квартирантов. Сдали деньги – сидите и ждите окончания строительства. Дом сдан – рыдайте от счастья и получите квартиры. Все. Разбегаемся, чтобы не встречаться больше никогда.

В некоторых случаях эта идеологема может быть дополнена навязыванием жильцам со стороны застройщика своей карманной управляющей компании для новоиспеченного ТСЖ.

Теперь точно такой же подход окончательно должен восторжествовать и в рамках кооперативного движения в сфере жилого строительства.

ЖСК и раньше можно было называть потребительскими, чуждыми предпринимательским интересам, некоммерческими с большими оговорками. Теперь оснований останется еще меньше.

Показательно в этой связи уже состоявшееся довольно давно и воспроизведенное в Определении редуцирование организационно-имущественного договора о создании жилищно-строительного кооператива или договора об участии в ЖСК до некоего договора паенакопления. Все участие пайщика в деятельности кооператива исчерпывается передачей денег.

P.S.

Справедливость требует отметить такой позитивный момент в правовой позиции административной Коллегии Верховного суда РФ как отсутствие опасения вызвать своим решением неудовольствие в высоких кругах российской власти.

Дело в том, что реестр обманутых дольщиков, именуемый теперь официально планом-графиком мероприятий по восстановлению прав граждан, это, фактически, документ о расходных обязательствах региональных и федерального бюджетов. Чем больше в реестре граждан – тем больше эти обязательства, поскольку ни в каком из случаев честного или нечестного банкротства застройщика, бегства в Лондон стоящего за ним бенефициара без бюджетного финансирования решить проблемы пострадавших дольщиков невозможно.

Верховный суд своим Определением позволил включать в этот реестр теперь не только участников долевого строительства в точном смысле, но и пайщиков ЖСК, приравняв их к дольщикам, т.е. создал условия для увеличения нагрузки на бюджеты, и намеренно не побоялся этого. Ну, или просто не сумел распознать такое важное, может быть, самое важное экономическое последствие своей правовой позиции.

Новое в правовом регулировании деятельности ЖСК

Право на привлечение инвестиций граждан путем создания жилищно-строительных кооперативов возникло со дня опубликования внесенных Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ в ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве…» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) соответствующих дополнений – с 20.07.2006.
Контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов (далее – ЖСК, кооператив), связанной с привлечением денежных средств граждан с возникновением в дальнейшем у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности возложен на органы государственной власти субъектов РФ в лице органа контроля и надзора в области долевого строительства.
Правовое положение, а также деятельность ЖСК регулируются нормами Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).
Согласно ст.ст. 110, 111 ЖК РФ, жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Юридические лица, являющиеся членами ЖСК, созданных до 01.12.2011, сохраняют право членства в таких ЖСК (Федеральный закон от 30.11.2011 № 349-ФЗ). Иных случаев участия юридических лиц в ЖСК законодательством РФ не предусмотрено.
В отличие от правоотношений по поводу долевого строительства объектов недвижимости, которые основываются на договоре двух лиц — гражданина и застройщика, членские отношения внутри ЖСК основываются на Уставе этого кооператива, то есть для участия в строительстве многоквартирного дома необходимо быть членом ЖСК.
Порядок приёма в члены ЖСК предусмотрен ст.121 ЖК РФ. Гражданин, желающий стать членом жилищного кооператива, подает в правление кооператива заявление о приеме в члены ЖСК, которое должно быть рассмотрено в течение месяца и утверждено решением общего собрания членов ЖСК. Гражданин признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о его приеме в члены ЖСК.
Однако, в нарушение указанного порядка, зачастую ЖСК принимают паевые взносы граждан ещё до момента признания их членами кооператива. Как следствие, эти денежные средства не являются паевым взносом, а их использование ЖСК в своём обороте незаконно.
Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему на праве собственности, аренды, субаренды земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
Высшим органом управления ЖСК является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива (ст. 116 ЖК РФ). В число должностных лиц ЖСК не могут входить граждане, имеющие судимость за умышленные преступления; в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации; которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.
При этом, в рамках осуществления контроля за деятельностью ЖСК контролирующий орган с 01.01.2017 наделен полномочиями получать в порядке межведомственного взаимодействия из органов МВД необходимые для осуществления контроля документы и информацию о наличии судимостей у лиц, входящих в число должностных лиц ЖСК.
В случае получения информации, содержащей сведения о наличии у должностного лица ЖСК судимости за умышленное преступление, контролирующий орган вправе требовать от органов управления ЖСК устранения выявленного нарушения путем направления в адрес ЖСК предписания, невыполнение которого влечет административную ответственность по ч. 4 ст. 19.5 КоАП.
Кроме того, в случае неисполнения ЖСК в установленный контролирующим органом срок предписания об устранении выявленных нарушений, а также в случае, если эти нарушения создают реальную угрозу правам и законным интересам членов ЖСК, контролирующий орган вправе вынести предписание о приостановлении деятельности ЖСК по привлечению новых членов кооператива до устранения ЖСК соответствующих нарушений. Контролирующий орган в случае неисполнения его предписаний ЖСК вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации этого кооператива.

Новое о ЖСК в законодательстве в 2015 – 2016 гг.

Приобретение статуса застройщика ЖСК для строительства дома с привлечением средств граждан является обязательным (письмо Минстроя от 08.08.2014 № 15788-НС/07).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: